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SCPI Iroko Zen

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Conseil en investissement & défiscalisation
SCPI ouverte — souscription soumise à validation

SCPI Iroko Zen : investir dans un patrimoine européen diversifié

Lancée en 2020 et gérée par Iroko, Iroko Zen investit dans l’immobilier professionnel en France et en Europe de l’Ouest, sans contrainte sectorielle stricte. La SCPI associe une gestion opportuniste, l’absence de commission de souscription, des distributions mensuelles potentielles et une démarche ISR.

Vérifier les modalités de souscription Consulter les caractéristiques

Données du portefeuille arrêtées au 31 mars 2026. Le DIC actuellement publié a été produit le 12 juin 2026.

Vue d’ensemble

Une SCPI ouverte, sans commission de souscription

Iroko Zen reste accessible en pleine propriété, en démembrement et via certains contrats d’assurance-vie. L’absence de commission à l’entrée ne supprime toutefois ni les coûts supportés par la SCPI, ni le délai de jouissance, ni le risque de liquidité.

Prix de la part204 €Prix de souscription et prix de retrait avant éventuelle commission de sortie anticipée.
Délai de jouissance3 moisPremier jour du quatrième mois suivant la validation de la souscription.
DistributionMensuelleDividendes potentiels, variables et non garantis.
Horizon recommandé10 ansDurée économique recommandée, sans garantie de revente à l’échéance.
Au 31 décembre 2025, la valeur de reconstitution s’établissait à 213,94 € par part, soit environ 4,9 % au-dessus du prix de souscription de 204 €. Cet écart peut se réduire ou s’inverser.
Stratégie immobilière

Une allocation sans dogme sur l’immobilier professionnel

Iroko Zen recherche des actifs généralement compris entre 5 et 30 M€, situés en France et dans plusieurs pays d’Europe de l’Ouest. La société de gestion sélectionne les opérations selon leur rendement potentiel, la qualité du locataire, la durée du bail, le prix d’acquisition et le potentiel d’amélioration ESG.

01

Bureaux

Immeubles occupés par des entreprises de services, industrielles ou technologiques.

02

Commerces

Commerces de proximité, retail parks et enseignes répondant à des besoins courants.

03

Activité et logistique

Locaux d’activités, entrepôts et plateformes nécessaires aux chaînes d’approvisionnement.

04

Usages alternatifs

Santé, éducation, hôtellerie et autres actifs professionnels selon les opportunités.

La diversification réduit certaines concentrations mais expose la SCPI à plusieurs marchés immobiliers, réglementations, fiscalités et devises.
Patrimoine au 31 mars 2026

177 actifs et plus de 1,7 Md€ de valeur immobilière

Le premier trimestre 2026 a ajouté quatre acquisitions pour 85,4 M€ hors droits, à un rendement acte en main moyen annoncé de 7,55 %. Le portefeuille compte désormais 411 locataires répartis dans sept pays.

Capitalisation1,499 Md€7 348 432 parts et 29 350 associés.
Valeur du patrimoine1,751 Md€Dont 14,9 M€ investis dans Iroko Impact.
Occupation97,11 %Taux d’occupation financier publié au premier trimestre.
Endettement25,07 %Le DIC fixe une limite de 50 % et une cible proche de 30 %.

France : 27,5 %

Première exposition géographique, presque à égalité avec le Royaume-Uni à 27,4 %.

Bureaux : 37,0 %

Première typologie, devant les commerces à 27,7 % et les locaux d’activités à 12,9 %.

1 108 742 m²

WALT de 8,7 ans et durée ferme moyenne des baux de 7,3 ans.

Au 31 mars 2026, aucune part n’était en attente de retrait. Cette situation passée ne garantit pas l’exécution immédiate des prochaines demandes.
Performance

Les objectifs ont été révisés pour l’horizon de dix ans

L’assemblée générale d’avril 2026 a fixé une Performance Globale Annuelle cible et un TRI cible de 6 % sur dix ans, incluant un taux de distribution annuel cible de 5,5 %. Ces objectifs sont non contractuels et non garantis.

8,13 %Performance Globale Annuelle 2025.
7,14 %Taux de distribution brut de fiscalité étrangère en 2025.
7,49 %TRI publié sur cinq ans.
6 %PGA et TRI cibles sur dix ans, non garantis.
Iroko Zen a distribué 14,42 € bruts par part en 2025, soit 12,20 € après fiscalité étrangère supportée par la SCPI. Au premier trimestre 2026, le dividende brut s’est élevé à 3,53 € par part.
Retrait et revente

La revente dépend toujours de l’existence d’une contrepartie

Iroko Zen est une SCPI à capital variable. Une demande de retrait est exécutée lorsqu’une souscription correspondante existe. En l’absence de contrepartie, le délai peut s’allonger ou la vente peut devoir intervenir à un prix inférieur sur un marché secondaire.

Régime actuel jusqu’au 31 août 2026

Une commission de sortie anticipée de 6 % TTC s’applique lorsque les parts sont retirées avant trois ans de détention. Au-delà de trois ans, aucune commission n’est actuellement due.

Changement au 1er septembre 2026

La période d’application de la commission de 6 % sera étendue aux retraits intervenant avant six ans de détention, conformément aux résolutions adoptées en avril 2026.

Le bulletin indique actuellement un délai inférieur à un mois lorsque des souscriptions compensatrices existent. Ce délai observé n’est ni garanti ni contractuel.
Frais

Zéro commission d’entrée, mais plusieurs commissions de gestion immobilière

Les commissions sont prélevées au niveau de la SCPI et réduisent indirectement la performance distribuable. Les dividendes communiqués sont déjà nets de la commission de gestion.

0 % à la souscription

Aucune commission d’entrée n’est prélevée sur le capital placé.

14,40 % TTC des produits

Commission de gestion maximale sur les produits locatifs et autres produits encaissés.

3,60 % TTC à l’acquisition

Commission maximale calculée sur le prix net vendeur des actifs acquis.

Jusqu’à 6 % TTC en off-market

Commission d’intermédiation lorsque la société réalise effectivement une mission de transaction directe.

6 % TTC des travaux

Commission maximale de suivi et de pilotage sur le montant des travaux réalisés.

5 % TTC à la cession

Uniquement en cas de plus-value supérieure à 5 %, sur le prix net vendeur.

Les frais du contrat d’assurance-vie ou du conseiller ne sont pas inclus dans les coûts propres à la SCPI. Ils doivent être analysés séparément.
ISR et impact social

Une SCPI Article 8 avec une allocation dédiée à Iroko Impact

Iroko Zen est labellisée ISR et relève de l’Article 8 SFDR. Elle applique une approche Best-in-Progress visant à améliorer les actifs insuffisamment performants sur le plan ESG dans les trois années suivant leur acquisition.

Allocation sociale1 %Objectif d’investissement dans la SCI Iroko Impact.
Valeur investie14,9 M€Montant communiqué au 31 mars 2026.
Portefeuille ImpactPlus de 6 actifsHébergement d’urgence, santé, éducation et accompagnement social.
ClassementArticle 8Promotion de caractéristiques environnementales ou sociales.
Le label ISR et l’Article 8 ne garantissent ni le rendement, ni la liquidité, ni le capital. Ils décrivent une méthode et des engagements extra-financiers.
Caractéristiques actualisées

La fiche d’identité d’Iroko Zen

Le DIC, la note d’information, les statuts et le bulletin de souscription font foi.
ÉlémentInformation actualiséePoint de vigilance
StatutSCPI à capital variable ouverte à la souscription.Validation de la souscription et disponibilité du support à confirmer.
Société de gestionIroko — agrément GP-20000014.L’agrément ne garantit pas le capital ni le rendement.
VisaVisa AMF n°20-17 du 9 octobre 2020.La documentation réglementaire doit être remise avant souscription.
Prix de la part204 €.Le prix peut évoluer selon les valeurs du patrimoine.
Minimum initial5 000 €.Le montant est distinct du prix unitaire de la part grâce à la décimalisation.
Versements suivants1 000 € ; versement programmé à partir de 50 €.Conditions susceptibles d’évoluer.
Délai de jouissancePremier jour du quatrième mois suivant la validation.Absence de dividendes pendant cette période.
Risque3 sur 7 dans le DIC du 12 juin 2026.Capital non garanti et risque de liquidité.
HorizonDix ans recommandés.La durée juridique de la SCPI est de 99 ans.
ObjectifsPGA cible 6 %, TRI cible 6 %, TD cible 5,5 %.Objectifs non garantis sur dix ans.
Performance 2025PGA 8,13 % et TD 7,14 %.Performances passées non représentatives des résultats futurs.
Capitalisation1,499 Md€ au 31 mars 2026.La taille ne garantit pas la liquidité.
Patrimoine177 actifs, 411 locataires, 1,751 Md€ de valeur.Les expertises immobilières peuvent baisser.
OccupationTOF de 97,11 %.Vacance, franchises et impayés restent possibles.
EndettementLTV de 25,07 % ; limite réglementaire interne de 50 %.Le levier amplifie les pertes et le risque de refinancement.
Commission d’entrée0 %.Les autres commissions et frais immobiliers restent supportés.
Retrait anticipé6 % avant trois ans jusqu’au 31 août 2026 ; avant six ans dès le 1er septembre 2026.La revente reste dépendante d’une contrepartie.
Fiscalité internationale

Une majorité des revenus provient désormais de l’étranger

73,8 % de revenus étrangers au T1 2026

La fiscalité dépend du pays d’origine, de la convention fiscale et de la situation du porteur. Les impôts étrangers sont payés par la SCPI avant distribution.

15,41 % des revenus bruts en 2025

Cette proportion correspond aux impôts étrangers acquittés par la SCPI en 2025. Elle peut varier chaque année.

Dans un contrat d’assurance-vie, les crédits d’impôt étrangers éventuels reviennent généralement à l’assureur et non directement au porteur de l’unité de compte. La fiscalité du contrat doit être étudiée séparément.
Risques

Une grande diversification n’élimine pas les risques immobiliers

Le niveau 3 sur 7 ne signifie pas que la SCPI est garantie. La valeur des actifs, les loyers et les conditions de revente peuvent évoluer défavorablement.

Le capital et les revenus peuvent baisser

En l’absence de contrepartie acheteuse, le retrait peut être retardé. Le prix obtenu peut être inférieur au prix de souscription et les dividendes peuvent diminuer.

●Perte en capital : baisse du prix de la part ou du prix de vente.
●Liquidité : absence de contrepartie pour les retraits.
●Marché immobilier : baisse des valeurs et des loyers.
●Locataires : impayés, départs, franchises ou renégociations.
●Endettement : amplification des pertes et risque de refinancement.
●Change : exposition au Royaume-Uni et aux devises non euro.
●Fiscalité : conventions et règles susceptibles d’évoluer.
●Travaux et ESG : coûts de mise aux normes et de transformation.
●Collecte : dilution ou difficulté à déployer rapidement les capitaux.

Sources publiques intégrées

Vérifier le minimum, le délai de jouissance et le futur régime de sortie

Avant toute souscription, il faut obtenir le DIC, la note d’information, le bulletin et confirmer l’impact de la modification des frais de retrait prévue au 1er septembre 2026.

05 56 81 34 64Prendre rendez-vous
FAQ

Questions fréquentes sur Iroko Zen

Iroko Zen est-elle encore ouverte à la souscription ?

Oui. La SCPI est à capital variable et les documents de souscription restent disponibles, sous réserve de validation par la société de gestion et de disponibilité chez l’intermédiaire.

Quel est le minimum initial ?

Le minimum officiel actuellement publié est de 5 000 €. Les souscriptions complémentaires commencent à 1 000 € et les versements programmés à 50 €.

Pourquoi le prix d’une part est-il de 204 € alors que le minimum est de 5 000 € ?

La note d’information prévoit la décimalisation des parts. Le minimum est donc exprimé en montant investi et non en nombre entier de parts.

Le rendement 2025 de 7,14 % est-il garanti ?

Non. Il correspond au taux de distribution brut de fiscalité étrangère obtenu en 2025. L’objectif actuel de taux de distribution est de 5,5 %, lui aussi non garanti.

Quel est le niveau de risque ?

Le DIC produit le 12 juin 2026 classe Iroko Zen à 3 sur 7. Cette classe suppose une détention de dix ans et n’exclut pas une perte en capital.

Peut-on retirer ses parts rapidement ?

Le délai observé était inférieur à un mois au premier trimestre 2026, mais seulement en présence de souscriptions compensatrices. Aucun délai n’est garanti.

Comment évoluent les frais de retrait ?

Jusqu’au 31 août 2026, la commission de 6 % s’applique avant trois ans. À compter du 1er septembre 2026, elle s’appliquera avant six ans.

La SCPI est-elle fiscalement exonérée grâce à ses actifs étrangers ?

Non. La fiscalité dépend des conventions internationales et de la situation du porteur. Les mécanismes de crédit d’impôt ou de taux effectif varient selon les pays.

QCM

Avez-vous retenu l’essentiel ?

1. Quel est le minimum initial actuellement publié ?
2. Quel niveau de risque indique le DIC de juin 2026 ?
3. Le taux de distribution 2025 de 7,14 % est-il garanti ?
4. Quand débute la jouissance des parts ?
5. La revente des parts est-elle garantie ?
6. Quelle période déclenchera les frais de retrait à partir du 1er septembre 2026 ?

Répondez aux six questions.

Le DIC et la note d’information restent indispensables avant toute souscription.

Communication pédagogique et non contractuelle. Iroko Zen est une SCPI à capital variable exposée notamment aux risques de perte en capital, d’illiquidité, de marché immobilier, de locataires, d’endettement, de change, de fiscalité étrangère, de travaux et de durabilité. Les performances passées, le label ISR et l’Article 8 ne garantissent pas les performances futures.

La SCPI Iroko Zen par Iroko

La société de gestion Iroko

Iroko est une fintech innovante dans le domaine de l’épargne basée à Paris, au 4 rue de la Pompe. Elle a été créée en 2020 et agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) comme société de gestion sous le numéro GP-20000014 le 8 juin 2020. Avec une équipe de plus de vingt professionnels et le soutien d’investisseurs reconnus tels qu’Eurazeo et HEC Ventures, Iroko s’est lancée dans une mission ambitieuse : rendre accessible à tous des produits d’épargne performants et responsables.

La création d’Iroko résulte de la fusion entre deux univers : le digital, où l’entreprise possède une expertise reconnue, et le secteur réglementé de l’immobilier, porté par des collaborateurs expérimentés. Cette combinaison permet à Iroko de proposer des solutions innovantes et adaptées aux nouveaux besoins des épargnants, tout en s’appuyant sur une solide connaissance du marché immobilier et des réglementations en vigueur.

L’approche d’Iroko, centrée sur l’innovation et la responsabilité, se traduit par le lancement de produits tels que la SCPI Iroko ZEN, conçue pour répondre aux attentes des investisseurs modernes en matière de rendement, d’accessibilité et d’impact social et environnemental. Iroko ZEN illustre parfaitement la volonté de la fintech de révolutionner le marché de l’épargne immobilière, en proposant une SCPI digitale, sans frais d’entrée, et avec une distribution mensuelle des revenus, alignée sur les dernières tendances et innovations du secteur.

Le patrimoine de la SCPI Iroko Zen au 31/12/2023
La SCPI Iroko : un patrimoine diversifié

Présentation de la SCPI Iroko Zen et de sa Stratégie

Lancée en novembre 2020, Iroko Zen incarne l’ambition d’Iroko de transformer le paysage de l’épargne immobilière. Conçue comme une réponse innovante aux limitations des véhicules d’investissement traditionnels, Iroko Zen se distingue par sa structure digitale, l’absence de frais d’entrée et une distribution mensuelle des revenus, soulignant ainsi la volonté d’Iroko de démocratiser l’accès à l’investissement immobilier tout en alignant les intérêts des investisseurs avec des pratiques éthiques et responsables.

Stratégie d’Investissement

La stratégie d’investissement d’Iroko Zen repose sur une sélection rigoureuse d’actifs immobiliers en France et en Europe de l’Ouest, avec un accent particulier sur des secteurs essentiels tels que la santé, l’éducation, et le commerce de proximité. En privilégiant des baux de longue durée et des locataires de qualité, Iroko Zen vise à constituer un portefeuille diversifié offrant à la fois sécurité et rendements attractifs. Cette approche est renforcée par un engagement fort envers la responsabilité sociale et environnementale, intégrant les critères ESG au cœur de sa stratégie d’investissement.

Les performances

Depuis son lancement, Iroko Zen a démontré une capacité notable à générer des rendements compétitifs, tout en mettant en place des pratiques de gestion novatrices et responsables. La structure de frais optimisée d’Iroko Zen, alliée à une politique de distribution transparente et régulière, offre aux investisseurs une visibilité et une prévisibilité accrues de leurs revenus. Les témoignages d’investisseurs satisfaits et les études de cas illustrent l’efficacité de la stratégie d’Iroko Zen, affirmant sa position comme une option d’investissement de premier plan pour ceux qui cherchent à allier rendement et impact positif.

Performance 2023 de la SCPI Iroko Zen
Une performance parmi les toutes meilleures en 2023

La philosophie de la SCPI Iroko Zen

Un Nouveau Souffle sur l’Épargne Immobilière

Iroko Zen a été conçue pour répondre aux besoins des épargnants modernes, en quête de solutions d’investissement transparentes, accessibles, et responsables. Avec une souscription entièrement dématérialisée, Iroko Zen facilite l’accès à l’investissement immobilier, tout en promettant une gestion rigoureuse et une vision tournée vers les usages de demain.

Investissement Diversifié et Responsable

En se focalisant sur des secteurs essentiels tels que la santé et l’éducation, Iroko Zen vise une diversification géographique en France et en Europe de l’Ouest. Cette SCPI se distingue par son engagement à réinvestir une part significative de ses résultats dans l’amélioration de son parc immobilier, conformément à ses engagements ESG.

Performance et Innovation

Depuis son lancement, Iroko Zen a su dépasser les attentes en termes de rendement, se positionnant comme une SCPI de choix pour les investisseurs à la recherche d’innovation et de performance. Son modèle économique, basé sur la réduction des frais et la répartition équitable des revenus, en fait une option d’investissement attrayante et durable.

Valeur de reconstitution SCPI Iroko Zen 31/12/2023
Une valeur de reconstitution supérieure au prix de souscription

Les avantages pour l'investisseur de souscrire la SCPI Iroko Zen

Accès Facilité à l’Immobilier

Iroko Zen révolutionne l’accès à l’investissement immobilier, en proposant un parcours de souscription entièrement numérique permettant d’investir en toute simplicité, tout en bénéficiant d’un suivi transparent et détaillé de votre investissement.

Distribution Mensuelle des Revenus

Contrairement à de nombreuses SCPI qui distribuent les revenus trimestriellement, Iroko Zen se distingue par sa distribution mensuelle, offrant ainsi une meilleure liquidité et une planification financière plus flexible pour les investisseurs.

Engagement envers la Durabilité

L’investissement dans Iroko Zen n’est pas seulement une décision financière, mais aussi un choix éthique. En adhérant aux principes de l’investissement socialement responsable (ISR), Iroko Zen s’engage à contribuer positivement à la société et à l’environnement, tout en visant une performance financière solide.

Un positionnement unique

Iroko Zen se distingue sur le marché des SCPI par son approche novatrice et sa stratégie d’investissement. En mettant l’accent sur la digitalisation, l’absence de frais d’entrée, et l’engagement ESG, Iroko Zen offre une proposition de valeur unique par rapport aux options traditionnelles. De plus, sa capacité à dépasser les objectifs de rendement dès sa première année démontre sa robustesse et son potentiel de croissance.

La SCPI Iroko Zen en quelques chiffres
La SCPI Iroko Zen en quelques chiffres

La documentation de la SCPI Iroko Zen

Les risques de la SCPI Iroko Zen

L’investissement au sein de la SCPI Iroko Zen présente un certain nombre de risques parmi lesquels on compte notamment un risque de perte en capital, le produit ne présentant pas de garantie sur le capital investi, et un risque de liquidité, le délai de revente des parts n’étant pas garanti. Il est important de prendre connaissance des risques détaillés dans la documentation d’information de la SCPI avant toute souscription et de prendre conseil auprès d’un professionnel de l’investissement.

Souscrire la SCPI Iroko Zen

Investir dans Iroko Zen, c’est choisir une SCPI moderne, performante, et responsable. Rejoignez la communauté d’investisseurs qui profitent déjà d’une épargne immobilière innovante et contribuez à bâtir un avenir plus durable. Pour en savoir plus ou pour débuter votre parcours d’investissement avec Iroko Zen, contactez-nous dès maintenant.

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