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Dispositif Jeanbrun

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Conseil en investissement & défiscalisation
Dispositif Jeanbrun | Guide Stratégique et Fiscal 2026–2028

Dispositif Jeanbrun (2026–2028)

Briefing Exécutif & Stratégique — Statut du bailleur privé. Nouveau cadre : relance locative ou mirage fiscal ?

80% Amortissement forfaitaire
9 ans Engagement de location nue
12 000€ Plafond annuel (max)
Zéro Zonage géographique
Hors Plafond niches 10 000€

Les 5 piliers du dispositif

%

La Base

80%

Amortissement forfaitaire du prix d'acquisition net de frais.

⏱

L'Engagement

9 ans

Location nue à titre de résidence principale.

€

Le Plafond

12 000€

Maximum déductible par foyer fiscal selon le caractère social.

📍

La Géographie

Zéro Zonage

Applicable sur tout le territoire français, métropole et DOM.

🚫

L'Exception

Hors Plafond

Exclu du plafonnement global des niches fiscales de 10 000€.

Un mécanisme puissant, mais subordonné à un respect strict des conditions légales d'éligibilité.

Le filtre d'éligibilité : architecture des contraintes

Le Type de Bien (Entrée)
↓
✅ Accepté Immeuble d'habitation collectif : Neuf, VEFA, Construit, ou Ancien avec 30% de travaux lourds.
🚫 Rejeté Maisons individuelles (même en copropriété), Immeubles de bureaux.
Le Mode de Détention
↓
✅ Accepté Pleine propriété en direct, Indivision, Société à l'IR (ex : SCI).
🚫 Rejeté Démembrement de propriété (Nu-propriétaire / Usufruitier, sauf exception de transmission au conjoint survivant).
Le Mode d'Acquisition
↓
✅ Accepté Acquisition à titre onéreux (achat entre le 21/02/2026 et le 31/12/2028).
🚫 Rejeté Acquisition à titre gratuit (Donation, Succession).

La période de verrouillage locatif — 9 ans

🏁

T0 — Acquisition / Achèvement

Point de départ de l'opération. L'horloge démarre à la date d'achat ou d'achèvement du logement.

⏱

T+12 mois — Délai de mise en location

Location effective obligatoire dans les 12 mois suivant l'achèvement ou l'acquisition. Vacance max admise : 12 mois avec diligences prouvées.

🔒

T+9 ans — Fin de l'engagement

Location nue, résidence principale, durée continue. Règle : location ininterrompue pendant toute la période.

🚫 Le Blocage Familial — interdiction absolue de louer à :
  • Soi-même ou un membre de son foyer fiscal.
  • Tout parent ou allié jusqu'au 2e degré inclus (Parents, enfants, grands-parents, frères/sœurs).

Note : Location permise aux neveux/nièces, oncles/tantes, cousins.

Le moteur d'amortissement : calcul de la base

Logements Neufs (ou assimilés)
[Prix d'acquisition du logement]
MOINS
[20% Quote-part foncière]
MOINS
[Frais de notaire, commissions, TVA]
ÉGAL
= BASE AMORTISSABLE
(80% du prix net de frais)
Logements Anciens Réhabilités
Condition préalable : Classe DPE A ou B post-travaux.
[80% du Prix d'acquisition net de frais]
PLUS
[100% du coût des travaux de réhabilitation lourde]
ÉGAL
= BASE AMORTISSABLE GLOBALE
⚠️ Prudence : L'intégration des annexes (parkings, caves) reste en attente de précision de l'administration fiscale si le bail est distinct.

La matrice des taux d'amortissement & plafonds annuels

Intermédiaire
(Plafonds Pinel)		 Social
(Loc'Avantages Loc2)		 Très Social
(Loc'Avantages Loc3)
Logement Neuf 3,5% 4,5% 5,5%
Ancien Réhabilité 3,0% 3,5% 4,0%
12 000 €

Majoration : ≥ 50% des loyers issus de locations très sociales.

10 000 €

Majoration : ≥ 50% des loyers issus de locations sociales.

8 000 €

Base par défaut : Ensemble des locations, ou mix.

⚠️ Attention : Le plafond s'apprécie au niveau du foyer fiscal, tous logements confondus. L'amortissement dépassant le plafond est définitivement perdu.

Le plafond d'optimisation : ne pas surinvestir

Intermédiaire — 3,5%
Durée : ~28 ans

~228 600 €

Sweet spot (plafond 8k€) — au-delà, l'amortissement est fiscalement stérile.

~342 900 €

Sweet spot (plafond 12k€)

Social — 4,5%
Durée : ~22 ans

~177 800 €

Sweet spot (plafond 8k€)

~266 700 €

Sweet spot (plafond 12k€)

Très Social — 5,5%
Durée : ~18 ans

~145 500 €

Sweet spot (plafond 8k€)

~218 200 €

Sweet spot (plafond 12k€)

Diagnostic Stratégique : Au-delà de ces montants d'acquisition, l'amortissement généré dépasse le plafond annuel et devient fiscalement stérile. Un surinvestissement détruit la rentabilité marginale du dispositif.

La mécanique du déficit foncier Jeanbrun

Loyers Bruts
↓
(-) Charges réelles
Intérêts d'emprunt, taxe foncière, gestion, entretien.
↓
(-) Amortissement Jeanbrun
Charge "calculée" non-décaissée (max 8k€ à 12k€ / an).
↓
= Déficit Foncier
↓
Imputation sur le Revenu Global Dans la limite de 10 700 € par an.
Report sur les revenus fonciers Sur les 10 années suivantes.
⚠️ Exclusion du Micro-Foncier : Le basculement au régime réel foncier est obligatoire pour l'ensemble des revenus locatifs nus du contribuable.

Le piège stratégique : l'Article 150 VB III

🔵 Phase de Détention : L'Avantage à l'Entrée

Réduction de l'impôt sur le revenu via l'amortissement (TMI + 17,2%).

⚠️ Phase de Cession : Le Piège à la Sortie

Hausse drastique de la Plus-Value Immobilière (PVI). Les amortissements déduits minorent le prix d'acquisition retenu.

📊 Diagnostic Math — Exemple chiffré

Achat net de frais :200 000 €
Amortissements déduits sur 9 ans :− 50 000 €
Revente :300 000 €
Prix d'acquisition minoré :150 000 € (200k − 50k)
Plus-Value Brute Imposable :150 000 € (vs 100k sans le dispositif)
Conclusion : Le Jeanbrun n'est pas une simple défiscalisation, c'est un différé d'imposition. L'analyse doit intégrer la revente — neutralisation possible via abattement long terme : 22/30 ans.

Conformité : reprises et exceptions

🚩 Les Déclencheurs de Reprise (Red Flags)

  • Vente du bien avant la fin des 9 ans.
  • Changement d'usage (passage en meublé, résidence secondaire).
  • Dépassement des plafonds de loyers ou de ressources.
  • Location à un membre du foyer ou ascendant/descendant (2e degré).
Sanction : Réintégration des amortissements au revenu brut (avec système de quotient pour atténuer la progressivité).

🛡️ Les Boucliers (Cas de Force Majeure)

  • Licenciement (du contribuable ou de l'époux).
  • Invalidité (2ème ou 3ème catégorie).
  • Décès (possibilité de reprise du dispositif par le conjoint survivant).
Sanction : Aucune remise en cause en cas de cession ou rupture d'engagement suite à ces événements.

Le diagnostic comparatif

Critères Jeanbrun Pinel Loc'Avantages Location Nue Classique
Nature de l'avantage Amortissement Réduction d'IR Réduction d'IR Aucun avantage direct
Base de calcul 80% prix/travaux Prix plafonné m² Loyers bruts Revenus nets
Plafond 8k€ à 12k€ / foyer Limite 2 biens / an Plafond 10k€ Pas de plafond
Durée 9 ans 6 / 9 / 12 ans 6 ans min (ANAH) Libre
Zonage Zéro zonage Zones A / B / C Zonage pour plafonds Aucun zonage
Soumis aux Niches (10k€) NON ✓ OUI OUI Sans objet

Profil idéal vs faux pas stratégique

✅ Le Profil Idéal (Le Gagnant)

  • Investisseur fortement imposé (TMI élevé).
  • Objectif patrimonial de très long terme (conservation > 22–30 ans pour neutraliser la PVI).
  • Saturé sur le plafond des niches fiscales de 10 000 €.

⚠️ Le Faux Pas (Le Perdant)

  • Investisseur cherchant la liquidité à moyen terme (9–15 ans), qui sera violemment taxé sur la plus-value à la revente.
  • Investisseur souhaitant louer à ses enfants (interdiction légale).

Le Verdict Stratégique

Le dispositif Jeanbrun est un puissant outil d'ingénierie financière pour les patrimoines structurés, mais s'avère être un véritable "mirage fiscal" pour les opérations d'achat-revente à court et moyen terme.

Maîtrisez le statut du bailleur privé

Décryptage en direct, cas pratiques et limites du dispositif avec nos experts. Chaque situation est unique — une analyse personnalisée de votre TMI, horizon de détention et objectif patrimonial est indispensable avant de s'engager.

Acquisition entre le 21/02/2026 et le 31/12/2028 — Agissez dans la fenêtre légale.

DPE : Diagnostic de Performance Énergétique  |  VEFA : Vente en l'État Futur d'Achèvement  |  SCI : Société Civile Immobilière  |  TMI : Tranche Marginale d'Imposition  |  PVI : Plus-Value Immobilière  |  ANAH : Agence Nationale de l'Habitat.

Présentation synthétique à caractère informatif — Dispositif Jeanbrun, Art. 31 du CGI (nouveau cadre 2026–2028).

Ce document ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique. Les règles fiscales sont susceptibles d'évoluer. Une analyse personnalisée par un professionnel est indispensable avant toute décision d'investissement.

Testez vos connaissances sur le Jeanbrun

Déterminez si vous maîtrisez ce nouveau levier de réduction d'impôts.

NIVEAU 1 : DÉBUTANT

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