Plus-values immobilières : quel impôt à la vente en 2026 ?

Par Reduction-Impots.fr · Mise à jour le 22 octobre 2026

Vous préparez la vente d’un appartement locatif, d’une résidence secondaire ou d’un bien reçu en héritage ? Pour estimer le montant réellement disponible après la vente, il faut calculer la plus-value immobilière imposable. Le prix d’achat, les frais admissibles, les travaux, la durée de détention et les exonérations possibles interviennent successivement.

Nous présentons ici le régime des plus-values immobilières des particuliers, pour un résident fiscal de France vendant un bien de son patrimoine privé. Les sociétés à l’impôt sur les sociétés, les activités professionnelles et les situations internationales nécessitent des calculs distincts.

Comment calculer la plus-value immobilière ?

La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de cession corrigé et le prix d’acquisition corrigé. Elle ne correspond ni au prix de vente encaissé, ni à la somme restant après remboursement du crédit. Le régime concerne notamment les ventes d’immeubles, certains droits immobiliers et certaines opérations réalisées par une SCI à l’impôt sur le revenu, comme le rappelle le BOFiP sur le champ des plus-values immobilières.

Dans quel ordre effectuer le calcul ?

1. Vérifier si une exonération s’applique à votre vente.
2. Déterminer les prix de vente et d’acquisition corrigés.
3. Calculer la plus-value brute.
4. Appliquer séparément les abattements pour l’IR et pour les prélèvements sociaux.
5. Calculer les impôts et, si nécessaire, la surtaxe.

Le prix de cession part du montant inscrit dans l’acte. Certains frais supportés par le vendeur peuvent le diminuer sur justificatifs, notamment des diagnostics obligatoires. Certaines charges ou indemnités au profit du vendeur peuvent au contraire l’augmenter. Le prix d’acquisition part du prix effectivement payé, puis reçoit les corrections admises. La DGFiP détaille ces éléments de calcul.

Quels frais et travaux peut-on retenir ?

Comment fonctionne le forfait de frais d’acquisition de 7,5 % ?

Pour un immeuble acheté, vous pouvez retenir les frais d’acquisition admissibles pour leur montant réel justifié ou appliquer le forfait de 7,5 % du prix d’achat. Ces deux méthodes sont alternatives pour les mêmes frais. Ce forfait ne se transpose pas à un bien reçu gratuitement : donation et succession suivent les règles des frais effectivement supportés. Le cadre figure à l’article 150 VB du Code général des impôts.

Quels travaux retenir au réel ou au forfait de 15 % ?

Au réel, les dépenses admissibles concernent notamment la construction, la reconstruction, l’agrandissement ou l’amélioration. Elles doivent respecter les conditions fiscales, avoir été supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise. Une facture d’entretien courant n’est pas automatiquement une majoration du prix d’acquisition.

Pour un immeuble bâti détenu depuis plus de cinq ans, la majoration forfaitaire de travaux de 15 % constitue une autre possibilité. Elle s’applique au prix ou à la valeur d’acquisition retenue, sans ajouter d’abord les frais de 7,5 %. Elle ne concerne pas un terrain nu. Le forfait dispense de justifier des travaux effectivement réalisés, selon la doctrine sur les majorations du prix d’acquisition.

Évitez les doubles comptes : au réel, des travaux déjà déduits pour le calcul de l’impôt sur le revenu ne peuvent pas être repris librement dans la plus-value. Le forfait de 15 % relève de ses propres règles ; il ne s’additionne pas aux mêmes dépenses retenues au réel. Les frais d’acquisition et les travaux sont, en revanche, deux catégories distinctes.

Pour un bien loué nu, notre guide de la fiscalité des revenus fonciers présente les charges et travaux déductibles pendant la location. Ce suivi aide à préparer les justificatifs à transmettre au notaire lors de la vente.

Quels taux et abattements s’appliquent en 2026 ?

Dans le cas général traité ici, la plus-value taxable supporte 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Le taux social des plus-values immobilières reste bien de 17,2 % en 2026, selon la fiche Service Public vérifiée le 30 juin 2026. Les taux de certaines autres catégories de revenus du capital ne doivent pas être transposés.

Les deux impôts peuvent porter sur des bases différentes. Les abattements liés à la détention aboutissent à une exonération d’IR après 22 années révolues, mais de prélèvements sociaux après 30 années révolues.

Le décompte se fait à partir des dates pertinentes d’acquisition et de cession, par années complètes. La doctrine sur la durée de détention précise les règles et les cas particuliers. Multiplier systématiquement la plus-value brute par 36,2 % donne donc souvent une mauvaise estimation.

Quelles exonérations faut-il examiner ?

La résidence principale est-elle toujours exonérée ?

La vente de votre résidence principale peut être exonérée d’IR et de prélèvements sociaux. Le logement doit correspondre à votre habitation habituelle et effective ; en principe, cette qualité doit être conservée au moment de la vente. Une simple adresse administrative ou une occupation de convenance avant la cession ne suffit pas.

Après un départ du logement, une tolérance existe notamment lorsque celui-ci a été occupé jusqu’à sa mise en vente, n’est ensuite ni loué ni prêté et est vendu dans un délai normal. Ce délai s’apprécie selon les circonstances ; ce n’est pas une autorisation automatique de laisser le bien vacant pendant une durée prédéfinie. Les dépendances doivent également remplir leurs conditions. Voir les conditions d’exonération de la résidence principale.

Le rachat d’une résidence principale efface-t-il l’impôt ?

Une exonération spécifique peut concerner la première cession éligible d’un logement autre que la résidence principale. Elle suppose notamment de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale, directement ou indirectement, pendant les quatre années précédentes, et de remployer le prix dans l’achat ou la construction de sa résidence principale sous 24 mois.

La demande doit être organisée dans l’acte. Si le remploi est partiel, l’exonération est proportionnelle à la fraction du prix remployée. Les conditions publiées par la DGFiP doivent être examinées ensemble. Réinvestir le produit d’une vente n’ouvre donc pas une exonération générale.

D’autres exonérations existent, notamment pour certaines petites cessions, situations personnelles ou opérations particulières. Leur application dépend de critères précis : le seul âge du vendeur ou le seul montant de son gain ne suffit pas.

Quand la surtaxe au-delà de 50 000 € s’applique-t-elle ?

Une taxe supplémentaire peut s’ajouter lorsque la plus-value nette imposable à l’IR dépasse 50 000 €. Le seuil se vérifie après les abattements applicables à l’IR. La taxe varie de 2 % à 6 %, avec des mécanismes d’atténuation à certains seuils ; elle ne correspond pas simplement à un pourcentage de la fraction dépassant 50 000 €.

Les terrains à bâtir sont exclus de cette taxe. Pour une détention directe à plusieurs, il faut apprécier la quote-part de chaque vendeur selon les règles applicables ; une vente par une société peut appeler une autre analyse. Le barème officiel de la surtaxe permet de vérifier le calcul. Le premier exemple ci-dessous comprend une surtaxe de 2 %.

Que change une donation ou une succession ?

Si vous revendez un bien reçu gratuitement, la référence n’est généralement pas le prix payé autrefois par le donateur ou le défunt. C’est la valeur retenue pour les droits de donation ou de succession, avec les corrections admises. Cette règle est rappelée par Bercy dans sa fiche du 6 juillet 2026.

Les frais et droits admissibles se retiennent sur justificatifs, pour la fraction concernant le bien et effectivement supportée par le vendeur. Le forfait d’acquisition de 7,5 % ne s’applique pas à cette transmission gratuite.

La durée de détention repart en principe de la donation ou du décès pour le bien transmis ; on ne reprend pas automatiquement les années de détention du précédent propriétaire. Les partages et démembrements peuvent modifier l’analyse. Conservez l’acte de donation ou la déclaration de succession, les valeurs retenues et les justificatifs de paiement : ils servent directement au notaire.

Que change la réforme pour un bien loué en LMNP ?

La vente par un loueur en meublé non professionnel relève en principe du régime des plus-values des particuliers. Toutefois, pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements admis en déduction pendant la location doivent, sous réserve des exceptions légales, diminuer le prix d’acquisition retenu. Cette correction augmente la plus-value calculée.

Il faut tenir compte de l’historique pertinent, y compris des amortissements déduits avant 2025. La réponse ministérielle publiée le 24 mars 2026 confirme l’application quelle que soit la date de mise en location. Les abattements pour durée de détention continuent à s’appliquer.

La loi prévoit des exceptions limitativement définies, notamment pour certaines résidences destinées à l’accueil d’étudiants, de jeunes en formation ou de personnes âgées. L’appellation commerciale « résidence services » ne permet pas, à elle seule, de conclure à une exception : il faut vérifier la catégorie juridique visée à l’article 150 VB, III.

Avant la vente, demandez au comptable le détail des amortissements effectivement déduits et transmettez-le au notaire. Les travaux, les amortissements en report et un éventuel changement de statut demandent une vérification distincte. Les biens ayant bénéficié d’autres amortissements fiscaux spécifiques doivent également être examinés séparément.

Que montrent deux calculs complets ?

Les deux simulations suivantes sont fictives. Elles supposent un seul propriétaire résident de France, des prélèvements sociaux ordinaires, aucun régime LMNP, aucun abattement exceptionnel et aucune contribution supplémentaire liée aux hauts revenus. Les prix de vente ne nécessitent ici aucune autre correction.

Exemple 1 : combien payer après douze années complètes ?

Un appartement acheté 200 000 € est revendu 350 000 € après douze années révolues. Il n’est pas une résidence principale. Les forfaits de frais d’acquisition et de travaux sont applicables et retenus.

Le prix diminué de cette fiscalité s’établit à 321 236,93 €, avant remboursement d’un emprunt et autres frais. Les résultats sont présentés au centime pour rendre les opérations lisibles ; la liquidation fiscale applique ses propres arrondis.

Exemple 2 : un bien reçu en donation est-il exonéré après vingt-deux ans ?

Une résidence secondaire reçue en pleine propriété par donation est vendue après vingt-deux années révolues, sans autre exonération applicable. La valeur retenue lors de la donation était de 240 000 €. Le vendeur a personnellement supporté 12 000 € de frais et droits admissibles. Le forfait de travaux de 15 %, applicable à cet immeuble bâti, représente 36 000 €.

Le prix d’acquisition corrigé est donc de 288 000 €. Pour un prix de vente de 388 000 €, la plus-value brute atteint 100 000 €. Aucun forfait d’acquisition de 7,5 % n’a été ajouté.

L’abattement IR est de 100 % : l’IR et la surtaxe sont nuls. L’abattement social atteint seulement 28 % : 16 × 1,65 % + 1,60 %. La base sociale reste de 72 000 €, d’où 12 384 € de prélèvements sociaux. L’exonération totale liée à la durée de détention n’est donc pas encore acquise.

Que déclarent le notaire et le vendeur ?

Le notaire calcule la plus-value et l’impôt, établit la déclaration appropriée et verse l’impôt lors des formalités de la vente. Préparez votre acte d’acquisition, les justificatifs de frais et travaux, l’historique d’occupation et, si nécessaire, les documents de succession ou de location meublée. Ces missions sont décrites par Service Public.

Le vendeur doit ensuite reporter la plus-value nette imposable déjà taxée dans sa déclaration annuelle, notamment en case 3VZ selon les indications applicables. Ce report sert au revenu fiscal de référence ; il ne constitue pas une seconde taxation identique à 19 %. La DGFiP explique cette obligation. Certaines exonérations nécessitent aussi une mention particulière.

Quelles sont les questions fréquentes ?

Faut-il toujours payer 36,2 % du gain ?

Non. Les exonérations et les abattements interviennent avant taxation. Les bases de l’IR et des prélèvements sociaux peuvent différer, et une surtaxe peut s’ajouter.

Après vingt-deux ans, ne paie-t-on plus rien ?

L’exonération d’IR est acquise au titre de la durée de détention, mais les prélèvements sociaux restent possibles jusqu’à trente ans révolus.

Un remboursement de crédit réduit-il la plus-value ?

Non. Le capital restant dû réduit la trésorerie disponible après la vente, mais ce n’est pas une majoration du prix d’acquisition pour ce calcul.

Peut-on ajouter 7,5 % et 15 % au prix d’achat ?

Oui, lorsque chacun des deux forfaits est applicable : ils couvrent des catégories différentes. Le forfait travaux suppose notamment un immeuble bâti détenu depuis plus de cinq ans.

Le forfait de 7,5 % s’applique-t-il après un héritage ?

Non. Pour une acquisition gratuite, il faut examiner les frais et droits réellement admissibles et supportés, à partir de la valeur fiscale de transmission.

Réinvestir dans un autre bien ou un placement exonère-t-il la vente ?

Non, pas en règle générale. L’exonération liée au remploi dans une résidence principale obéit à des conditions précises ; un placement ultérieur ne les remplace pas.

Peut-on compenser deux ventes, l’une gagnante et l’autre perdante ?

Les moins-values immobilières ne sont en principe pas imputables sur une autre plus-value, hors exceptions particulières. Elles ne suivent pas le régime des moins-values de valeurs mobilières.

Quels termes et quelles sources utiliser ?

Plus-value brute

Différence positive entre les prix de cession et d’acquisition corrigés.

Prix de cession

Prix retenu pour la vente après corrections fiscales admissibles.

Prix d’acquisition corrigé

Prix ou valeur d’entrée, majoré ou minoré selon les règles fiscales.

Abattement

Réduction de la base soumise à l’impôt.

Année révolue

Année de détention entièrement accomplie.

Exonération

Dispense d’imposition prévue par un texte et ses conditions.

Prélèvements sociaux

Contributions distinctes de l’impôt sur le revenu.

Surtaxe

Taxe supplémentaire applicable à certaines plus-values immobilières élevées.

Amortissement

Répartition comptable et fiscale du coût d’un actif sur sa durée d’utilisation.

Remploi

Utilisation du prix de vente pour un nouvel achat ou investissement.

Sur quelles références repose ce guide ?

Vérification documentaire du 22 octobre 2026. Les sources officielles sont accessibles dans le texte : Service Public, plus-value immobilière du 15 avril 2026 et prélèvements sociaux du 30 juin 2026 ; Bercy du 6 juillet 2026 ; article 150 VB du CGI ; BOFiP sur les frais, la résidence principale, les abattements et la surtaxe ; réponse ministérielle LMNP du 24 mars 2026. Aucun projet de réforme n’est présenté comme une règle applicable.

Comment préparer votre projet après la vente ?

Le montant à réinvestir se prépare à partir du prix net de fiscalité, des dettes à rembourser et des dépenses prévues. Vous pouvez ensuite comparer vos besoins de liquidités, un nouvel achat immobilier et des placements adaptés à votre horizon. Notre dossier comment réduire ses impôts aide à situer cette réflexion dans l’ensemble de votre patrimoine.

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