La logique du dispositif
🏭 L'Objectif d'État : L'Économie Locale
- Compenser les surcoûts liés à l'éloignement géographique.
- Renforcer la continuité territoriale (DOM, COM).
- Stimuler l'emploi local et l'investissement productif privé.
📉 L'Incitation Privée : L'Avantage Fiscal
- Réduction d'impôt sur le revenu (IR) "One-Shot".
- Rendement potentiellement supérieur à 100 % de l'apport initial.
- Avantage acquis dès l'année suivant l'investissement.
Les 3 variantes du dispositif Girardin
🏠 Girardin Logement
(Art. 199 undecies A)
Cible : Logements neufs / Habitation principale.
Bénéficiaire : Particuliers.
Statut : Prorogé (uniquement réhabilitation).
⚙️ Girardin Industriel ✓
(Art. 199 undecies B)
Cible : Matériel productif neuf en location.
Bénéficiaire : Entreprises ultra-marines (Exploitants).
Statut : Prorogé jusqu'au 31 décembre 2029.
🏘️ Girardin Social
(Art. 199 undecies C)
Cible : Logements sociaux.
Bénéficiaire : Organismes de logements sociaux.
Statut : Prorogé (Collectivités d'outre-mer).
Géographie fiscale : DOM vs COM
📍 Départements d'Outre-Mer (DOM)
Territoires : Martinique, Guadeloupe, Guyane, La Réunion, Mayotte.
Taux de base : 38,25 %, majoré pour secteurs spécifiques.
🌏 Collectivités & Territoires (COM & TOM)
Territoires : Nouvelle-Calédonie, Polynésie Française, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Wallis-et-Futuna, TAAF.
Taux majoré : 45,90 % de base.
Les 2 acteurs clés du montage
💼
L'Investisseur
(Apporteur de Capitaux)
- Profil : Personne physique, résidente fiscale française (Art. 4 B du CGI).
- Véhicule : Direct, ou via SNC / SAS (associés soumis à l'IR).
- Exclusion : Non-résidents (sauf assimilés "Schumacker").
⚙️
L'Exploitant Ultra-marin
(Locataire)
- Profil : Entreprise locale dans un secteur éligible (agricole, industriel, commercial, artisanat).
- Plafond de CA : < 20 M€ (abaissé à 15 M€ ou 10 M€ selon les exercices).
- Exclusion : Entreprises en difficulté lors de l'investissement initial.
La mécanique en 4 temps
1. L'Apport
L'investisseur achète le matériel (ex : 100 000 €).
→
2. La Location
Le matériel est loué à l'Exploitant pour 5 ans.
→
3. La Réduction
L'État accorde une réduction d'impôt massive à l'investisseur.
→
4. La Rétrocession
56 % (sans agrément)
66 % (avec agrément)
56 % (sans agrément)
66 % (avec agrément)
Le Taux de Rétrocession : C'est le transfert obligatoire du gain fiscal de l'investisseur vers l'exploitant, sous forme de baisse de loyer. Ce mécanisme est la contrepartie légale de l'avantage fiscal.
Investissements éligibles et exclusions strictes
✅ Investissements éligibles (Le Filtre Actif)
- Matériel Productif Neuf : Biens corporels, amortissables, acquis en pleine propriété.
- Hôtellerie : Rénovation d'hôtels classés (conservation de 15 ans).
- Navires & Énergie : Navires de croisière (<400 passagers), solaire (autoconsommation >80%).
🚫 Exclusions Strictes (Non-Éligibles)
- Secteurs : Commerce (achat-revente), Banque, Santé, Immobilier nu.
- Véhicules de Tourisme : Exclus, sauf si émissions < 117g CO₂/km (plafonnés).
- Biens d'Occasion : Strictement exclus du dispositif de base.
Calcul de l'assiette éligible
Prix d'Achat (HT)
Le prix de revient du matériel.
+
Frais d'Installation
Transport et mise en service.
−
Subventions
Déduction des aides publiques.
−
Frais Exclus
Commissions de montage.
=
L'Assiette
Éligible
(Base nette)
Éligible
(Base nette)
Règle clé : C'est sur cette assiette nette que s'applique le taux de réduction légal. Les commissions et frais de montage doivent impérativement être retranchés avant tout calcul fiscal.
Cartographie des taux de réduction par secteur
| Type d'Investissement | DOM (Guadeloupe, Réunion…) | COM (Polynésie, N-Calédonie…) |
|---|---|---|
| Standard (Secteurs éligibles de base) | 38,25 % | 45,90 % |
| Rénovation Hôtelière (Classée) | 53,55 % | 45,90 % |
| Énergie Renouvelable | 45,90 % | 53,55 % |
| Navires de Pêche | 38,25 % (12-24m) / 25 % (24-40m) | N/A |
| Navires de Croisière (<400 passagers) | 35,00 % | 35,00 % |
Note : Le taux de rétrocession impacte la réduction finale imputable. Les taux s'appliquent sur l'Assiette Éligible nette.
L'agrément fiscal préalable : quand est-il requis ?
⚠️ Montant > 250 000 €
Investisseur non-professionnel. Agrément obligatoire au-delà de ce seuil.
⚠️ Montant > 1 000 000 €
Investisseur exploitant direct. Soumis à agrément fiscal préalable.
⚠️ Secteur Sensible
Transports, Hôtellerie, etc. : agrément requis quel que soit le montant.
✅ Plein Droit (Dispense d'Agrément) :
- Montant < 250 000 € dans un secteur non sensible.
- Montant < 250 000 € dans un secteur sensible SI l'entreprise exerce depuis plus de 2 ans.
Avantage de l'Agrément : Le taux de rétrocession obligatoire passe de 56 % à 66 %, augmentant mécaniquement la part de l'avantage transférée à l'exploitant et donc l'attractivité du montage pour ce dernier.
Le double plafonnement fiscal — mécanique en 2 étapes
Étape 1 — Plafond Spécifique Outre-Mer
Option Absolue : Limite stricte à 30 600 €.
Option Proportionnelle : Limite à 11 % du revenu imposable.
Le contribuable applique la limite la plus avantageuse.
Étape 2 — Plafond Global des Niches Fiscales
Plafond de droit commun : 10 000 €
Majoration Outre-mer : + 8 000 €
Plafond maximal applicable : 18 000 €
Réduction Nette Imputable : L'excédent de réduction non imputable sur l'année est reportable sur 5 ans sur l'impôt sur le revenu des années suivantes.
Les obligations de conservation dans le temps
5 ans
Obligation Standard
Location et exploitation ininterrompues. Parts sociales conservées durant toute la période.
10 ans
Navires de Croisière
Conservation obligatoire pour l'investisseur pendant 10 ans à compter de la mise en service.
15 ans
Rénovation Hôtelière
Affectation et conservation obligatoires sur 15 ans pour les hôtels classés rénovés.
⚠️ Risque de Reprise : Toute rupture anticipée de ce calendrier (cession, changement d'affectation, défaillance de l'exploitant) entraîne l'annulation intégrale de l'avantage fiscal sur l'année de l'infraction.
Les 4 risques de remise en cause fiscale
⚠️ Cession Anticipée
Vente du bien ou des parts sociales avant l'échéance des 5 ans (ou 15 ans). Risque direct de requalification fiscale.
⚠️ Défaillance de l'Exploitant
Faillite ou cessation d'activité du locataire dans les 5 ans. Atténuation possible si le bien est reloué immédiatement.
⚠️ Changement d'Affectation
Le matériel est détourné de son usage productif initial ou transféré hors du territoire éligible.
⚠️ Non-respect de l'Agrément
Violation des engagements pris. L'administration peut retirer l'agrément dans un délai de 3 ans.
Leviers de valeur vs Points de vigilance
✅ Leviers de Création de Valeur
- Effet de Levier Massif : Réduction pouvant dépasser 100 % de l'apport en trésorerie.
- Impact "One-Shot" : Gain fiscal immédiat dès l'année suivant la mise en service.
- Flexibilité Fiscale : Excédent de réduction reportable sur l'IR des 5 années suivantes.
- Impact Réel : Participation directe à l'économie des territoires d'Outre-mer.
⚠️ Points de Vigilance (Risques)
- Illiquidité : Fonds bloqués "à fonds perdus" — l'investisseur n'attend qu'un retour fiscal.
- Risque Fiscal Élevé : Responsabilité solidaire en cas de défaillance de l'exploitant.
- Complexité Structurelle : Soumis à un double plafonnement extrêmement strict.
- Obligation de Conservation : 5 ans minimum, sans aucune flexibilité de sortie.
Le profil cible de l'investisseur idéal
Contribuable domicilié en France, fortement fiscalisé (TMI 41 % ou 45 %), disposant d'une capacité d'investissement disponible à mobiliser "à fonds perdus", acceptant un horizon de 5 ans minimum sans liquidité, et conscient que la qualité de la sélection de l'exploitant conditionne la sécurité de l'ensemble du montage.
