PAREF Prima est le nouveau nom de Novapierre Allemagne depuis la fusion avec Novapierre Allemagne 2 en 2024. Cette SCPI à capital variable investit principalement dans des commerces alimentaires, de bricolage, de santé et d'équipement situés en Allemagne, avec une diversification limitée aux autres pays de la zone euro.
Données du portefeuille arrêtées au 31 mars 2026. Le DIC public actuellement identifié est daté du 30 juin 2025.
Les associés de Novapierre Allemagne et Novapierre Allemagne 2 ont approuvé leur fusion en juin 2024. Juridiquement, Novapierre Allemagne a absorbé Novapierre Allemagne 2 puis a changé de nom pour devenir PAREF Prima, avec un effet comptable et fiscal rétroactif au 1er janvier 2024.
La SCPI cible des murs de magasins, retail parks, commerces alimentaires et actifs de bricolage générant des loyers immédiats. Au moins 70 % de la valeur du patrimoine doit rester investie en Allemagne ; les autres pays de la zone euro sont limités à 30 %.
Supermarchés, magasins de proximité et enseignes de grande distribution considérées comme essentielles.
Retail parks et grandes surfaces dédiées à l'entretien, l'aménagement et l'équipement de l'habitat.
Commerces de soins, d'hygiène et de produits courants à fréquentation régulière.
Opportunités de même nature dans la zone euro, actuellement principalement aux Pays-Bas.
Le patrimoine est valorisé 960,4 M€ et représente 624 705 m². La durée ferme moyenne résiduelle des baux est de 5,5 ans, avec 16,9 M€ de loyers encaissés au premier trimestre.
Les Pays-Bas représentent les 7,4 % restants de la valorisation hors droits.
40,1 % d'alimentaire, 22,6 % de bricolage et 6,7 % de drugstores.
48 674 m² de surfaces vacantes, soit 5,9 % du potentiel locatif.
La Performance Globale Annuelle 2025 est égale au taux de distribution, le prix de souscription etant reste fixe à 272 €. Les revenus et la valeur de la part peuvent néanmoins varier à la hausse comme à la baisse.
Les 9 501 parts souscrites pendant le trimestre ont exactement compensé les 9 501 parts retirées. La collecte nette est donc nulle, tandis que la file d'attente représente environ 2,70 % du nombre total de parts.
Les 92 649 parts représentent approximativement 22,7 M€ à la valeur de retrait publiee de 244,80 €.
Les demandes sont traitees chronologiquement à la fin de chaque mois, mais leur exécution dépend des souscriptions compensatrices ou de mécanismes spécifiques décidés par la société de gestion.
Le prix de retrait de 244,80 € correspond au prix de souscription de 272 € diminue de la commission de souscription. Les autres frais sont prélevés au niveau de la SCPI et réduisent les revenus potentiellement distribuables.
Commission incluse dans le prix payé, soit un écart de 27,20 € par part avec la valeur de retrait.
Commission de gestion maximale applicable depuis le 1er janvier 2026.
Frais de dossier pour une cession directe, une succession ou une donation.
Commission calculee sur le prix de cession des actifs immobiliers.
Commission sur la différence positive entre prix de vente et valeur comptable après impôt.
Incidence annuelle totale estimée des coûts dans le scénario intermédiaire du DIC sur dix ans.
PAREF Prima promeut des caractéristiques environnementales et sociales et intègre des critères ESG dans la sélection et la gestion des actifs. Elle ne poursuit toutefois pas un objectif d'investissement durable au sens du règlement SFDR.
Promotion de caractéristiques environnementales ou sociales.
Suivi énergétique et plans d'amélioration dans une stratégie de long terme.
Le classement Article 8 ne protège ni le capital, ni les loyers, ni la liquidité.
| Element | Information actualisée | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Dénomination | PAREF Prima, anciennement Novapierre Allemagne. | Nom adopté après la fusion de 2024. |
| Statut | SCPI à capital variable encore ouverte. | 92 649 parts en attente de retrait au T1 2026. |
| Société de gestion | PAREF Gestion - GP-08000011. | L'agrément ne garantit ni capital ni rendement. |
| Visa AMF | SCPI n°24-12 du 23 juillet 2024. | Le visa ne constitue pas une recommandation. |
| Code ISIN | SCPI00003979. | Produit immobilier non coté. |
| Prix / minimum | 272 € par part ; minimum de cinq parts. | Montant initial de 1 360 €. |
| Valeur de retrait | 244,80 €. | Execution dependant de la liquidité disponible. |
| Jouissance | Le bulletin T1 2026 indique le premier jour du mois suivant la réception intégrale des fonds. | La note d’information du 1er janvier 2026 mentionne le sixième mois : confirmer le bulletin applicable. |
| Risque | 3 sur 7 dans le DIC du 30 juin 2025. | Demander le DIC le plus récent avant la souscription. |
| Horizon | Dix ans recommandés. | Durée juridique jusqu'en 2112. |
| Capitalisation | 933,8 M€ au 31 mars 2026. | La taille ne garantit pas la liquidité. |
| Patrimoine | 77 immeubles, 534 baux et 624 705 m². | 92,6 % de la valeur en Allemagne. |
| Occupation | TOF de 94,1 %. | 5,9 % de vacance au premier trimestre. |
| Endettement | 26,7 % ; plafond de 40 %. | Risque de taux et de refinancement. |
| Performance 2025 | TD et PGA de 5,00 %. | Performance passee non garantie. |
| Valeur de reconstitution | 264,68 € au 31 décembre 2025. | Prix de souscription supérieur d'environ 2,77 %. |
| Retraits en attente | 92 649 parts, soit environ 2,70 % des parts. | Delai de traitement non garanti. |
| SFDR | Article 8. | Pas d'objectif d'investissement durable déclaré. |
Les revenus immobiliers allemands sont imposés en Allemagne au niveau de la SCPI. Le résident fiscal français doit ensuite appliquer le mécanisme prévu par la convention franco-allemande afin d'éviter la double imposition.
PAREF Gestion publié une valeur IFI de 233,83 € par part pour les résidents français et de 0 € pour les non-résidents, sous réserve de la situation personnelle du porteur.
Les commerces essentiels peuvent mieux résister à certains cycles de consommation, sans éliminer les risques de vacance, de défaut locatif, de baisse des valeurs ou de retrait différé.
La valeur de la part dépend des expertises immobilieres. Une demande de retrait peut rester en attente tant qu'une souscription ou un autre mécanisme de liquidité ne permet pas son exécution.
Avant toute souscription, il faut obtenir le DIC le plus récent, la note d’information, le bulletin de souscription applicable et le dernier état des retraits en attente.
La société existe juridiquement sous le nom PAREF Prima depuis la fusion avec Novapierre Allemagne 2 en 2024. "Novapierre Allemagne" reste seulement une ancienne dénomination.
Cinq parts à 272 €, soit 1 360 € pour un nouvel associé.
Le bulletin du premier trimestre 2026 indique le premier jour du mois suivant la réception intégrale des fonds. La note d’information du 1er janvier 2026 mentionne toutefois le sixième mois : la condition réellement applicable doit être confirmée sur le bulletin de souscription.
Le DIC public actuellement identifié classe PAREF Prima à 3 sur 7, avec une durée recommandée de dix ans.
Non. Il correspond à l'exercice 2025. Le dividende et le prix de la part peuvent augmenter ou diminuer.
Non. Au 31 mars 2026, 92 649 parts étaient en attente. Le rachat dépend des souscriptions compensatrices et d'autres mécanismes de liquidité eventuels.
Non. Environ 92,6 % du patrimoine est situé en Allemagne et 7,4 % aux Pays-Bas. La documentation autorise jusqu'à 30 % dans d'autres pays de la zone euro.
La documentation la classe Article 8 SFDR. Cette classification ne doit pas être confondue avec une garantie de performance ou de capital.
Communication pédagogique et non contractuelle. PAREF Prima est une SCPI à capital variable exposée notamment aux risques de perte en capital, d'illiquidité, de marché immobilier commercial, de concentration géographique, de locataires, de vacance, d'endettement, de fiscalité étrangère et de durabilité. Les performances passées et l'Article 8 ne garantissent pas les performances futures.
Avertissement : Les objectifs affichés par la SCPI Novapierre Allemagne ne sont pas garantis. Le capital investi dans la SCPI n’étant pas garanti, cet investissement comporte un risque de perte en capital. Les SCPI comportent également un risque de liquidité.
Paref gestion est une filiale du groupe PAREF et gère une dizaine de SCPI et d’OPCI dont la SCPI Paref Prima (ex Novapierre Allemagne) ou encore la SCPI Paref Evo (ex Interpierre Europe Centrale). Le groupe Paref gère à fin 2023 plus de 2 milliards d’euros d’actifs immobiliers pour le compte de plus de 24 000 associés.
La SCPI Novapierre Prima, précédemment nommée Novapierre Allemagne, est la 1ere SCPI française à investir en Europe, en particulier dans l’immobilier allemand. Elle permet aux investisseurs français d’accéder à cet univers d’investissement via un fonds d’une capitalisation proche du milliard d’€, avec un historique de performance avéré et ayant dégagé en 2023 une performance de 4,79% net d’impôt Allemand (Novapierre Allemagne 2).
La SCPI PAREF Prima est une SCPI à capital variable qui vise à acquérir des actifs immobiliers de commerce de périphérie en pleine propriété, ayant pour locataires de grandes enseignes allemandes de commerce. La taille des actifs ciblés est supérieure à 2.000 m², avec un rendement initial brut compris entre 6% et 8% (avec des loyers compris entre 8€ et 12€ par m² par mois). En termes de localisation la SCPI vise à diversifier ses acquisitions au sein des Landers Allemands et dans la capitale, avec accès immédiat aux grands axes de circulation.
Cette SCPI regroupe la SCPI Novapierre Allemagne 1, première SCPI européenne lancée en France en 2014, et Novapierre Allemagne 2 crée en 2019 suite à la fermeture des souscription sur Novapierre Allemagne 1, et qui aura la même stratégie d’investissement.
Créée 2024 de la fusion des deux SCPI Novapierre Allemagne 1 et Novapierre Allemagne 2, la SCPI PAREF Prima regroupe le patrimoine immobilier des deux SCPI pour atteindre une capitalisation proche du milliard d’€ à fin 2024. Elle gère un parc de 81 immeubles, représentant une surface de plus de 600.000 m², répartis dans toute l’Allemagne et de façon plus anecdotique aux Pays-Bas.
Les revenus fonciers tirés de la location de biens immobiliers situés en Allemagne sont imposables en Allemagne au taux de 15,825%. Dans le cas d’une acquisition via un fonds du type de la SCPI Paref Prime ou Novapierre Allemagne, cet impôt est payé par la SCPI, l’investisseur n’ayant donc pas à remplir une déclaration de revenus en Allemagne.
Afin d’éviter la double imposition de ces revenus, la convention de non-double imposition franco-allemande du 21 Juillet 1959 prévoit que les revenus immobiliers (revenus locatifs ou plus-values) de source Allemande perçus en France ne soient imposables qu’en Allemagne. Toutefois, le droit français prévoit qu’un résident fiscal français soit imposable sur ses revenus de source mondiale, ainsi les revenus fonciers étrangers sont à déclarer au fisc Français. Ils sont ainsi intégrés dans un calcul d’impôts théorique, et afin d’éviter la double imposition de ces revenus, la convention fiscale prévoit qu’un crédit d’impôts égal à l’impôt français frappant ces revenus soit octroyé afin de neutraliser leur imposition.
Ainsi en pratique, ces revenus sont ré imposés en France, mais la France donne un crédit d’impôts sensé les exonérer. Toutefois, la méthode de calcul induit souvent un frottement fiscal. En effet, ces revenus sont intégrés au barème, et génèrent donc une imposition supplémentaire sur la base de la tranche haute du barème (ou au Taux Marginal d’Imposition ou TMI) à laquelle elle se rajoute. Or, le crédit d’impôts octroyé est calculé en prenant pour base le taux moyen d’imposition. Ainsi, l’investisseur paiera quand même un impôt en France égal à la différence entre son taux marginal d’imposition et son taux moyen.
Consulter la convention de non double imposition entre la France et l’Allemagne.
Enfin, les revenus locatifs ainsi que les plus-values immobilières de source Allemande sont également exonérés de prélèvements sociaux en France ce qui permet de conserver un rendement net fiscal significatif en comparaison des fonds immobiliers français qui voient très souvent leur revenu net fiscal diminué de plus de la moitié en raison de l’imposition.
Exemple pratique de calcul du crédit d’impôts pour une personne physique domiciliée en France
Exemple : prenons un investisseur imposé à un taux moyen de 30%, et dont le taux marginal d’imposition (ou TMI) est de 41%. S’il génère 10.000 € de revenus fonciers de source Allemande via la SCPI Paref Prima, son impôt théorique augmentera de 41% * 10.000 = € 4.100 €. Le crédit d’impôts dont il bénéficiera sera quand à lui calculé sur le taux moyen d’imposition, soit 30% * 10.000 = 3.000 €. Ainsi, cette opération laissera à sa charge une imposition résiduelle de 1.100 €, soit 11% du revenu généré.
A titre comparatif, le même revenu issu d’une SCPI dont les revenus sont situés en France serait de 10.000 € * 41 % = 4.100 € sans bénéfice d’un crédit d’impôts à déduire et à cela s’ajouteraient les prélèvements sociaux à hauteur de 15,5% soit 1.550 €, ce qui au total ferait grimper la note à 56,5% contre 11% sur le même revenu issu de Novapierre Allemagne.
Enfin, la fiscalité de la SCPI Novapierre Allemagne ou Paref Prima à l’IS est encore plus intéressante puisque les revenus issus de cette SCPI ne sont tout simplement pas imposés en France dans cette catégorie fiscale.
En effet, les revenus concernés qui sont imposables en Allemagne conformément aux dispositions de la convention franco-allemande ne sont pas à retenir pour la détermination du résultat fiscal français (Instruction 19 mars 1993, 14B-2-93 n°76, BOI-INT-CVB-DEU-10-70 n°130, 12.09.12).
En l’absence de progressivité de l’impôt, ce revenu de source étrangère ne produira pas de frottement fiscal comme vu précédemment pour une personne physique, il n’est donc tout simplement pas pris à prendre en considération au regard de cette instruction. L’exclusion de ces revenus des bénéfices de la société se fera sous forme de retraitement extra comptable.
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