Monuments Historiques, Loi Malraux, Déficit Foncier, Loi Denormandie, Dispositif Jeanbrun : cinq leviers fiscaux, cinq logiques distinctes. Le bon choix dépend de votre profil patrimonial et fiscal.
Chaque dispositif répond à un objectif patrimonial spécifique : préserver le patrimoine architectural, redynamiser les centres-villes ou relancer l'offre locative. Comprendre les mécanismes est la première étape d'un choix éclairé.
Déduction du revenu global — sans plafond
Déduction totale et illimitée des travaux et intérêts d'emprunt sur le revenu global (Art. 156 CGI). Subventions d'État jusqu'à 80 %. Exonération totale des droits de succession et donation (Art. 795 A CGI).
Réduction d'impôt — hors plafonnement niches
Réduction de 22 % (PVAP) ou 30 % (PSMV) sur les travaux dans les Sites Patrimoniaux Remarquables. Plafond de 400 000 € sur 4 ans, soit jusqu'à 120 000 € de réduction. Hors plafond des niches fiscales de 10 000 €.
Imputation sur le revenu global
Imputation des travaux d'entretien et de rénovation sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an (21 400 € pour les rénovations énergétiques DPE E/F/G → A/B/C/D, prolongé jusqu'au 31/12/2027). Excédent reportable 10 ans.
Réduction d'impôt sur 6/9/12 ans
Réduction d'impôt sur 6, 9 ou 12 ans dans 507 communes éligibles (programme Action Cœur de Ville). Travaux ≥ 25 % du coût total. Investissement plafonné à 300 000 €/an. Réduction max 63 000 €. Prolongé jusqu'au 31/12/2027.
Amortissement fiscal annuel
Successeur du Pinel, en vigueur depuis le 21/02/2026. Amortissement annuel de 3,5 à 5,5 % du prix du bien (base 80 %) selon le niveau de loyer (libre, intermédiaire, social). Pas de zonage : tout le territoire éligible. Engagement 9 ans.
Les cinq dispositifs se regroupent en deux familles selon leur mécanique fiscale. Cette distinction est essentielle pour comprendre lequel correspond à votre situation.
Trois dispositifs orientés autour de la rénovation du patrimoine ancien. Leur mécanique passe par la déduction (du revenu global ou des revenus fonciers), pas par une réduction d'impôt directe. Idéal pour les contribuables fortement imposés (TMI 41-45 %).
Deux dispositifs orientés vers l'investissement locatif productif. Mécanique de réduction d'impôt directe (Denormandie) ou d'amortissement (Jeanbrun). Plus accessibles, intégrés au plafonnement des niches fiscales.
Les bonnes questions à se poser pour cibler rapidement le ou les dispositifs adaptés à votre profil. Une analyse patrimoniale complète reste indispensable pour valider le choix.
Le dispositif le plus puissant : déduction illimitée du revenu global, plus exonération totale des droits de succession. Réservé aux immeubles classés ou inscrits.
Réduction de 22 à 30 % hors plafond des niches fiscales. Travaux jusqu'à 400 000 € sur 4 ans. Idéal pour cumuler patrimoine de prestige et défiscalisation puissante.
L'outil universel des bailleurs : imputation jusqu'à 10 700 € (ou 21 400 € rénovation énergétique) sur le revenu global. Excédent reportable 10 ans sur revenus fonciers.
La porte d'entrée la plus accessible : jusqu'à 63 000 € de réduction sur 12 ans dans 507 communes. Travaux ≥ 25 %, plafonds de loyers et ressources locataires.
Le successeur du Pinel : amortissement de 3,5 à 5,5 %/an, sans zonage, partout en France. Mécanique patrimoniale plus lisible. Engagement 9 ans, applicable jusqu'au 31/12/2028.
Tableau récapitulatif des principaux paramètres. Les cellules dorées indiquent l'avantage maximal sur chaque critère.
| Critère | Monuments HistoriquesArt. 156 CGI | Loi MalrauxArt. 199 tervicies | Déficit FoncierArt. 156 I-3° | Loi DenormandieArt. 199 novovicies | JeanbrunLoi finances 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Mécanisme fiscal | |||||
| Type d'avantage | Déduction revenu global | Réduction d'impôt | Déduction revenu global | Réduction d'impôt | Amortissement annuel |
| Avantage maximal | Illimité | 120 000 € sur 4 ans | 10 700 € (21 400 € éco)/an | 63 000 € sur 12 ans | 5,5 % × 80 % du prix/an |
| Plafond niches fiscales | Hors plafond | Hors plafond | Hors plafond | Inclus (10 000 €/an) | Hors plafond |
| Bien éligible | |||||
| Type de bien | Immeuble classé/inscrit MH | Ancien en SPR | Tout bien locatif | Ancien à rénover | Neuf ou ancien rénové |
| Localisation | France entière | Sites Patrimoniaux Remarquables | France entière | 507 communes éligibles | France entière (sans zonage) |
| Travaux requis | Restauration encadrée | Restauration complète | Entretien & rénovation | ≥ 25 % du coût total | ≥ 30 % si ancien |
| Engagement | |||||
| Durée d'engagement | 15 ans (conservation) | 9 ans (location) | 3 ans après imputation | 6, 9 ou 12 ans | 9 ans (location) |
| Type de location | Libre ou non occupé | Nue, résidence principale | Nue, libre | Nue, plafonds loyers | Nue (libre/intermédiaire/social) |
| Plafonds de loyer | Aucun | Aucun | Aucun | Oui (zones) | Selon catégorie |
| Profil cible | |||||
| TMI optimal | 41 % – 45 % | 30 % – 45 % | 30 % – 45 % | 30 % | 30 % – 45 % |
| Budget conseillé | 500 k€+ | 250 k€ – 700 k€ | Variable | 150 k€ – 300 k€ | 200 k€ – 400 k€ |
| Cumulable avec autres dispositifs | ✓ | ✓ hors plafond | ✓ | Limité (plafond niches) | ✓ |
| Disponibilité | |||||
| Échéance du dispositif | Pérenne | Pérenne (SPR) | Pérenne | 31/12/2027 | 31/12/2028 |
Tableau indicatif au 27/04/2026. Les paramètres exacts évoluent avec les lois de finances. Consultez la fiche détaillée de chaque dispositif ou prenez rendez-vous pour une étude personnalisée.
Au-delà du tableau, chaque dispositif possède des spécificités qui en font un outil unique pour certains objectifs patrimoniaux.
Les contribuables fortement imposés (TMI 41-45 %) avec un projet patrimonial de long terme et une enveloppe travaux conséquente.
Constituer un patrimoine de prestige en cœur de ville historique avec un avantage fiscal puissant et une réduction directe sur l'impôt.
Tout bailleur en location nue au régime réel ayant des travaux significatifs à réaliser. Particulièrement efficace en rénovation énergétique.
Premier investissement locatif en ancien, dans une ville moyenne dynamique. Bon équilibre prix d'achat / réduction fiscale.
Les bailleurs à TMI élevée souhaitant investir hors zones tendues, avec une logique patrimoniale long terme. À analyser finement compte tenu de la réintégration à la revente.
Les questions les plus posées en cabinet sur l'arbitrage entre dispositifs.
Votre TMI, votre patrimoine, votre horizon, votre objectif (revenus, transmission, prestige) déterminent le dispositif optimal. Nos conseillers vous accompagnent dans une analyse complète et personnalisée.
Document d'information à caractère non-contractuel. Les caractéristiques fiscales évoluent avec les lois de finances. RÉDUCTION-IMPÔTS.FR · ORIAS n° 15005221 · Adhérent CNCGP. L'investissement immobilier comporte des risques (vacance locative, évolution des loyers et de la valeur du bien, non-respect des engagements pouvant entraîner la perte de l'avantage fiscal).
