L’investissement immobilier locatif est souvent associé à l’immobilier résidentiel ou d’habitation, cependant il concerne également l’acquisition de locaux commerciaux. En effet, si l’acquisition d’un bien locatif à usage d’habitation est généralement réalisé dans une optique patrimoniale, l’acquisition d’un local commercial lui est réalisé dans une optique de rendement.
Nous allons détailler les avantages d’un investissement dans un local commercial et les différentes méthodes d’investissement à retenir.
Pourquoi faire le choix d’investir dans un local commercial ?
1/ Un local commercial offre un meilleur rendement
Le marché des murs commerciaux est un marché d’investisseur, le prix d’un local commercial ne se calcule pas à la façon d’un bien immobilier à usage d’habitation. Contrairement au logement, le prix des murs d’un local commercial ne se fixe pas au prix au m², mais s’estime principalement au regard du loyer potentiel du local. Ainsi, pour définir le prix d’un local commercial, il est nécessaire d’estimer le loyer potentiel pour obtenir une rentabilité attendue, brute ou nette, définie en pourcentage.
Nous parlons alors de valeur locative.
Par exemple : j’étudie l’acquisition d’un local de 20 m² dans une rue commerçante, dont le loyer mensuel est estimé à 1.000 €. En tant qu’investisseur estimant qu’un bien sur cette zone doit dégager un rendement net de 5% je fixerai mon prix selon la formule : prix d’achat = loyer annuel net / rendement net attendu
Soit ici une proposition d’achat au prix de : 12.000 / 5 % = 240.000 €
Si dans des conditions de marché différentes le rendement attendu pour ce typer de murs était de 6%, j’aurai alors une valeur qui s’établirait à 200.000 €, soit une différence de valeur très importante.
Parallèlement, les biens vendus occupés ont une valeur plus élevée car l’acquéreur bénéficie d’une sécurité sur le rendement en cours et d’une visibilité sur la viabilité du locataire, les murs acquis vide d’occupation ou « en blanc » présente un risque plus important (délai de mise en place d’un locataire, solidité de celui-ci, adéquation entre le loyer estimé et le loyer réellement signé), ce qui induit qu’il sont souvent acquis sur la base d’un rendement plus élevés (ce qui signifie moins chers) pour rémunérer ce risque.
En moyenne, un investissement dans un local commercial génère un taux de rendement annuel entre 5% et 10%, soit 2 fois plus qu’un bien résidentiel qui affiche généralement un rendement de l’ordre de 2% à 3%.
2/ Profiter de la sécurité du bail notarié
L’acquisition d’un local commercial implique la rédaction d’un bail commercial, qui peut être rédigé devant notaire, dans le but de sécuriser la location.
En effet, les baux commerciaux sont signés pour une durée de 9 ans avec des périodes d’engagement de 3 ans (bail 3/6/9), ce qui permet à l’investisseur d’être rassuré sur la présence d’un locataire durant cette période et donc sur les loyers à percevoir.
Le bail commercial notarié est plus protecteur pour le propriétaire car il a valeur exécutoire, permettant d’obtenir l’exécution forcée de l’engagement du locataire, de la même manière que s’il s’agissait d’une décision de justice.
En savoir plus sur le bail notarié
3/ Pour diminuer les contraintes liées à la location
A la différence d’une location résidentielle, la location d’un local commercial dispense de plusieurs contraintes locatives.
En cas de non-paiement des loyers, l’éviction du locataire est plus simple et la notion de trêve hivernale n’est pas prise en compte lors d’une éventuelle expulsion.
De plus, comme vue précédemment, le turn-over locatif est nécessairement moins important que pour un logement.
Comment investir dans l’immobilier commercial ?
L’investissement dans un local commercial peut être réalisé en direct mais également :
- Par une SCPI de rendement : Placement immobilier permettant de se libérer des contraintes de gestion locative, de percevoir des revenus réguliers et de bénéficier de rendement performant (cf. Rendement 2019 des principales SCPI)
- Par un investissement en crowdfunding immobilier : Il est possible d’investir dans des locaux commerciaux en achetant des parts au sein d’un programme immobilier. Ce type d’investissement permet d’obtenir des taux de rendement très intéressants.
Nos conseils avant d’investir dans un local commercial :
Nous conseillons d’être attentif à l’emplacement du local commercial, de privilégier un investissement dans un centre-ville dynamique, une rue commerciale ou une rue piétonne avec un passage important. En effet, un local commercial bien situé (à proximité du métro, du tramway par exemple) assurera une fréquentation au commerçant qui sera générateur de chiffre d’affaires, qui permettra de payer le loyer et d’assurer la pérennité du commerce.
L’offre de biens commerciaux est moins importante que pour les biens à usage d’habitation, soyez donc patients pour votre investissement et privilégiez la bonne affaire.
Contactez-nous pour plus de renseignements
Nous sommes à votre disposition pour tout renseignement complémentaire sur l’investissement immobilier commercial, n’hésitez pas à nous contacter :
