Loi de finances 2027 : les mesures fiscales en débat

Actualités fiscales · Projet de loi de finances pour 2027 · Point du 27 octobre 2026

Impôt sur le revenu, donations, location meublée, apport-cession : le projet de loi de finances pour 2027 pourrait modifier plusieurs décisions patrimoniales. Déposé le 1er octobre 2026, il est encore en discussion. Certaines propositions ont déjà été remaniées à l’Assemblée nationale : les présenter comme une loi définitivement adoptée serait prématuré.

Nous revenons sur les principales mesures du projet initial et distinguons les évolutions parlementaires vérifiées. Pour replacer ces annonces dans votre situation, retrouvez également nos conseils fiscaux sur les revenus, les placements et la transmission.

PLF 2027 : les principales mesures et leur statut

Lecture croisée du projet n° 3210, du texte provisoire issu des délibérations et des amendements mentionnés dans les sources en fin d’article. Cette sélection patrimoniale n’est pas un relevé exhaustif de tous les amendements.

Impôt sur le revenu : un barème revalorisé, mais un projet différent pour les retraites

Une hausse de 2,1 % des seuils pour les revenus de 2026

L’article 2 propose de relever les limites des tranches du barème de l’impôt sur le revenu de 2,1 %. Il s’agit de l’impôt calculé en 2027 sur les revenus de 2026, et non d’un nouveau taux uniforme applicable à tous les contribuables.

Chaque taux ne concerne que la fraction de revenu située dans sa tranche. Le résultat dépend ensuite, notamment, du quotient familial et des autres mécanismes de calcul. Notre guide sur le calcul de l’impôt sur le revenu explique cette distinction.

Retraites : le sous-plafond de 3 000 € a été supprimé à ce stade

Le projet initial créait, à l’intérieur de l’abattement de 10 % sur les pensions, un sous-plafond de 3 000 € pour les pensions de retraite et de réversion d’un même foyer. L’amendement de suppression de l’article 3 a été adopté le 15 octobre 2026. Nous ne présentons donc pas ce plafond comme une nouvelle règle acquise. Son sort reste lié à la suite de la procédure budgétaire.

Dons familiaux : deux dispositifs à ne pas confondre

L’article 4 initial proposait, pour le premier semestre 2027, deux mécanismes distincts : un relèvement temporaire de l’exonération de l’article 790 G du CGI à 50 000 €, et un régime spécifique de droits de donation au taux de 6 % dans la limite de 100 000 € par donateur et bénéficiaire.

Les débats ont modifié les montants et le calendrier. L’amendement n° I-273, adopté le 16 octobre, porte l’exonération temporaire à 100 000 €. Le texte provisoire consulté étend également la période jusqu’au 31 décembre 2027. Ces dispositions doivent encore franchir les étapes suivantes avant de pouvoir être utilisées.

Le régime à 6 % concerne les dons d’argent en pleine propriété à certains membres de la famille, majeurs ou émancipés et âgés de moins de 50 ans. Le taux serait ramené à 5 % si le bénéficiaire reverse au moins 1,1 % de la somme reçue aux organismes précisément visés par le texte. Ce reversement n’ouvrirait pas droit, en plus, à la réduction d’impôt pour dons.

Le projet impose une déclaration ou un enregistrement dans le mois du don. Les conditions d’âge, de parenté et l’historique des donations doivent être examinés séparément pour chaque mécanisme : on ne peut pas additionner les plafonds comme s’il s’agissait d’une exonération automatique pour tous. Notre guide des droits de donation et des abattements permet de préparer cet inventaire.

Apport-cession : la fin de la purge n’est plus proposée de manière générale

L’article 5 initial prévoyait de mettre fin au report d’imposition de l’article 150-0 B ter lors des transmissions à titre gratuit, y compris par décès. Il prévoyait un échelonnement de l’impôt sur le revenu sur cinq ans, sous conditions.

Cette rédaction a été remaniée par l’amendement n° I-3089 et son sous-amendement, adoptés le 16 octobre. Le texte provisoire vise désormais certaines donations ou certains dons manuels lorsque les titres apportés ont été cédés dans les huit années suivant l’apport. Le traitement dépend notamment du délai de cession et du mode de réinvestissement : remploi dans les fonds visés au d du 2° du I, ou absence de réinvestissement répondant aux conditions des a, b ou c.

La fin du report serait calculée sur la fraction concernée, et non nécessairement sur toute la plus-value. La rédaction traite aussi la perte de valeur des titres et la donation avec réserve d’usufruit. Le plan de règlement serait étalé sur dix ans, sur demande et avec des garanties ; il ne s’agit pas d’un crédit gratuit et inconditionnel.

Pour comprendre le mécanisme de départ, consultez notre guide du réinvestissement en apport-cession et du report 150-0 B ter. Une donation et une succession ne doivent plus être regroupées sous une affirmation générale de « fin de la purge » à partir du seul projet initial.

LMNP : un plafonnement des amortissements et un traitement transitoire du stock

L’article 7 initial prévoit un encadrement supplémentaire de l’amortissement en location meublée non professionnelle. Pour les logements concernés, il propose un taux de 2,5 % et un plafond annuel de 7 000 € par foyer fiscal. Pour les meublés de tourisme, le taux serait limité à 1,5 % et le plafond à 5 000 €.

Ces chiffres ne suffisent pas à calculer votre résultat fiscal : le texte ne permet pas de retenir sans précaution une assiette d’amortissement simplifiée. Certaines catégories de résidences ou d’établissements, précisément définies pour les étudiants, les personnes âgées, handicapées ou nécessitant des soins, seraient exclues de ce plafonnement. L’appellation commerciale « résidence services » ne suffit pas à établir l’exclusion.

Amortissements anciens et nouveaux : deux traitements différents

Les amortissements non déduits au titre des exercices clos avant le 1er janvier 2027 pourraient être utilisés jusqu’au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable déterminé après les déductions prévues par le texte. En revanche, les amortissements non déductibles des exercices clos à compter du 1er janvier 2027 ne pourraient plus être reportés sur les exercices suivants.

Nous distinguons ces dates explicites du calendrier d’entrée en application des nouveaux plafonds, qui devra être vérifié dans le texte définitif. Pour un bailleur, le travail utile consiste à reconstituer le stock d’amortissements différés et à comparer plusieurs scénarios avec son expert-comptable, sans modifier prématurément la comptabilité sur la base d’un projet.

PTZ « parentalité » : une dérogation à la primo-accession

Le même article propose de dispenser de la condition de primo-accession certains ménages accueillant un enfant à naître ou âgé de moins de trois ans. Cette dérogation ne pourrait être utilisée qu’une fois. Elle ne supprimerait pas les autres conditions du prêt à taux zéro, notamment celles tenant aux ressources et à l’opération financée.

Assurance-vie : des conditions renforcées, notamment pour les contrats étrangers

L’article 6 initial vise notamment les apports de titres et la détention d’actifs personnels ou familiaux à travers un contrat. Pour les contrats étrangers concernés, le traitement fiscal français serait conditionné au respect d’exigences portant sur les versements en numéraire, les unités de compte admissibles et l’absence de certains actifs liés au souscripteur ou à sa famille.

Le texte distingue plusieurs dates selon le volet concerné : contrats et primes à partir du 1er octobre 2026, mise en conformité de certains contrats antérieurs au 1er juillet 2027, et dispositions successorales pour les décès intervenant à compter du 1er juillet 2027. Ces calendriers proposés ne sont pas interchangeables.

Il ne s’agit pas d’une suppression générale de l’intérêt fiscal des contrats luxembourgeois. La composition du contrat, les actifs sous-jacents et les liens avec le souscripteur sont déterminants. Le volet relatif aux droits de mutation figure à l’article 757 B du CGI. Une analyse contrat par contrat reste nécessaire ; notre page sur l’assurance-vie luxembourgeoise présente le cadre patrimonial général.

Pacte Papin et SOFICA : les propositions à suivre

Cession à des salariés : un abattement de 1 million d’euros sous conditions

L’article 10 initial prévoit de porter à 1 million d’euros l’abattement fixe sur certaines plus-values de dirigeants partant à la retraite, pour des cessions réalisées entre le 1er janvier 2027 et le 31 décembre 2029 au profit de salariés ou d’une société répondant aux conditions prévues.

Au moins un salarié repreneur devrait notamment justifier de cinq années de contrat de travail au cours des dix années précédentes, puis exercer une fonction de direction et conserver les titres pendant cinq ans. Les autres conditions du régime de départ à la retraite resteraient à satisfaire. Le pacte comprend également des mesures relatives aux investissements après reprise et aux droits d’enregistrement. L’abattement proposé ne signifie pas que toute cession d’un million d’euros serait exonérée de toute fiscalité.

SOFICA : une prorogation proposée jusqu’à fin 2029

L’article 12 initial propose de prolonger la réduction d’impôt liée aux souscriptions de SOFICA jusqu’au 31 décembre 2029. Une prorogation fiscale ne constitue ni une garantie de capital ni une garantie de disponibilité des offres. L’horizon de blocage, les frais, le risque de perte et le plafonnement des avantages fiscaux restent des éléments de décision.

Le projet initial aborde aussi les indemnités de rupture du contrat de travail, les indemnités journalières, les aides au logement des étudiants, les crypto-actifs et plusieurs dispositifs économiques. Les premiers votes ont déjà supprimé certains volets de l’article 2 : il ne faut donc pas traiter l’ensemble des annonces gouvernementales comme un bloc resté inchangé.

Questions fréquentes sur la loi de finances 2027

Les mesures du PLF 2027 sont-elles déjà applicables ?

Un projet de loi et un amendement adopté au cours d’une lecture ne sont pas une loi définitivement promulguée. Il faut vérifier l’issue de la procédure et la date d’effet propre à chaque disposition. Certaines dates proposées peuvent être antérieures à la promulgation.

Faut-il accélérer une donation ou vendre un bien LMNP ?

Le projet ne justifie pas, à lui seul, une opération irréversible. Nous privilégions une analyse chiffrée : objectifs familiaux, besoins de revenus, plus-values, amortissements disponibles, trésorerie et conséquences des différents scénarios législatifs. Les modalités de transmission doivent être coordonnées avec le notaire et, selon le dossier, l’avocat fiscaliste ou l’expert-comptable.

Que préparer pour un rendez-vous patrimonial ?

Votre dernier avis d’impôt, les tableaux d’amortissement et de suivi LMNP, l’historique des donations, les contrats d’assurance-vie et les documents d’apport-cession permettent de repérer les sujets prioritaires. Nous distinguons les décisions utiles dès maintenant des opérations qui nécessitent de connaître le texte définitif.

Sources officielles et périmètre de cette analyse

Cette analyse porte sur le projet initial du 1er octobre 2026 et sur les évolutions parlementaires vérifiées dans les documents consultés le 27 octobre 2026. Pour les mesures non développées dans le texte provisoire consulté, nous présentons la proposition gouvernementale, sans présumer du résultat de votes ultérieurs. Le dossier législatif permet de suivre la suite de la procédure.

• Assemblée nationale : projet de loi de finances pour 2027 n° 3210 et dossier législatif.
• Assemblée nationale : texte provisoire résultant des délibérations, notamment articles 2 à 5.
• Retraites : amendement n° I-1, adopté le 15 octobre 2026.
• Donations : amendement n° I-273, adopté le 16 octobre 2026.
• Apport-cession : amendement n° I-3089 et sous-amendement n° I-3985, adoptés le 16 octobre 2026.
• Ministère de l’Économie : présentation des principales mesures du projet initial.

Publié le 27 octobre 2026 — par Bertrand BROTTIER. Informations générales, à adapter à votre situation et à l’évolution des textes.