Comment savoir quelle SCPI choisir ?
Vous avez un projet de placement financier et vous avez décidé d’investir en SCPI de rendement. Les SCPI sont des véhicules d’investissement très plébiscités mais il n’est pas simple de savoir quelle SCPI choisir. Avec plus de 200 SCPI recensées fin 2021, les possibilités d’investissements sont nombreuses et il n’est pas toujours facile de s’y retrouver.
A travers cet article, nous vous exposons 5 critères essentiels à connaître en amont pour choisir une ou plusieurs SCPI pour investir. En effet, pour faire le meilleur choix, il est important de se renseigner sur les différentes SCPI, de comparer et de vérifier certains critères que nous vous présentons ci-dessous.
Les critères pour choisir une SCPI
1/ La stratégie d’investissement de la SCPI
La politique d’investissement de la SCPI est effectivement le premier critère à privilégier. Selon les SCPI, les stratégies d’investissement varient, elles peuvent investir sur :
- une ou plusieurs typologies d’actifs immobiliers
- un ou plusieurs secteurs d’activités
- une ou plusieurs zones géographiques
Il est recommandé de choisir une SCPI avec une bonne diversité sur le choix des actifs et les zones géographiques en vue de mutualiser les risques.
Fin 2021, les SCPI de bureaux représentent plus de 60% du marché et les SCPI de commerces près de 18% de celui-ci. Les SCPI de santé sont en 3ème position avec 7% du marché soit une hausse de 38.7% par rapport à 2020.
Quant aux zones géographiques ciblées, la région Parisienne est en tête avec 35.20% du marché, la Province est à 27%, les pays étrangers à 19.3% (avec une évolution de 11.92% sur un an !) et Paris est à 18.50%. (Source : ASPIM.fr)
Les SCPI spécialisées sur une thématique dédiée peuvent également diversifier leurs actifs en choisissant de varier la typologie d’actifs.
Par exemple, la SCPI Primovie, spécialisée sur le secteur de la santé, cible des actifs tels que des crèches privées, des centres de formation, des résidences étudiantes, ou encore des centres de santé en France mais aussi en Allemagne, Italie, Espagne etc. Cette stratégie d’investissement permet de mutualiser les risques grâce à la diversification des actifs ciblés tout en restant sur un secteur d’activité spécialisé.
Quelle SCPI choisir ?
2/ Le taux de rentabilité interne
Le Taux de Rentabilité Interne (TRI) est un indicateur de performance globale d’une SCPI sur les années passées. C’est un taux de rentabilité qui se calcule sur 5, 10 et 15 années en général.
Ce taux permet d’apprécier la performance globale d’une SCPI et d’évaluer sur le long terme la stabilité de la rentabilité et la régularité de ses performances.
A ne pas confondre avec le TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché) qui mesure le rendement annuel, c’est-à-dire la distribution potentielle effectuée rapportée au prix de souscription moyen d’une part, frais inclus, sur une année donnée.
Le TDVM peut être considéré comme un critère important mais n’oubliez pas que les rendements ne sont pas garantis et qu’ils sont susceptibles d’évoluer chaque année.
Il est donc plus pertinent de s’attarder sur le TRI pour comparer les performances des SCPI.
/!\ Les performances passées ne préjugent pas des performances futures !
Quelle SCPI choisir ?
3/ Le taux d’occupation financier
Le Taux d’Occupation Financier (TOF) correspond au taux de location des biens immobiliers détenues par la SCPI, il s’agit donc du rapport entre les loyers facturés et l’ensembles des loyers facturables.
Un bon taux d’occupation (supérieur ou égal à 80%) témoigne de l’attractivité locative des actifs et d’une bonne gestion de la part de la société de gestion. A l’inverse, un TOF trop faible peut suggérer un soucis de gestion, une vacance locative ou des loyers impayés.
Lors du choix d’une SCPI, il convient donc de s’attarder sur le TOF mais également sur la durée moyenne des baux.
Bon à savoir :
Les SCPI récentes (de moins de 9 ans) ont un TOF plus facilement supérieur, car elles n’ont pas encore subi le renouvellement des baux de leurs locataires qui se fait généralement à la neuvième année…
Pour en savoir plus, n’hésitez pas à contacter l’un de nos conseillers spécialisé.
4/ La capitalisation de la SCPI
La capitalisation permet de comparer la taille d’une SCPI. La capitalisation s’obtient en multipliant le nombre de parts par le prix d’une part.
Il s’agit donc d’un bon indicateur de la maturité de la SCPI mais doit s’apprécier sur plusieurs années pour être bien utiliser dans un choix de SCPI. En effet, la capitalisation est par définition évolutive selon les acquisitions et les cessions réalisées par la SCPI.
Une capitalisation importante est le reflet d’un parc immobilier conséquent, de la capacité de la SCPI à investir au sein de nouveaux actifs ou encore de sa liquidité.
Fin 2019, seules 20 SCPI affichaient une capitalisation supérieure à 1 milliard d’euros.
5/ La santé financière de la SCPI
Les SCPI disposent de réserves, plus ou moins importantes selon les SCPI, qui sont constituées par la conservation (la non distribution aux associés) d’une partie des résultats et des plus-values réalisées par la SCPI au fil des années.
Ces réserves sont constituées d’une partie des plus-values immobilières et du report à nouveau (RAN).
Ces réserves appartiennent aux associées de la SCPI puisqu’elles renforcent la valeur des parts de la SCPI et pourront être utilisées en cas de besoin. Ces réserves peuvent être utilisées pour pallier une éventuelle baisse des résultats de la SCPI tels qu’une baisse des loyers non anticipée, départs de locataires, réalisation de travaux importants etc.
Ces réserves ont notamment été précieuses pour certaines SCPI en 2021 lors de la crise covid et sont devenues un critère de choix pour rassurer les associés sur la capacité d’une SCPI à pallier une éventuelle baisse de la distribution de dividendes.
Il existe de nombreux critères à prendre en considération pour savoir quelle SCPI choisir.
Nous aurions également pu évoquer la valeur de reconstitution de la SCPI.
Il s’agit de la valeur vénale des biens à laquelle s’ajoute tous les frais et taxes nécessaires pour reconstituer le patrimoine soit la valeur de réalisation, la commission de souscription, les droits d’enregistrement et autres frais d’acquisition.
La valeur de reconstitution peut être un bon indicateur car il peut être synonyme de bonne opportunité. En effet, si le prix de souscription est inférieur à la valeur de reconstitution, la SCPI est potentiellement décotée et donc attractive.
Quelle SCPI choisir ?
Cet indicateur, un peu plus technique, nécessite l’accompagnement d’un conseiller spécialisé qui saura vous guider dans votre choix de SCPI. De plus, cette valeur n’est pas toujours très facile à trouver…
L’investissement en SCPI est une excellente solution pour diversifier et faire travailler son épargne mais est un investissement qui représente des risques, notamment un risque de perte en capital.
N’hésitez pas à nous contacter pour être bien conseillé et accompagné dans votre placement d’investissement.
Contactez-nous pour savoir quelle SCPI choisir
Le choix d’une ou plusieurs SCPI peut varier selon votre projet et votre situation. N’hésitez pas à nous contacter pour étudier ensemble les possibilités.
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