SCPI en démembrement : Qu’est-ce que c’est ?
L’acquisition de parts de SCPI en démembrement est une stratégie patrimoniale qui consiste à séparer la propriété d’un bien entre deux parties distinctes : l’usufruitier et le nu-propriétaire. En effet, en France, le droit de propriété se décompose entre la nue-propriété (droit de propriété réelle) et l’usufruit (droit aux revenus et à l’usage du bien) qui peut être viager (à vie) soit temporaire (à durée fixe). La somme des deux constitue la pleine propriété.
L’investissement en démembrement de propriété consiste à acquérir uniquement la nue-propriété des parts de SCPI, l’usufruit étant acquis simultanément par un tiers.
Dans quelles mesures cette stratégie s’avère intéressante ? Eléments de réponses.
L’acquisition de SCPI en nue-propriété
Le fait d’acquérir des parts de SCPI en démembrement temporaire consiste à se porter acquéreur de la nue-propriété des parts, et à renoncer à l’usufruit, donc au droit au revenu, pour une période en générale fixe (démembrement temporaire par opposition au démembrement viager qui dure jusqu’au décès de l’usufruitier).
La durée du démembrement peut varier entre 5 et 20 ans, et pendant cette durée, le nu-propriétaire ne touchera pas les revenus de la SCPI, qui reviennent à l’usufruitier. En contrepartie de ce renoncement temporaire, le nu-propriétaire bénéficie d’une forte décote sur l’achat des parts de la SCPI.
Pendant le démembrement
Durant la durée du démembrement, l’investisseur en nue-propriété obtient donc un prix préférentiel sur l’achat de parts de la SCPI mais ne perçoit aucun loyer trimestriel. Il n’est donc pas redevable d’une quelconque imposition sur le revenu durant toute la durée du démembrement. A noter également que la détention en nue-propriété permet également de bénéficier d’une exonération d’IFI des parts souscrites, seul l’usufruitier étant redevable de cet impôt.
A l’issu du démembrement
A l’issu de la durée du démembrement, l’investisseur nu-propriétaire récupère gratuitement l’usufruit, reconstituant ainsi entre ses mains la pleine-propriété de ses parts de SCPI.
De ce fait, il se retrouve avec un capital plus important que sa mise de départ du fait de la décote obtenue lors de l’acquisition. De plus, le capital sera d’autant plus important si la valeur vénale des parts s’est appréciée durant les années du démembrement.
Aussi, l’investisseur fera alors face à deux choix :
- Revendre ses parts avec leurs valeurs actuelles en pleine-propriété pour récupérer un capital. Le gain constitué par la perception de l’usufruit n’est alors pas fiscalisé (l’opération consistant pour le nu propriétaire à récupérer l’usufruit au terme d’un démembrement temporaire, appelée « consolidation », n’est pas une opération imposable).
- Garder ses parts en pleine-propriété et commencer à percevoir les droits de l’usufruit, c’est-à-dire les loyers, en vue de constituer un revenu complémentaire
Les avantages du démembrement pour les SCPI
L’investissement en SCPI via le démembrement présente de nombreux avantages :
- Cela permet d’acheter les parts à un prix fortement décoté
- Les biens détenus en nue-propriété sortent totalement de l’IFI
- Pas de revenus perçus et donc pas d’imposition supplémentaire à prévoir
- Au terme du démembrement l’usufruit temporaire s’éteint et rejoint la nue-propriété : le capital est valorisé sans subir de fiscalité (la récupération de l’usufruit n’est pas une opération imposable)
Exemple de SCPI en démembrement
Investir dans la SCPI NEO
La SCPI NEO de Novaxia est la première SCPI de rendement à capital variable proposée sans frais d’entrée (avec toutefois une pénalité de sortie de 6% ttc les 5 premières années pour éviter les entrées/sorties abusives, on peut donc considérer un quasi-blocage de 5 ans).
L’objectif de distribution (DVM) est de 5,50% par an, versé trimestriellement, avec un délai d’entrée en jouissance fixé au 1er jour du 4ème mois.
Le fait de coupler ce dispositif avec une SCPI sans frais d’entrée permet d’obtenir une rentabilité très intéressante.
Exemple chiffré :
J’achète la nue-propriété de 100.000 € de parts de SCPI avec un démembrement sur 10 ans.
La nue-propriété est achetée 67.000 € sans frais de souscription (mes parts ont donc une valeur de revente de 67.000 €). L’usufruitier acquiert lui le droit au revenu pour 33.000 €.Pendant 10 ans je ne touche rien, l’usufruitier perçoit les revenus. Pendant ce temps, les sommes investies sortent de mon IFI.
Au terme des 10 ans je récupère gratuitement la pleine propriété, soit hors hypothèse de valorisation de la part un capital valorisé à 100.000 € (soit +49%). Je peux alors revendre les parts si je le souhaite, ou toucher le revenu soit sur une base de 5,5% un revenu de 5.500 € par an (ce qui représente 8,20% de la somme de départ), qui plus est dans un cadre fiscal avantageux étant donné le côté international de la SCPI (exonération de CSG CRDS pour les revenus issus des pays étrangers et crédit d’impôts qui neutralise en très grande partie l’IRPP).
Quand opter pour le démembrement ?
La stratégie de démembrement est à privilégier pour ceux qui souhaitent préparer leur avenir : obtenir des revenus complémentaires pour la retraite par exemple ou valoriser un capital à terme.
Le démembrement s’adresse aux investisseurs qui n’ont pas besoin dans l’immédiat de percevoir de revenus.
Par exemple : un actif au sommet de sa carrière qui bénéficie d’un fort revenu et donc d’une forte imposition limitant l’intérêt de générer des revenus immédiats. Ce type de profil peut trouver intérêt à privilégier une acquisition en nue-propriété sur la durée correspondant au temps qui le sépare de son départ en retraite pour constituer un revenu futur destiné à maintenir son train de vie une fois parti à la retraite.
A noter qu’il est tout à fait possible d’investir dans une SCPI en démembrement même jusqu’à 5 années avant un départ à la retraite pour percevoir des revenus valorisés à l’issu du démembrement.
A noter : Plus la durée du démembrement sera longue, plus la décote sur l’achat des parts en nue-propriété par rapport à la pleine propriété sera intéressante.
Quelles sont les SCPI disponibles en démembrement de propriété ?
La plupart des SCPI prévoient la possibilité de souscrire les parts en démembrement de propriété. Il est à noter que la valeur de l’usufruit est calculée au regard du rendement dégagé par la SCPI. Plus le rendement est important, plus l’usufruit vaut cher. Par conséquent, plus le rendement est élevé, moins la nue-propriété est valorisée et plus elle sera accessible (et plus le revenu généré une fois parti à la retraite sera important).
En savoir plus sur les SCPI en démembrement
L’investissement de SCPI en démembrement vous intéresse ? N’hésitez pas à nous contacter ci-dessous pour être conseillé :
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