L’investissement au sein d’une ou plusieurs SCPI internationales permet de diversifier son patrimoine immobilier parmi plusieurs pays et de bénéficier d’une fiscalité très attractive sur les revenus.
En effet, les revenus fonciers provenant de Pays étrangers n’ont pas la même imposition que les revenus fonciers issus d’actifs situés en France.
Nous allons donc répondre à la question suivante :
Comment sont imposés les revenus issus de SCPI étrangères ?
Les modalités d’imposition
Un résident français qui détient des SCPI investissant dans des immeubles situés à l’étranger peut être taxé sur les revenus en France ET à l’étranger (dans l’Etat de situation de l’immeuble).
Généralement, les conventions fiscales permettent d’éviter cette double imposition :
- Soit grâce au système du crédit d’impôt
- Soit avec l’application du système du taux effectif
Le système du taux effectif s’applique pour les revenus issus des pays suivants : Pays-Bas, Irlande, Pologne, Finlande, Belgique, Grèce, Luxembourg, Portugal, Roumanie et Slovaquie.
Ces revenus étrangers ne sont pas imposables en France mais sont pris en compte pour déterminer le taux d’imposition du contribuable pour l’imposition de ses revenus français au barème progressif de l’IR et l’application de la CEHR.
En pratique : les revenus étrangers sont ajoutés aux revenus français pour déterminer l’impôt qui serait dû sur les revenus mondiaux (français et étrangers). Le taux d’imposition constaté est ensuite appliqué aux seuls revenus français.
Les SCPI soumises au taux effectif : SCPI Eurion, Corum XL, Corum Origin, Atream Hôtels, Pierval Santé, SCPI Interpierre Europe Centrale…
Le système du crédit d’impôts s’applique pour les revenus issus des pays suivants : Allemagne, Espagne, Italie, Royaume-Uni, Norvège, Autriche, Bulgarie, Croatie, Lettonie, Estonie, Lituanie, Islande, Malte, Slovénie et Suède.
Ces revenus étrangers sont imposables à l’étranger ET en France (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %) mais ouvrent droit à un crédit d’impôts égal à l’impôt Français et aux prélèvements sociaux dus.
Le système du crédit d’impôt issu de la convention internationale gomme donc le montant de l’impôt dû en France sur ces revenus étrangers.
Cependant la méthode de calcul fait que ces revenus rajoutent d’abord un impôt calculé au taux marginal (plus élevé), et le crédit d’impôts pour l’éliminer est calculé au taux moyen (moins élevé). Cette méthode fait qu’il peut rester un peu d’impôts à la charge de l’investisseur français.
Les SCPI soumises au crédit d’impôt : NEO, Novapierre Allemagne, Novapierre Italie, Corum XL,Corum Origin, Atream Hôtels, Pierval Santé, Primovie, Eurovalys…
En bleu : méthode du taux effectif
Ces deux approches permettent d’obtenir un résultat similaire : une imposition résiduelle qui reste bien moins importante que celle appliquée sur les revenus fonciers de source Française.
D’autre part, l’ensemble de ces revenus de source étrangère sont exonérés des 17,2% de prélèvements sociaux applicables aux revenus fonciers de source française, ce qui représente une économie supplémentaire très significative, et d’autant plus appréciée que les prélèvements sociaux sont depuis la dernière décennie très régulièrement soumis à de fortes hausses.
Exemples d’investissement chiffré
Monsieur et Madame TOUTCOMPRIS sont mariés, sans enfant et disposent de 60 K€ de revenu chacun et sont dans la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) de 30% :
1# Investissement au sein d’une SCPI avec des actifs uniquement en France
Suite à un investissement de 200 000€ au sein d’une SCPI avec des actifs en France, ils disposent de 10.000€ de revenus fonciers de source Française.
Ces revenus fonciers sont soumis à l’IR et aux prélèvements sociaux :
2# Investissement au sein d’une SCPI composée d’actifs situés en Allemagne
Suite à un investissement au sein de la SCPI Novapierre Allemagne 2, ils disposent de 10.000€ de revenus fonciers de source Allemande (système du crédit d’impôts).
Ces revenus fonciers ne génèrent pas d’imposition supplémentaire et sont exonérés de prélèvements sociaux :
Ces revenus fonciers ne génèrent pas de prélèvements sociaux et entraînent une faible hausse de l’impôt sur le revenu de 993€, soit moins de 10% du revenu généré.
3# Investissement au sein d’une SCPI composée d’actifs situés en Pologne
Suite à un investissement au sein de la SCPI Interpierre Europe Centrale, ce même couple dispose de 10.000 € de revenus fonciers de source Polonais, bénéficiant du système du taux effectif.
Leur imposition sera alors la suivante :
Ces revenus fonciers génèrent une imposition supplémentaire de 993 € seulement, et sont exonérés de prélèvements sociaux. Nous constatons également que le revenu imposable reste de 108 000€, les revenus fonciers Polonais étant annulés via le taux effectif.
Pour en savoir plus, n’hésitez pas à contacter l’un de nos conseillers spécialisé.
Pourquoi investir en SCPI internationales ?
L’investissement réalisé au sein de SCPI détenant des actifs à l’étranger permet de bénéficier d’une diversification patrimoniale intéressante. Comme nous venons de le voir, la pression fiscale est bien moins importante pour les revenus fonciers provenant de l’étranger que les revenus fonciers français.
Illustration avec un investissement avec une TMI à 30% en France :
De plus, les SCPI enregistrent en moyenne une performance supérieure à 4% en 2019 et sont devenues une solution de placement incontournable. Les SCPI investies en France et les SCPI étrangères enregistrent par ailleurs des performances du même ordre de grandeur.
Cependant, pour un même montant souscrit au sein d’une SCPI française et une SCPI investissant uniquement en Allemagne avec une performance avant fiscalité de 5%, les revenus nets dégagés seront différents du fait de la différence de pression fiscale.
Exemple :
Pour 5 000 € de revenus issus d’une SCPI française, les revenus nets de fiscalité seront de 2 640 € soit 2,6% de performance nette.
Pour 5 000 € de revenus issus d’une SCPI 100% Allemande, les revenus nets de fiscalité seront de 4 389,77 € soit 4,4% de performance nette.
Nous pourrions même aller plus loin en calculant à la performance brute que devrait distribuer la SCPI Française pour obtenir le même pouvoir d’achat net d’impôts qu’avec une SCPI internationale :
pour avoir un rendement de 4,40% net d’impôt via une SCPI distribuant des revenus fonciers de source française, il faudrait que la SCPI affiche une performance d’environ 9% brut !
Ce qui ne correspond pas à la réalité du marché des SCPI.
En conclusion, les SCPI qui détiennent des actifs à l’étranger permettent aux investisseurs de diversifier leur patrimoine immobilier entre les différentes économies Européennes et de bénéficier d’une fiscalité particulièrement attractive sur les revenus distribués.
Selon nous, il sera donc plus intéressant de détenir les parts de SCPI investies à l’international en direct, et de loger les parts de SCPI investies en France au sein d’un contrat d’assurance vie spécialisé sur les SCPI (Serenipierre, Netlife…) afin d’adoucir la fiscalité liée à ces dernières.
Quid de la fiscalité à l’IS ?
Les entreprises à l’IS peuvent également investir au sein d’une SCPI pour un placement de trésorerie.
La fiscalité pour les personnes morales est très attractive : les entreprises à l’IS bénéficient d’une exonération totale des revenus perçus par les SCPI étrangères. En effet, les revenus concernés ne sont pas à retenir pour la détermination du résultat fiscal français conformément aux dispositions des conventions fiscales en vigueur entre les pays.
Aussi, ce revenu de source étrangère ne produira pas de frottement fiscal comme vu précédemment pour une personne physique, il n’est donc tout simplement pas pris en considération.
Contactez-nous pour investir en SCPI internationales
Vous souhaitez être conseillé pour investir via une SCPI internationale ? Nous sommes à votre écoute pour vous accompagner dans votre investissement en SCPI.
N’hésitez pas à nous contacter via le formulaire ci-dessous :
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Comme pour tout placement financier à capital non garanti, l’investissement en SCPI représente un certain nombre de risques :
• Risque de diminution des loyers : Les revenus potentiels ainsi que les valeurs des parts de la SCPI peuvent varier à la hausse ou à la baisse. Ils dépendent des conditions de location des immeubles (taux d’occupation, valeurs locatives).
• Les SCPI comportent un risque de perte en capital en cas de baisse de la valeur des parts.
• Risque de liquidité : les modalités de retrait des parts de la SCPI sont liées à l’existence ou non d’une contrepartie, la Société de Gestion de Portefeuille (SGP) ne garantissant pas la liquidité des parts. Ce placement étant investi en immobilier, il est considéré comme peu liquide et doit s’envisager sur le long terme, dans une optique de diversification du patrimoine.
• Risque de marché : les revenus potentiels de la SCPI ainsi que la valeur des parts et leur liquidité peuvent varier à la hausse ou à la baisse en fonction de la conjoncture économique et immobilière.
• Risque lié à l’endettement : les SCPI peuvent avoir recours à l’endettement. Le montant perçu en cas de retrait est alors subordonné au remboursement de l’emprunt par la SCPI.
• Risque lié à l’achat à crédit de parts de SCPI : si le revenu des parts achetées à crédit par l’associé n’est pas suffisant pour rembourser le crédit, ou en cas de baisse des prix lors de la vente des parts, le souscripteur devra payer la différence.
• Risque lié à des investissements dans actifs immobiliers : Les variations du marché immobilier peuvent entraîner des variations importantes de la valeur des immeubles, tout comme l’évolution du marché locatif (risque de vacance locative ou d’impayés) ainsi que le niveau de prestation technique des immeubles
