Loi Malraux

Loi Malraux : les repères essentiels

Loi Malraux : définition et fonctionnement

Le dispositif Malraux est la réduction d’impôt prévue par l’article 199 tervicies du Code général des impôts. Il concerne des dépenses supportées en vue de la restauration complète d’un immeuble bâti répondant aux conditions géographiques, patrimoniales et administratives prévues par le texte.

Les étapes d’une opération Malraux

1. identifier un immeuble situé dans un périmètre réellement éligible ;
2. vérifier le PSMV, le PVAP ou, lorsque cela est requis, la déclaration d’utilité publique ;
3. contrôler l’autorisation d’urbanisme et l’accord de l’architecte des Bâtiments de France lorsqu’il est requis ;
4. analyser le prix du foncier, le programme de travaux, les frais et le financement ;
5. suivre les paiements de dépenses éligibles et conserver les justificatifs ;
6. mettre le bien en location dans les conditions du régime et respecter l’engagement pendant toute sa durée.

Une opération peut notamment être structurée dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover (VIR) ou avec l’intervention d’une association foncière urbaine de restauration. Le traitement fiscal dépend du montage effectivement retenu et des dépenses réellement payées.

Vidéo : comprendre la loi Malraux

Retrouvez notre vidéo consacrée à la loi Malraux et aux principaux repères à connaître avant d’étudier une opération de restauration patrimoniale.

Quels immeubles et secteurs sont éligibles à la loi Malraux ?

Pour une opération engagée en 2026, le cadre à examiner est principalement celui des sites patrimoniaux remarquables. L’article 199 tervicies distingue trois situations :

• un SPR couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé ;
• un SPR couvert par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé ;
• à défaut de PSMV ou de PVAP approuvé, une restauration déclarée d’utilité publique dans les conditions prévues par le Code de l’urbanisme.

Les anciens dispositifs visant certains quartiers anciens dégradés ou quartiers relevant d’une convention de rénovation urbaine comportaient une échéance fixée au 31 décembre 2024. Ils ne doivent donc pas être présentés comme de nouveaux secteurs ouverts en 2026.

Pourquoi le document de protection change-t-il le taux ?

Pour les opérations actuelles en SPR, le taux de 30 % vise le cas d’un immeuble situé dans le périmètre couvert par un PSMV approuvé. Le taux de 22 % s’applique aux autres situations éligibles, notamment un PVAP approuvé ou, à défaut, une restauration déclarée d’utilité publique. Le taux ne doit jamais être déduit du seul caractère « ancien » ou « patrimonial » du bien.

Deux immeubles situés dans une même ville peuvent donc relever de traitements différents. Nous vérifions l’adresse, le périmètre patrimonial, le document de protection, l’autorisation d’urbanisme et le programme de restauration avant de retenir un taux.

Taux, plafond et calendrier de la réduction d’impôt Malraux

La réduction est égale à 22 % des dépenses éligibles retenues dans la limite légale. Ce taux est porté à 30 % dans les situations prévues par l’article 199 tervicies, notamment pour les opérations actuelles portant sur un immeuble situé dans un SPR couvert par un PSMV approuvé.

Quel est le plafond de dépenses ?

Pour les opérations relevant du régime applicable aux autorisations déposées depuis 2017, le montant des dépenses ouvrant droit à la réduction ne peut pas excéder 400 000 € sur une période globale de quatre années consécutives. Pour l’investissement direct, la période court de la date de délivrance du permis de construire — ou de l’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable — jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante, avec les prolongations prévues par la loi dans certains cas de découvertes fortuites ou de force majeure.

La fraction de dépenses qui dépasse le plafond applicable ne peut ni être reportée sur une période ultérieure ni être transformée en déduction de revenus fonciers.

Quand la réduction est-elle imputée ?

La réduction est accordée au titre de l’année du paiement des dépenses éligibles. Si la fraction de réduction imputable au titre d’une année excède l’impôt dû cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des trois années suivantes.

La loi Malraux entre-t-elle dans le plafonnement global des niches fiscales ?

Pour les opérations engagées depuis 2013, la réduction Malraux est exclue du plafonnement global des avantages fiscaux. Cela ne rend pas l’avantage automatique : l’éligibilité de l’opération, le montant des dépenses réellement payées, le taux applicable et la capacité à imputer la réduction doivent être vérifiés.

Quels travaux et dépenses peuvent être retenus en Malraux ?

La base Malraux ne correspond ni au prix total d’acquisition ni à l’ensemble des dépenses d’un projet. Elle comprend les catégories visées par l’article 199 tervicies et précisées par le BOFiP, dans le cadre d’une restauration complète de l’immeuble.

Dans une vente d’immeuble à rénover (VIR), la base correspond, dans les conditions du dispositif, au prix des travaux devant être réalisés par le vendeur et effectivement payé par l’acquéreur selon l’échéancier contractuel.

Le calendrier des paiements est déterminant

Seules les sommes effectivement acquittées et justifiées au titre de dépenses éligibles ouvrent droit à la réduction pour l’année concernée. Les aides et subventions affectées aux travaux viennent, le cas échéant, diminuer la base retenue avant application du plafond.

Quelles conditions de location faut-il respecter ?

Lorsque les dépenses portent sur un logement, le propriétaire doit prendre l’engagement de le louer nu, à usage de résidence principale du locataire, pendant neuf ans. La durée se calcule à compter de la prise d’effet du bail initial.

La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal du contribuable, ni avec un ascendant ou un descendant. Lorsque le bien est détenu par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, des restrictions comparables concernent les associés et leurs proches.

La mise en location doit prendre effet dans les douze mois suivant l’achèvement des travaux. Une cession du bien pendant l’engagement, une interruption non admise de la location, un démembrement ou un non-respect des conditions de mise en location peuvent entraîner une reprise de la réduction.

La loi prévoit toutefois des exceptions ciblées, notamment lorsque la rupture de l’engagement résulte de certaines situations d’invalidité, d’un licenciement ou d’un décès. Ces exceptions doivent être appréciées à partir de la situation réelle du contribuable.

Comment analyser une opération Malraux avant d’investir ?

Une opération Malraux ne se sélectionne pas uniquement à partir du pourcentage de réduction d’impôt. Nous examinons le bien et le montage dans leur ensemble : emplacement, qualité patrimoniale, prix du foncier, budget de restauration, calendrier, frais, financement, demande locative, niveau de loyer réaliste et perspectives de détention à long terme.

AFU ou VIR : comprendre le montage

Selon les opérations, les travaux peuvent être organisés par une structure regroupant les propriétaires ou dans le cadre d’une VIR. Dans une VIR, le vendeur s’engage contractuellement à réaliser les travaux définis au contrat et l’acquéreur règle le prix des travaux selon l’échéancier prévu. Dans les montages collectifs, il faut comprendre qui décide des travaux, comment les appels de fonds sont organisés et quels justificatifs seront fournis.

Financement et trésorerie

Le plan de financement doit intégrer le prix d’acquisition, la quote-part de travaux, les frais, les intérêts, les décaissements successifs et la fiscalité de détention. La réduction d’impôt n’est pas un rendement : elle dépend du respect des conditions fiscales et n’efface ni le coût du financement ni le risque immobilier.

Risques et points de vigilance d’un investissement Malraux

Malraux, déficit foncier, Monument Historique ou SCPI Malraux : quelles différences ?

Pour une SCPI Malraux, la réduction n’est pas calculée sur la totalité de la souscription : la loi encadre notamment la part affectée au financement des dépenses et celle affectée à l’acquisition des immeubles. L’analyse d’une SCPI fiscale doit donc porter sur sa documentation, ses frais, sa durée de détention et les conditions de sortie, et non sur le seul taux fiscal.

Pour approfondir, consultez nos guides sur le déficit foncier, les Monuments Historiques et les SCPI Malraux.

À quel profil d’investisseur le Malraux peut-il convenir ?

Notre checklist avant étude

• montant d’impôt sur le revenu et visibilité sur les années de travaux ;
• budget d’acquisition et de restauration ;
• capacité d’endettement et de trésorerie ;
• horizon de détention ;
• ville, emplacement et demande locative ;
• périmètre patrimonial, taux réellement applicable et calendrier des autorisations ;
• tolérance aux risques immobilier, locatif, travaux et fiscal.

Simuler une opération Malraux

Notre simulateur Malraux est conçu pour une opération immobilière en direct : il permet d’estimer, à titre indicatif, la réduction potentielle à partir d’une base de dépenses éligibles, d’un taux de 22 % ou 30 % et d’une répartition des paiements. Il ne remplace pas la vérification juridique du périmètre, des travaux et de votre situation fiscale.

Accéder au simulateur Malraux

Questions fréquentes sur la loi Malraux

Quel est le taux de réduction d’impôt Malraux en 2026 ?

Pour les opérations actuelles en site patrimonial remarquable, le taux est de 22 % des dépenses éligibles retenues dans la limite légale. Il est porté à 30 % lorsque l’immeuble est situé dans le périmètre d’un SPR couvert par un PSMV approuvé. Un PVAP approuvé relève en principe du taux de 22 %.

Quel est le plafond des travaux en loi Malraux ?

Pour les opérations relevant du régime actuel, les dépenses éligibles sont retenues dans la limite de 400 000 € sur la période légale. Pour un investissement direct, cette période court de l’autorisation d’urbanisme au 31 décembre de la troisième année suivante, sauf prolongation prévue par la loi.

Peut-on reporter une réduction Malraux non utilisée ?

Oui. Lorsque la réduction imputable au titre d’une année excède l’impôt dû cette année-là, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des trois années suivantes. Cela ne doit pas être confondu avec un report du plafond de dépenses dépassé, qui n’est pas autorisé.

Combien de temps faut-il louer un logement Malraux ?

Le propriétaire doit s’engager à louer le logement nu à usage de résidence principale pendant neuf ans. La location doit prendre effet dans les douze mois suivant l’achèvement des travaux.

Peut-on louer à un enfant ou à un parent ?

Non lorsque cette personne est un descendant ou un ascendant du contribuable. La location à un membre du foyer fiscal est également exclue.

Les intérêts d’emprunt ouvrent-ils droit à la réduction Malraux ?

Non. Les intérêts d’emprunt ne font pas partie de la base de la réduction Malraux. Ils peuvent néanmoins relever des règles de déduction des revenus fonciers lorsqu’elles sont applicables.

La loi Malraux est-elle soumise au plafonnement global des niches fiscales ?

Les opérations Malraux engagées depuis 2013 sont exclues du plafonnement global des avantages fiscaux. Cette exclusion ne garantit ni l’éligibilité d’un programme ni le montant de réduction effectivement imputable.

Quelle différence entre Malraux et déficit foncier ?

Le Malraux est une réduction d’impôt calculée sur une base de dépenses éligibles ; le déficit foncier relève d’une logique de déduction de charges dans la détermination du revenu foncier, avec des règles d’imputation propres. Ce sont donc deux mécanismes différents.

Vous pouvez aussi consulter notre FAQ Programme Malraux pour des questions complémentaires.

Références officielles

• Article 199 tervicies du Code général des impôts — Légifrance
• BOFiP — dispositif Malraux, plan général
• BOFiP — champ d’application et dépenses éligibles
• BOFiP — modalités, période, base, taux et report
• BOFiP — plafonnement global des avantages fiscaux

Faire étudier votre projet Malraux

Avant de retenir une opération, nous pouvons analyser avec vous le niveau d’impôt, le taux réellement applicable, le calendrier des travaux, l’emplacement, le financement, les frais, les contraintes locatives et la cohérence patrimoniale du projet. La réduction d’impôt ne doit jamais être le seul critère de décision.

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