Les SCPI internationales sont des SCPI qui investissent au sein d’actifs immobiliers situés à l’étranger. Depuis plusieurs années, de nombreuses SCPI font le choix d’investir au sein de pays étrangers, situés en Europe afin de profiter d’opportunités immobilières.
Ces SCPI internationales permettent d’accéder facilement à de l’immobilier commercial locatif situé à l’étranger en vue de diversifier son portefeuille.
- La typologie d'actifs immobiliers est variée : bureaux, commerces, hôtels etc
- Les zones géographiques concernent de nombreux pays européens
L'investissement à l'étranger est géré entièrement par la société de gestion ainsi que la gestion locative des biens
L'imposition applicable est celle du pays où se situe le bien immobilier.
Il existe des convention entre la France et les pays pour éviter une double imposition et donc annuler l'imposition française
Depuis plusieurs années, les investissement à l’étranger sont en hausse. Au premier semestre 2022, ils représentaient près d’un tiers des volumes d’investissement sur l’ensemble du marché des SCPI.
Niveau typologie d’actifs, les SCPI internationales investissent sur tout type de secteurs d’activités : bureaux, commerces, santé et éducation, résidentiel, tourisme, logistique etc.
Si l’immobilier en France reste une valeur historiquement sûre, le marché immobilier français comporte ses risques et le capital investi reste exposé à des possibles moins-values. Ainsi, s’il est admis qu’un portefeuille financier gagne a être diversifié aussi bien au niveau des thématiques, des régions investies, et des sociétés de gestion, un portefeuille immobilier peut aussi gagner en sécurité en diversifiant ses actifs à l’international.
Toutefois, cette diversification se heurte à une problématique de taille qui est la barrière de la langue et des modalités juridiques d’acquisition et de détention d’un bien. De ce fait, de nombreux investisseurs qui souhaiteraient diversifier leur portefeuille ne le font pas en raison de la trop haute complexité de ces opérations.
Forts de ce constat, certaines sociétés de gestion se sont lancées dans l’aventure d’offrir aux investisseurs français des solutions d’investissements collectifs dans l’immobilier étranger, via des véhicules d’investissements régulés par l’Autorité des Marchés Financiers que sont les SCPI internationales.
Pour en savoir plus sur les SCPI internationales, n’hésitez pas à contacter l’un de nos conseillers spécialisé.
Résidents fiscaux :
Lorsqu’un revenu issu de l’étranger est perçu par un contribuable domicilié en France au sens de l’article 4B du Code Général des Impôts, le droit interne français prévoit une règle. En vue d’éviter que le contribuable soit imposé à la fois en France et dans le pays où se situe le bien immobilier, la législation prévoit deux mécanismes d’élimination de la double imposition : le système du crédit d’impôts et le système du taux effectif global.
Ces systèmes aboutissent souvent à déduire de l’impôt dû en France au titre de ce revenu l’impôt payé à l’étranger, mais il peut en être autrement, notamment lorsqu’une convention de non double imposition vient se superposer aux droits nationaux des deux pays concernés.
Pour ce qui est des revenus fonciers, il est relativement fréquent que le système mis en place par les conventions fiscales internationales soit un système permettant de déduire de l’impôt dû en France, un crédit d’impôts égal à l’impôt théoriquement dû en France au titre de ces revenus.
Non-résidents fiscaux :
Lorsqu’un non-résident détient des parts de SCPI dont le siège social est situé en France mais qui investit dans des immeubles situés à l’étranger, la SCPI est généralement traitée comme un résident français dans les conventions internationales pour l’imposition des revenus et plus-values.
Ainsi, il convient d’appliquer la convention internationale entre la France et l’Etat de situation des immeubles pour l’imposition des revenus et plus-values immobilières.
Lorsque l’immeuble est situé en Belgique, Pays-Bas, Portugal par exemple, les revenus et plus-values sont taxés uniquement dans l’Etat de situation de l’immeuble : ces revenus et plus-values ne sont pas taxables en France (mais sont pris en compte pour le taux effectif en ce qui concerne les revenus).
En plus de ce régime fiscal attractif, il est à noter que les revenus fonciers perçus à l’étranger ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux. Il en est de même pour les non-résidents fiscaux.
Ainsi, un rendement locatif plus faible obtenu de source étrangère donnera souvent au final un revenu net fiscal plus important qu’un revenu locatif perçu de France à un rendement brut plus important.
Le régime fiscal de la non-double imposition de la convention franco-allemande aboutit à l’octroi d’un crédit d’impôts français égal à l’impôt français.
Or le barème à l’IS n’ayant pas la même construction que pour les personnes physiques, cela aboutit à un effacement total de l’imposition française. Ces SCPI peuvent donc se révéler être un très bon produit de placement pour les holding patrimoniales par exemple.
Tout savoir sur les dispositifs de crédit d’impôt et du taux effectif
Nous vous expliquons comment s’appliquent ces dispositifs, pour quel pays et quelle SCPI sont concernées.
Découvrez également des exemples d’investissement chiffrés.
N’hésitez pas à consulter notre article dédié à la fiscalité des SCPI internationales pour comprendre tout leur intérêt fiscal.
De ce fait de leur attrait fiscal et de leur possibilité de diversification, nous sommes convaincus que les SCPI qui font le choix d’investir en totalité à l’étranger sont des solutions d’investissement très pertinentes.
Nous avons une bonne connaissance des différentes SCPI présentes sur le marché et vous proposons de découvrir notre comparatif des SCPI internationales.
10 critères pour choisir une SCPI
Vous souhaitez investir en SCPI mais vous ne savez pas quelle SCPI choisir ?
Nous vous donnons les 10 critères à connaître avant d'investir en SCPI.
Comme pour tout placement financier à capital non garanti, l’investissement en SCPI représente un certain nombre de risques :
• Risque de diminution des loyers : Les revenus potentiels ainsi que les valeurs des parts de la SCPI peuvent varier à la hausse ou à la baisse. Ils dépendent des conditions de location des immeubles (taux d’occupation, valeurs locatives).
• Les SCPI comportent un risque de perte en capital en cas de baisse de la valeur des parts.
• Risque de liquidité : les modalités de retrait des parts de la SCPI sont liées à l’existence ou non d’une contrepartie, la Société de Gestion de Portefeuille (SGP) ne garantissant pas la liquidité des parts. Ce placement étant investi en immobilier, il est considéré comme peu liquide et doit s’envisager sur le long terme, dans une optique de diversification du patrimoine.
• Risque de marché : les revenus potentiels de la SCPI ainsi que la valeur des parts et leur liquidité peuvent varier à la hausse ou à la baisse en fonction de la conjoncture économique et immobilière.
• Risque lié à l’endettement : les SCPI peuvent avoir recours à l’endettement. Le montant perçu en cas de retrait est alors subordonné au remboursement de l’emprunt par la SCPI.
• Risque lié à l’achat à crédit de parts de SCPI : si le revenu des parts achetées à crédit par l’associé n’est pas suffisant pour rembourser le crédit, ou en cas de baisse des prix lors de la vente des parts, le souscripteur devra payer la différence.
• Risque lié à des investissements dans actifs immobiliers : Les variations du marché immobilier peuvent entraîner des variations importantes de la valeur des immeubles, tout comme l’évolution du marché locatif (risque de vacance locative ou d’impayés) ainsi que le niveau de prestation technique des immeubles
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