Revenus fonciers : micro-foncier ou réel en 2026 ?

Par Reduction-Impots.fr · Mise à jour le 22 octobre 2026

Vous louez un appartement vide, détenez des parts de SCPI ou préparez des travaux dans un logement locatif ? La fiscalité des revenus fonciers dépend d’abord du régime applicable : micro-foncier ou régime réel. Le bon choix suppose de comparer vos charges déductibles, vos projets sur plusieurs années et votre situation fiscale. Nous vous donnons les repères pour effectuer cette comparaison et comprendre ce que vous déclarez.

Ce guide présente les règles générales de la location nue pour un particulier résident fiscal de France. Les locations meublées, les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés et les revenus immobiliers étrangers nécessitent une analyse distincte.

Quels loyers relèvent des revenus fonciers ?

Les revenus d’une location non meublée relèvent en principe des revenus fonciers : logement vide, mais aussi certains locaux professionnels ou terrains. Les recettes locatives entrent dans cette catégorie lorsqu’elles sont perçues directement ou, selon les règles applicables, par l’intermédiaire d’une société immobilière à l’impôt sur le revenu. La fiche Service Public sur la location non meublée présente ce cadre.

Pourquoi distinguer location nue et location meublée ?

Les loyers d’une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, ou BIC. Le micro-BIC, le régime réel BIC et les règles d’amortissement ne se confondent pas avec les revenus fonciers. On ne peut donc pas appliquer le micro-foncier à un logement meublé, ni traiter son déficit comme celui d’une location nue. Cette distinction est rappelée par Bercy dans sa présentation du déficit foncier.

Micro-foncier ou réel : comment choisir ?

Le micro-foncier s’applique, sous réserve des exclusions, lorsque les revenus fonciers bruts annuels du foyer ne dépassent pas 15 000 €. Le seuil concerne l’ensemble des membres du foyer et des biens concernés, hors charges locatives. Il faut également tenir compte des quotes-parts de recettes immobilières des sociétés lorsque vous en détenez. Certains régimes particuliers et certaines détentions de parts excluent le micro : le seuil ne suffit donc pas à lui seul.

Ces conditions sont détaillées dans le BOFiP consacré au micro-foncier et dans la doctrine sur le régime réel.

Faut-il choisir le réel dès que les charges dépassent 30 % ?

C’est un premier signal à étudier, mais il faut comparer les charges fiscalement déductibles, pas toutes les sorties de trésorerie. Le remboursement du capital de votre emprunt, par exemple, n’entre pas dans cette comparaison.

L’option pour le réel vous engage pendant trois ans. Faites donc un tableau prévisionnel des loyers, intérêts et travaux sur cette durée : une année de gros travaux peut être suivie de deux années de faibles dépenses. L’aide fiscale de la DGFiP précise la durée de cette option. Un même foyer ne choisit pas le micro pour un logement et le réel pour un autre : un seul régime s’applique à ses revenus fonciers.

Comment les loyers sont-ils imposés ?

Le revenu foncier net positif s’ajoute aux autres revenus soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Il supporte également les prélèvements sociaux. Pour un résident relevant du régime général présenté ici, le taux des prélèvements sociaux sur les revenus fonciers est de 17,2 % en 2026 : CSG de 9,2 %, CRDS de 0,5 % et prélèvement de solidarité de 7,5 %. Il ne faut pas reprendre automatiquement le taux applicable à d’autres revenus du capital.

La fiche officielle sur les prélèvements sociaux, vérifiée le 30 juin 2026, distingue ces catégories et les exceptions, notamment pour certaines affiliations sociales à l’étranger.

Pour estimer l’effet d’un loyer supplémentaire, votre tranche marginale est plus utile que votre taux moyen. Toutefois, le calcul « base × tranche marginale » reste une approximation si le revenu traverse plusieurs tranches. La CSG partiellement déductible et les autres éléments du foyer peuvent aussi modifier le résultat final.

Pour replacer vos loyers dans le calcul du foyer, consultez notre guide de l’impôt sur le revenu. Si vous envisagez de vendre un logement loué, notre guide des plus-values immobilières détaille la fiscalité de la cession.

Quelles charges et quels travaux déduire ?

Au réel, une dépense doit notamment concerner le bien procurant les revenus, être supportée par le propriétaire, justifiée et payée pendant l’année retenue. Préparez un dossier par logement : factures, relevés d’encaissements, décomptes du syndic, taxe foncière et attestation annuelle du prêteur.

Quelles dépenses courantes examiner ?

• Les frais de gestion et certaines dépenses d’administration.
• Les assurances liées au logement et les charges de propriété admissibles.
• La taxe foncière pour la part déductible restant à la charge du propriétaire.
• Les intérêts et frais d’emprunt répondant aux conditions fiscales.
• Les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration admises.

Le capital remboursé à la banque n’est pas déductible : il finance l’acquisition de votre patrimoine. Les règles relatives aux intérêts d’emprunt doivent être distinguées de ce remboursement. De même, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, normalement récupérable auprès du locataire, ne se traite pas comme la taxe foncière déductible ; voir les règles sur les impôts déductibles.

Pourquoi la nature des travaux compte-t-elle ?

Réparer une installation existante ou améliorer le confort d’un logement peut ouvrir droit à déduction. Construire, reconstruire ou agrandir n’ouvre pas la même déduction. Une rénovation lourde exige donc une qualification précise des travaux : le mot « rénovation » sur un devis ne suffit pas. La DGFiP décrit les travaux déductibles.

En copropriété, les provisions suivent un mécanisme spécifique, avec régularisation après l’arrêté des comptes. Ne déduisez pas une seconde fois une facture déjà comprise dans les provisions : consultez les consignes de régularisation des charges.

Comment fonctionne le déficit foncier ?

Au réel, les résultats des biens du foyer se compensent. Si les charges admissibles dépassent les recettes, le résultat global peut être déficitaire. Il faut alors séparer la fraction issue des intérêts d’emprunt et celle provenant des autres charges.

Que peut-on imputer et reporter ?

Dans le cas ordinaire, le déficit hors intérêts s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus et la fraction provenant des intérêts se reportent uniquement sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Si le revenu global est insuffisant pour absorber la fraction imputable, les règles de report sur le revenu global s’appliquent sur six ans. Les modalités d’imputation du BOFiP détaillent ces distinctions.

Les loyers sont réputés couvrir d’abord les intérêts. Autrement dit, seuls les intérêts dépassant les recettes créent une fraction de déficit provenant des intérêts. Le second exemple ci-dessous illustre ce calcul.

L’imputation sur le revenu global implique en principe de maintenir le bien en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l’imputation. Un déficit imputé au titre de 2026 implique donc une location jusqu’au 31 décembre 2029, sauf exception applicable. Cette condition figure dans la doctrine actualisée sur le résultat foncier.

Le plafond énergétique de 21 400 € existe-t-il encore ?

Oui, sous conditions. Le plafond peut être relevé à concurrence des dépenses énergétiques éligibles, sans dépasser 21 400 € par an. Les travaux doivent faire passer le logement d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D au plus tard le 31 décembre 2027. Le devis doit avoir été accepté à compter du 5 novembre 2022 et les dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027.

Ce relèvement n’est pas automatique : la nature des travaux, les justificatifs énergétiques et l’option doivent être vérifiés. La prorogation est présentée par Bercy, dans sa mise à jour du 9 septembre 2026. Notre page consacrée au déficit foncier dans un projet immobilier approfondit cette utilisation patrimoniale.

Que montrent deux exemples chiffrés ?

Ces simulations fictives illustrent les mécanismes, sans prévoir votre impôt personnel. Elles supposent des biens situés en France, aucune exception sociale et des dépenses intégralement admissibles et justifiées.

Exemple 1 : micro-foncier ou réel avec 12 000 € de loyers ?

Un foyer éligible au micro perçoit 12 000 € de recettes annuelles hors charges. Ses charges déductibles au réel atteignent 5 500 €, dont 1 500 € d’intérêts. Pour isoler la comparaison, nous supposons que tout le revenu foncier taxable reste dans la tranche marginale de 30 %.

L’écart ressort à 896,80 € pour cette année. Ce calcul ne tient pas compte de l’effet ultérieur de la CSG déductible, des contributions éventuelles sur les hauts revenus ni des autres paramètres du foyer. Avant d’opter, il reste à comparer les deux années suivantes et le coût des formalités.

Exemple 2 : comment répartir un déficit de 20 000 € ?

En 2026, un autre foyer perçoit 10 000 € de loyers, paie 12 000 € d’intérêts et 18 000 € d’autres charges déductibles. Il relève du réel ordinaire, sans relèvement énergétique et sans autre bien ni déficit antérieur. Son résultat est : 10 000 − 12 000 − 18 000 = −20 000 €.

• Les intérêts dépassent les recettes de 2 000 € : cette fraction se reporte sur les revenus fonciers futurs.
• Les 18 000 € restants proviennent des autres charges : 10 700 € s’imputent sur le revenu global, supposé suffisant.
• Le solde de 7 300 € rejoint les 2 000 € précédents : le report foncier total atteint 9 300 €, utilisable dans les dix années suivantes.

Si toute la déduction de 10 700 € réduit un revenu taxé à 41 %, l’effet illustratif sur l’IR est de 4 387 €. On n’y ajoute pas 17,2 % d’économie sociale sur les salaires : une déduction du revenu global ne fonctionne pas ainsi. Les 9 300 € reportés ne produiront un effet fiscal que s’ils trouvent des revenus fonciers à absorber dans leur délai d’utilisation. Le maintien en location jusqu’à fin 2029 fait partie des hypothèses.

Quelles règles pour les SCPI et les SCI ?

Pour un associé personne physique d’une SCI à l’impôt sur le revenu donnant des biens en location nue, l’imposition porte sur sa quote-part du résultat fiscal. Le bénéfice peut être imposable même s’il reste dans la société. Le BOFiP relatif aux sociétés immobilières expose cette règle. Une SCI à l’impôt sur les sociétés suit un autre fonctionnement.

Pour des parts de SCPI détenues directement, utilisez les informations fiscales de la société de gestion : le revenu fiscal ne se confond pas nécessairement avec les sommes versées. Les revenus immobiliers étrangers et les éventuels revenus financiers demandent un traitement propre.

Détenir uniquement des parts ne suffit généralement pas pour accéder au micro-foncier. Il faut notamment posséder aussi un bien donné directement en location nue et respecter les autres conditions. Pour le seuil, additionnez les recettes brutes directes et les quotes-parts brutes concernées, conformément aux conditions du micro-foncier pour les associés.

Comment déclarer et payer l’impôt ?

Au micro, vous déclarez les recettes brutes éligibles, sans appliquer vous-même l’abattement. Au réel, la déclaration 2044 permet en principe de détailler revenus, dépenses et déficits avant report sur la 2042. Certaines situations nécessitent la 2044 spéciale ou bénéficient de modalités simplifiées. Appuyez-vous sur les indications officielles relatives aux formulaires.

Les loyers ne subissent pas une retenue opérée par le locataire : l’administration prélève des acomptes sur votre compte bancaire, avec régularisation après déclaration. Le service « Gérer mon prélèvement à la source » permet notamment de gérer ces acomptes, selon les modalités présentées par Bercy.

Pour préparer votre déclaration, rapprochez les loyers encaissés, les dépenses payées et les reports déjà utilisés. Un tableau de suivi par année évite de traiter deux fois la même charge ou d’oublier un déficit qui arrive à échéance.

Quelles sont les questions fréquentes ?

À 15 000 € exactement, le micro reste-t-il possible ?

Oui, si les autres conditions sont remplies : le seuil est dépassé lorsque les recettes brutes concernées excèdent 15 000 €. Il s’apprécie au niveau du foyer.

Peut-on déduire des travaux en plus de l’abattement de 30 % ?

Non. L’abattement représente les charges au micro. Pour déduire les dépenses réelles admissibles, il faut relever du réel, obligatoirement ou sur option.

Peut-on choisir le réel uniquement pendant l’année des travaux ?

Pas lorsque l’on exerce l’option depuis le micro : l’engagement initial est de trois ans. La comparaison doit couvrir cette durée.

Un déficit foncier est-il un crédit d’impôt remboursable ?

Non. Il diminue une base imposable ou constitue un report. Son intérêt dépend des revenus qui peuvent l’absorber et des règles d’imputation.

Le plafond de 10 700 € limite-t-il toutes les charges ?

Non. Il concerne l’imputation ordinaire du déficit hors intérêts sur le revenu global. Il ne plafonne pas à lui seul les charges déductibles des loyers.

La mensualité entière du crédit est-elle une charge déductible ?

Non. Il faut séparer les intérêts et frais admissibles du remboursement du capital. La mensualité bancaire et la charge fiscale correspondent à deux notions différentes.

Les monuments historiques suivent-ils ces règles ordinaires ?

Ils peuvent relever de règles spécifiques. Nous les présentons dans notre dossier sur les monuments historiques et leur fiscalité ; les calculs ordinaires de cette page ne leur sont pas transposables automatiquement.

Quels termes faut-il connaître ?

Revenus fonciers

Catégorie fiscale comprenant notamment les revenus de location nue.

Recettes brutes

Recettes retenues avant déduction des charges ou de l’abattement.

Micro-foncier

Régime simplifié avec abattement forfaitaire, sous conditions.

Régime réel

Calcul du résultat à partir des recettes et charges admissibles.

Abattement

Diminution forfaitaire de la base imposable.

Déficit foncier

Résultat négatif lorsque les charges déductibles dépassent les recettes.

Revenu global

Revenus du foyer agrégés selon les règles fiscales.

Report de déficit

Fraction utilisable ultérieurement, dans un délai et une catégorie définis.

Tranche marginale

Taux du barème applicable à la tranche la plus élevée de votre revenu imposable.

Quote-part

Fraction d’un résultat ou de recettes attribuée à un associé.

Quelles sources permettent de vérifier ces règles ?

Vérification documentaire effectuée le 22 octobre 2026. Les liens officiels placés dans le texte permettent de retrouver chaque règle. Principaux repères :

• Service Public : revenus de location non meublée, fiche vérifiée le 15 avril 2026 ; prélèvements sociaux, fiche vérifiée le 30 juin 2026.
• Bercy : déficit foncier, publication du 9 septembre 2026.
• BOFiP : micro-foncier du 6 mars 2025 ; résultat foncier du 9 avril 2026 ; imputation des déficits du 16 septembre 2025, à compléter par les règles actualisées du dispositif énergétique.
• DGFiP : aide à la déclaration 2026, travaux et provisions de copropriété.

Comment préparer votre choix avec le cabinet ?

Le choix du régime s’inscrit dans votre projet : conserver le bien, financer des travaux, percevoir un revenu ou préparer une transmission. Notre dossier comment réduire ses impôts replace ces décisions dans une vue d’ensemble.

Nous pouvons examiner vos loyers, vos charges prévisionnelles, vos déficits reportables et votre horizon de détention afin de comparer les options adaptées à votre situation. Contacter le cabinet pour étudier vos revenus locatifs.