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Conseil en investissement & défiscalisation
Fonds ouvert à la souscription — accès professionnel à confirmer

BK OPCI : investir dans les murs de restaurants Burger King

BK OPCI est une SPPPICAV professionnelle gérée par Pierre 1er Gestion. Le fonds détient principalement des restaurants de restauration rapide exploités sous l’enseigne Burger King en France, au moyen d’acquisitions en pleine propriété ou de droits réels de type bail à construction.

Vérifier les conditions de souscriptionConsulter les caractéristiques

Pierre 1er Gestion présente toujours le fonds comme ouvert. L’accès reste réservé aux investisseurs professionnels ou assimilés et la prochaine valeur liquidative doit être confirmée avant toute démarche.

Vue d’ensemble

Un véhicule immobilier professionnel très concentré sur une enseigne

Le fonds offre une exposition à un parc national de restaurants, mais son risque locatif dépend très largement de Burger King et de l’écosystème du Groupe Bertrand. Le recours à la dette bancaire renforce le potentiel de performance comme l’amplitude des pertes.

Part AFR0013144094Minimum initial de 100 000 € ; minimum ultérieur annoncé de 10 000 €.
Part BFR0013182664Minimum initial publié de 2 M€ ; catégorie distincte de la part A.
AgrémentSPI20160021OPPCI agréé par l’AMF le 31 mai 2016.
SFDRArticle 8Promotion de caractéristiques environnementales ou sociales.
Le fonds est à capital variable et calcule une valeur liquidative trimestrielle. Cette fréquence de valorisation ne garantit toutefois ni l’exécution d’un rachat, ni son délai de règlement.
Stratégie immobilière

Des restaurants principalement exploités sous enseigne Burger King

Les actifs sont situés en France métropolitaine, généralement dans des zones commerciales ou de périphérie à fort trafic. Les baux sont conclus pour des durées longues et la stratégie privilégie la détention, l’indexation des loyers et le remboursement progressif de la dette.

01

Pleine propriété

76 actifs étaient détenus en pleine propriété au 31 décembre 2025.

02

Baux à construction

88 actifs reposaient sur des droits réels ou des baux à construction.

03

Baux commerciaux longs

La durée moyenne jusqu’au terme des baux atteignait 6,31 ans fin 2025.

04

Gestion et arbitrages

Le fonds acquiert des sites Burger King et cède progressivement certains actifs Quick non stratégiques.

Les loyers ont été encaissés conformément aux baux en vigueur au quatrième trimestre 2025, mais une concentration locative élevée demeure un risque structurel.
Portefeuille fin 2025

164 actifs et 455,85 M€ de valorisation immobilière

Le rapport du quatrième trimestre 2025 reflète les trois acquisitions Burger King réalisées à Baume-les-Dames, Castelnau-d’Estrétefonds et Romans-sur-Isère, ainsi que les cessions de deux anciens sites Quick.

Actif brut457,79 M€Somme des actifs immobiliers, créances, dépôts et liquidités.
Actif net265,92 M€Valeur du patrimoine revenant aux actionnaires après les dettes.
Surface75 793 m²Surface totale de plancher publiée au 31 décembre 2025.
Loyers annuels38,09 M€32,36 M€ après déduction des loyers de baux à construction.

Burger King : 95,34 %

Part de Burger King dans la valorisation des actifs à la fin de 2025.

Quick : 3,91 %

Exposition résiduelle que la société de gestion cherche progressivement à arbitrer.

KFC et Au Bureau : 0,75 %

Diversification marginale, insuffisante pour réduire fortement la concentration sur Burger King.

Le taux d’occupation physique et financier était de 100 % au 31 décembre 2025. Cette situation peut évoluer avec les renouvellements, les départs, les travaux ou les difficultés d’un exploitant.
Performance et endettement

Une performance historique soutenue par les loyers, les expertises et le levier

La performance de la part A s’est élevée à 8,39 % en 2025. La dernière valeur liquidative publique identifiée au 31 mars 2026 est de 288,50 €, soit 1,70 % depuis le début de 2026. Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs.

+8,39 %Performance de la part A sur l’année 2025.
288,50 €Valeur liquidative publique identifiée au 31 mars 2026.
40,23 %Ratio d’endettement effectif au 31 décembre 2025.
3,02 %Taux moyen de la dette bancaire à la même date.
Aucun dividende n’a été versé en 2025 selon le rapport trimestriel. La performance publiée correspond donc principalement à l’évolution de la valeur liquidative et non à un revenu distribué.
Rachats

Une valeur liquidative trimestrielle, mais une sortie non garantie

Les demandes de rachat doivent être adressées avec un préavis de deux mois et sont exécutées à cours inconnu sur la valeur liquidative applicable. La société de gestion peut différer les demandes lorsque leur volume dépasse les capacités prévues.

Plafond de 0,10 % des actions

Lorsque les demandes dépassent 0,10 % du nombre total d’actions, la fraction excédentaire peut ne pas être exécutée et être reportée sur les valeurs liquidatives suivantes.

Règlement potentiellement très tardif

Le prospectus avertit que l’argent pourrait ne pas être versé avant la fin de vie du fonds, prévue le 3 mai 2031, si les contraintes de liquidité l’imposent.

L’absence de commission de rachat ne signifie pas que le capital est disponible rapidement. Les immeubles doivent parfois être cédés ou refinancés pour financer les sorties.
Frais et scénarios réglementaires

Des documents publics qui ne présentent pas tous le même plafond d’entrée

La page commerciale de Pierre 1er Gestion mentionne 5 % de commission acquise au fonds et 5 % maximum de commission de distribution. Le DIC de la part A indique toutefois un coût d’entrée maximal pouvant atteindre 12 %. Le DIC et le bulletin remis pour la souscription doivent donc prévaloir.

Gestion de la part A

1,30 % TTC de l’actif net effectivement facturés sur la page produit, pour un maximum contractuel de 2 % TTC.

Coûts récurrents du DIC

3,76 % par an de gestion et autres coûts d’exploitation, plus 0,51 % de coûts de transaction estimés.

Incidence illustrative

Le DIC estime à 6,1 % par an l’incidence totale des coûts sur huit ans dans son scénario intermédiaire.

8,5 % / anScénario intermédiaire après coûts sur huit ans.
-2,7 % / anScénario défavorable sur huit ans.
-8,5 % / anScénario de tensions sur huit ans.
9,8 % / anScénario favorable sur huit ans.
Caractéristiques actualisées

La fiche d’identité de BK OPCI

Le prospectus, le DIC de la part et le bulletin de souscription font foi.
ÉlémentInformation actualiséePoint de vigilance
StatutFonds présenté comme ouvert à la souscription par Pierre 1er Gestion.Prochaine valeur liquidative et référencement à confirmer.
FormeSPPPICAV professionnelle sous forme de SAS.Produit complexe réservé aux investisseurs autorisés.
AgrémentSPI20160021, délivré le 31 mai 2016.L’agrément ne garantit ni capital, ni rendement, ni liquidité.
Part AFR0013144094 — 100 000 € initialement, puis 10 000 €.Commissions d’entrée en supplément.
Part BFR0013182664 — minimum initial publié de 2 M€.Frais et droits différents possibles selon la catégorie.
Risque4 sur 7 dans le DIC de la part A du 31 décembre 2024.Perte totale possible malgré une classe dite moyenne.
Horizon8 ans recommandés.Durée statutaire jusqu’au 3 mai 2031.
SFDRArticle 8.Ne garantit ni impact positif, ni capital, ni performance.
ValorisationTrimestrielle aux 31 mars, 30 juin, 30 septembre et 31 décembre.Ordres exécutés à cours inconnu.
Portefeuille164 actifs et 455,85 M€ de valeur immobilière fin 2025.Concentration très élevée sur Burger King.
Occupation100 % physique et financière au 31 décembre 2025.Non garantie pour les périodes futures.
Endettement40,23 % effectifs fin 2025 ; plafond de 75 %.Amplification des baisses et risque de refinancement.
Gestion part A1,30 % TTC réellement facturés ; maximum 2 % TTC.Les frais immobiliers, transactions et distribution s’ajoutent.
EntréePage commerciale : 5 % + 5 % maximum ; DIC : jusqu’à 12 %.Vérifier le bulletin et le DIC remis à la souscription.
RachatPas de commission annoncée, préavis de deux mois.Exécution et délai non garantis ; mécanisme de plafonnement.
Fiscalité et IFI

L’exonération d’IS du véhicule n’est pas une exonération personnelle

Détention directe

Les revenus et plus-values sont imposés selon la nature du porteur et les règles applicables au moment du versement ou du rachat. Une analyse personnalisée est nécessaire.

IFI 2026

L’attestation provisoire indique une quote-part immobilière de 65,39 %, soit 185,51 € par action A et 18 902,43 € par action B, sous réserve de certification des comptes 2025.

Le fonds ne constitue pas un produit de réduction d’impôt immédiate. Le support de détention, la résidence fiscale et la situation du porteur déterminent la fiscalité effective.
Risques

Une forte concentration locative et un levier bancaire significatif

Le nombre élevé d’actifs diversifie le risque géographique, mais la dépendance à une seule enseigne, à la restauration rapide et au Groupe Bertrand reste très importante.

Le capital, la performance et la liquidité ne sont pas garantis

Une baisse des valeurs immobilières, une difficulté de l’exploitant ou une hausse du coût de la dette peut réduire fortement la valeur des actions.

●Perte en capital : perte partielle ou totale possible.
●Liquidité : rachats différés ou partiellement exécutés.
●Concentration : 95,34 % de la valorisation liée à Burger King fin 2025.
●Locataire : dépendance à l’exploitation des restaurants et au Groupe Bertrand.
●Levier : dette bancaire et plafond réglementaire de 75 %.
●Taux : dette variable, couvertures limitées dans le temps et refinancement.
●Valorisation : expertises différentes du prix final de vente.
●Baux à construction : droits et obligations différents de la pleine propriété.
●Frais : coûts d’entrée, de gestion, d’exploitation et de transaction élevés.
●Durée : sortie potentiellement reportée jusqu’en 2031.

Sources publiques intégrées

Vérifier le DIC, les commissions et la prochaine valeur liquidative

Une souscription exige de confirmer la catégorie de parts, le montant exact des frais d’entrée, le calendrier trimestriel et la capacité à conserver un placement immobilier concentré pendant plusieurs années.

05 56 81 34 64Prendre rendez-vous
FAQ

Questions fréquentes sur BK OPCI

BK OPCI est-il encore ouvert à la souscription ?

Oui, Pierre 1er Gestion le présente comme ouvert. L’accès est toutefois réservé aux investisseurs autorisés et la prochaine centralisation doit être confirmée.

Quel est le minimum de la part A ?

100 000 € pour la souscription initiale, puis 10 000 € pour une souscription ultérieure, hors commissions.

Quel est le niveau de risque ?

Le DIC de la part A classe le fonds au niveau 4 sur 7, sans garantie du capital.

Pourquoi les frais d’entrée sont-ils présentés différemment ?

La page produit mentionne 5 % acquis au fonds et 5 % maximum de distribution, tandis que le DIC prévoit un coût d’entrée maximal de 12 %. Les documents remis pour la souscription doivent être vérifiés.

Peut-on revendre ses actions chaque trimestre ?

Une demande peut être déposée avec un préavis de deux mois, mais son exécution et son délai ne sont pas garantis. Les demandes peuvent être plafonnées et reportées.

Le fonds verse-t-il des dividendes ?

Le fonds peut distribuer des dividendes, mais aucun dividende n’a été déclaré dans le reporting 2025. La performance provenait principalement de l’évolution de la valeur liquidative.

Quelle est la concentration sur Burger King ?

Burger King représentait 95,34 % de la valorisation des actifs au 31 décembre 2025.

BK OPCI entre-t-il dans l’IFI ?

L’attestation provisoire 2026 fixe la quote-part immobilière à 65,39 %. La valeur à déclarer dépend du nombre et de la catégorie d’actions détenues.

QCM

Avez-vous retenu l’essentiel ?

1. Quel est le minimum initial de la part A ?
2. Quel niveau de risque indique le DIC ?
3. La performance 2025 garantit-elle les années futures ?
4. Les rachats sont-ils garantis chaque trimestre ?
5. Quelle part du portefeuille était liée à Burger King fin 2025 ?
6. L’endettement peut-il amplifier une baisse immobilière ?

Le DIC, le prospectus et le bulletin restent indispensables avant toute décision.

Communication pédagogique et non contractuelle. BK OPCI est un OPPCI professionnel, immobilier, concentré et à effet de levier. Il présente notamment des risques de perte en capital, d’illiquidité, de concentration locative, d’endettement, de taux, de valorisation, de baux à construction et de frais élevés. Les performances et scénarios passés ne garantissent pas les résultats futurs.

Qu’est-ce qu’un OPPCI ?

Un OPPCI est un Organisme Professionnel de Placement Collectif en Immobilier.

Un Organisme de Placement Professionnel Collectif Immobilier (OPPCI) a pour objet l’investissement dans des immeubles donnés en location ou à construire en vue de leur location.

Les structures juridiques des OPPCI peuvent être :

  • SPPPICAV : Sociétés Professionnelles de Placements à Prépondérance Immobilière à Capital Variable. La SPPPICAV dispose de la personnalité morale et peut être constituée sous la forme d’une société anonyme (SA) ou de société par actions simplifiée (SAS) qui émet des actions.
  • FPPI : Fonds Professionnel de Placement Immobilier (FPPI). Le FPI est une copropriété émettant des parts, ne disposant pas de la personnalité morale et est représenté par sa société de gestion.

Les OPPCI ont pour vocation à investir principalement dans des immeubles destinés à la location (détention directement ou indirectement et détention en état futur d’achèvement). Les OPPCI peuvent également avoir pour objet la gestion d’instruments financiers et de dépôts, ainsi que l’acquisition de meubles et de biens d’équipement affectés aux immeubles détenus et nécessaires à leur exploitation.

En savoir plus sur ce type d’investissement

Exemples d’OPPCI

Présentation de Pierre Premier Gestion

Pierre Premier Gestion (PPG) est une société de gestion indépendante, fondée par Christophe Lanson et Joël Vacher, professionnels de l’investissement, la promotion et la gestion immobilière depuis plus de 15 ans, et Joseph Châtel, co-fondateur et ex-Président du Groupe DNCA Finance, leader français de la gestion d’actifs.
Les gérants, au-delà de l’acquisition et la gestion d’actifs immobiliers, maîtrisent les volets réglementaires, juridiques et fiscaux
nécessaires à toute structuration immobilière performante.

  • Pierre Premier Gestion est une société de gestion indépendante (agréée au titre de la Directive AIFM par l’AMF le 21 octobre 2015 sous le n° GP-15000024)
  • Pierre 1er Gestion est spécialisée dans la gestion immobilière et notamment dans la gestion de murs commerciaux

OPPCI de PPG

BK OPPCI

OPCI dédié aux murs de restaurants Burger King
Le fonds acquiert des murs de restaurants exploités par l’enseigne Burger King, en partenariat exclusif avec le Groupe Bertrand, 1er groupe de restauration français et propriétaire de la marque depuis 2013 via une master franchise. L’OPCI BK est une opportunité d’investissement réservée à la clientèle professionnelle ou assimilée au sens de la directive MIF gérée par Pierre 1er Gestion.
Burger King est fondée en 1954 à Miami et est aujourd’hui le second acteur mondial de la restauration rapide. Propriétaire depuis 2010 du fonds d’investissement brésilien 3G Capital (leader mondial dans l’industrie agroalimentaire – Heinz, Kraft, etc.), Burger King c’est : + de 11 millions de clients par jour à travers le monde + de 15.000 restaurants répartis dans plus de 100 pays, dont plus de 4.000 dans la zone EMEA (Europe Middle East & Africa) L’enseigne est implantée en France en 2013 grâce à une master franchise signée par le Groupe Bertrand, leader de la restauration en France. Elle compte plusieurs centaines de restaurants à ce jour.

Pierre 1er Gestion et Burger King ont ainsi appréhendé les intérêts réciproques de créer un OPPCI dédié à l’enseigne en vue de permettre à Burger King d’atteindre ses objectifs, et à Pierre 1er Gestion d’offrir un support d’investissement performant.
BK OPCI est une Société Professionnelle de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPPICAV) qui bénéficie d’un régime d’exonération d’impôt sur les sociétés (IS).
BK OPCI opère dans un cadre régulé et supervisé par l’AMF (le fonds est agréé depuis 2016 sous le n°SPI20160021)

Lancé en juin 2016, le fonds a vocation à grandir au rythme du développement de l’enseigne Burger King.

  • Forme juridique : SPPPICAV
  • Fréquence de valorisation : Trimestrielle
  • Souscription minimum : 100 000€
Soyez bien conseillé et accompagné

Pour en savoir plus sur l’investissement en OPPCI, n’hésitez pas à contacter l’un de nos conseillers spécialisé.

Contact

Les risques :
L’investissement immobilier présente des risques de baisse du marché immobilier, de vacance locative et de liquidité : c’est pourquoi ni le capital, ni la rentabilité, ni la liquidité de l’investissement ne sont garantis. Le risque de perte totale du capital investi est accru par l’utilisation du levier bancaire.

 

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