LOI MONUMENTS HISTORIQUES

Monuments Historiques

La loi  sur la rénovation de Monuments Historiques

Le régime Monuments Historiques : en synthèse

Le dispositif de rénovation mis en place par la loi sur Monuments Historiques bénéficie d’une fiscalité particulièrement attractive permettant une défiscalisation hors niches fiscales sans contraintes de plafonnement. En effet, la fiscalité de la loi monuments historiques permet de bénéficier d’une déduction fiscale illimitée et non soumise au plafonnement des niches fiscales. Par là, on entend que le contribuable qui réalise des travaux au sein d’un programme classé Monuments Historiques bénéficiera d’une déduction sans limite du montant des travaux de rénovation réalisés de son revenu imposable, mais également des charges locatives et des intérêts d’emprunt. Par ailleurs, sous certaines conditions, l’investisseur en loi Monuments Historiques pourra également bénéficier d’une exonération de droits de succession.


Pour en savoir plus sur la loi Monuments historiques, nous vous invitons à regarder notre vidéo consacrée à ce programme :

Notre sélection de programmes éligibles à la défiscalisation Monuments Historiques :

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Investir dans un bien immobilier dans le cadre de la loi monuments historiques présente de nombreux avantages fiscaux tant en matière d’impôts sur le revenu, qu’en termes de droits de donation ou de succession, voire même d’impôt de solidarité sur la fortune. Attention toutefois, cela reste comme toujours un investissement immobilier, et les avantages fiscaux ne doivent pas faire oublier l’essentiel : c’est à dire la qualité du bien lui même et de son emplacement.

Le principe et la fiscalité de la loi sur les Monuments Historiques :

Pour bénéficier de la fiscalité Monument Historiques, l’investisseur devra se porter acquéreur d’un bien classé ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques, ou d’un bien ayant obtenu le label de la fondation du patrimoine, et devra y réaliser des travaux de rénovation qui devront être réalisés selon les prescriptions de l’Architecte des Bâtiments de France. L’avantage notoire de ce régime est de permettre la déduction des travaux de rénovation réalisés de son revenu imposable sans aucune limite ni règle de plafonnement.

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Les programmes proposés en loi Monuments Historiques sont généralement situés au cœur des centres villes historiques de province et permettent donc d’envisager une bonne protection du capital investi du fait d’un emplacement de qualité.

La loi Monuments historiques : l’avantage pour l’investisseur

La totalité des travaux réalisé peut être déduit du revenu imposable sans aucune limite de quelque sorte. L’équivalent en termes de réduction d’impôts pourra donc s’élever à 45% des travaux réalisés s’ils s’imputent sur la tranche maximale d’imposition.

Attention toutefois à l’obligation de conservation très longue puisque de 15 ans minimum. Par ailleurs la détention indirecte est prohibée sauf SCI familiale ou accord ministériel et il est interdit de procéder à la mise en copropriété sauf agrément de l’Etat.

Enfin, il est possible sous certaines conditions (souscription par les héritiers/donataires d’une convention quand à la durée de détention et aux modalités d’exploitation du bien) de bénéficier pour les Monuments Historiques d’une exonération de droits de donation et de succession ce qui rend le dispositif encore plus attrayant pour les patrimoines importants.

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La fiscalité des Monuments Historique : à qui s’adresse t-elle ?

La loi Monuments historique est réservée aux contribuables domiciliés en France sens de l’article 4B du Code Général des Impôts. En termes de fiscalité, la loi Monuments Historiques s’adresse en priorité à des investisseurs dont les revenus se situent dans la tranche maximale du barème de l’IR. En effet, la déduction s’imputant sur le revenu global, l’acquéreur d’un bien classé Monuments Historiques aura tout intérêt à voir sa déduction s’imputer sur la tranche la plus haute afin de bénéficier d’une réduction d’impôts équivalente à 45% des travaux réalisés.

La loi monuments historiques : les biens éligibles

La loi sur les monuments historiques est très ancienne puisqu’elle date de 1913. On entends par monument historique du point de vue fiscal un immeuble classé en tant que monument historique ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques. Les immeubles considérés comme faisant partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique, et agréés à ce titre par le ministère de l’économie, ou ayant reçu le label de la fondation du patrimoine son également considérés monuments historiques.

Attention, depuis le 1er Janvier 2015 le nouveau régime se durcit puisque l’agrément de division ne pourra être délivré que pour les immeubles classés monuments historiques depuis au moins douze mois avant la demande d’agrément, et dont 75% de la surface habitable devra être affectée à l’habitation.

Les plafonnements et la loi Monuments Historiques

Le principal avantage offert par la loi Monuments Historiques est de permettre une déduction fiscale du revenu imposable du contribuable de 100% des travaux de rénovation éligibles réalisés. Ainsi, la réduction obtenue grâce à ce dispositif est totalement exclu des règles de plafonnement des niches fiscales.

D’autre part, en termes d’exploitation du bien, la loi Monuments Historiques ne prévoit aucun engagement de location, de plafond de ressource du locataire, ni de plafonnement de loyers par mètre carré. Ainsi la location peut se faire dans des conditions de marché « normales » et l ‘investisseur peut donc espérer un rendement intéressant.

Enfin, en termes de durée de conservation, l’investisseur devra s’engager depuis le 1er Janvier 2009 à conserver le bien pour une durée de 15 ans.

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Les travaux éligibles à la fiscalité Monuments Historiques :

Les travaux permettant la déduction prévue par le régime de défiscalisation des Monuments Historiques sont notamment les suivants :

  • travaux de démolition
  • travaux de reconstruction de toiture
  • travaux portant sur les  murs extérieurs d’immeubles existants
  • transformation en logement d’une partie de l’immeuble (y compris combles, greniers,…)
  • travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration de l’habitation
  • travaux d’utilité publique

La fiscalité des opérations de rénovation de monuments historiques

La possibilité est offerte à l’acquéreur en monuments historiques de déduire les travaux de rénovation engagés en vue de la rénovation d’un bien considéré fiscalement comme éligible au régime des monuments historiques.  Par ailleurs, le propriétaire peut également déduire les charges foncières des revenus fonciers générés (les déficits sont imputables sans limitation du revenu global) ou des revenus globaux lorsque l’immeuble ne procure pas de revenus,  à condition que le bien soit ouvert à la visite. Si le bien n’est pas ouvert à la visite seule la moitié des charges sera déductible du revenu global.

Il est également intéressant de noter que les intérêts d’emprunts souscrits pour l’acquisition d’un bien classé monument historique sont déductibles du revenu global via le mécanisme de déficit foncier, alors que les intérêts d’emprunts dans le cadre d’une acquisition classique ne peuvent générer de déficit foncier imputable sur le revenu global, et sont reportés sur les revenus fonciers positifs futurs.

L’exonération au titre des droits de transmission d’un bien classé monument historique

Les monuments historiques ainsi que les biens meubles qui en constituent le complément historique ou artistique peuvent être transmis, par donation ou succession en franchise d’impôt. Pour bénéficier de cette exonération, les héritiers, donataires ou légataires doivent conclure une convention avec les ministres de la culture et des finances prévoyant le maintien dans l’immeuble des meubles exonérés, leurs modalités d’entretien et les conditions d’accès du public. Toutefois, dans la pratique cette exonération est très rare car réservé à des biens pour lesquels l’administration trouve un intérêt particulier à accorder cette exonération.

L’imposition à l’IFI des monuments historiques

Les immeubles historiques ne sont pas exonérés d’IFI. Toutefois, l’administration fiscale admet qu’il soit tenu compte, pour leur évaluation, des contraintes résultant de leur spécificité (travaux et charges souvent importants, contraintes liées à leur ouverture au public, difficultés rencontrées à la revente…).

Ainsi, la Cour de cassation a validé, dans une espèce, la méthode d’évaluation par abattement retenue par l’administration qui avait utilisé, pour rectifier l’évaluation du contribuable, la méthode de comparaison du prix unitaire au mètre carré de la superficie de cinq châteaux dans la même région. Elle a donc appliqué la méthode d’évaluation par abattement et retenu les valeurs les plus basses compte tenu des facteurs d’isolement, de l’état d’entretien, du caractère indivis et du statut de monument historique en appliquant un abattement de 30 % sur la valeur vénale.

Un monument historique ouvert au public moyennant le paiement d’un droit d’entrée ne peut, en toute hypothèse, constituer un bien professionnel exonéré dans la mesure où cet immeuble est affecté à l’exercice d’une activité civile autre qu’agricole, libérale ou fiscalement assimilée à une activité commerciale, donc non professionnelle.

Monuments historiques et démembrement de propriété

Le démembrement de la propriété du bien n’est pas une cause d’exclusion du régime spécial. L’engagement de conservation s’applique à l’usufruitier comme au nu-propriétaire.

Indivision et régime des monuments historiques

Lorsque l’immeuble est détenu en indivision, chaque indivisaire doit conserver sa quote-part indivise pendant une durée minimale de 15 ans.

Détention d’un bien classé monument historique par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’IS

L’engagement de conservation s’applique également lorsque l’immeuble est détenu par l’intermédiaire d’une société civile non soumise à l’IS. Dans cette situation, la société propriétaire de l’immeuble doit s’engager à en conserver la propriété pendant une période d’au moins 15 années à compter de son acquisition, y compris lorsque celle-ci est antérieure au 1er janvier 2009. En outre, les associés doivent s’engager à conserver la propriété des parts pendant une période d’au moins 15 années à compter de leur acquisition.

Depuis la loi de finance pour 2015 il est à noter les SCI non soumises à l’IS propriétaires d’immeubles classés monuments historiques pourront bénéficier du régime de défiscalisation sans agrément à condition que ces derniers soient affectés pendant au moins 15 ans à un espace culturel non commercial et ouvert au public.

L’engagement de conservation en loi Monument Historique

Afin de bénéficier de la défiscalisation monuments historiques l’investisseur devra prendre l’engagement de conserver le bien pour durée de 15 ans à compter de la date d’acquisition. A noter qu’il n’y a pas de condition de mise en location, la défiscalisation est accordée que l’immeuble produise ou non des revenus. Le propriétaire pourra donc conserver la jouissance de son bien classé monument historique, avec toutefois une possibilité d’imputation des travaux sur le revenu global limitée à 50% de ce qui pourrait être déduit dans le cadre d’un investissement locatif.

Notre conseil en termes de sélection de programmes Monuments Historiques :

Les biens faisant l’objet d’une défiscalisation dans le cadre de la loi sur les Monuments Historiques doivent faire l’objet d’un agrément ministériel en raison de la rénovation de bâtiments à caractères historiques ou du label de la fondation pour la patrimoine. Par ailleurs, il convient pour la réalisation des travaux de mettre en place une association dénommée l’AFUL qui réalisera les travaux aux nom des copropriétaire. La sélection d’un bien, la procédure d’agrément et la gestion de l’AFUL et du suivi du chantier demandent donc un savoir faire important. Nous avons donc sélectionné des programmes réalisés par des entreprises spécialistes de ce secteur et offrant toutes les garanties de sécurité pour les investisseurs.

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Sources juridiques

Article 57 du Code Général des Impôts

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