Elevation Capital Immo : un FPCI immobilier evergreen
Elevation Capital Immo est un FPCI investi dans des sociétés non cotées liées au secteur immobilier : promotion, réhabilitation, marchand de biens et exploitation commerciale d’actifs immobiliers. Sa documentation actuelle le présente comme un fonds « evergreen » doté d’une durée de vie de 99 ans, avec une période initiale de blocage puis des fenêtres de rachat encadrées. La disponibilité commerciale et la catégorie de parts doivent être confirmées au moment de l’investissement.
Le fonds a pour objet de constituer un portefeuille de sociétés non cotées, principalement françaises et européennes, liées à différentes activités immobilières. La documentation officielle cite notamment les marchands de biens, la réhabilitation, la promotion immobilière et l’exploitation commerciale d’actifs comme l’hôtellerie, l’hôtellerie de plein air, les résidences avec services, le coworking ou le coliving.
Le fonds privilégie des investissements en capital dans des groupes expérimentés, mais peut également intervenir dans des sociétés porteuses d’opérations. La société de gestion indique cibler principalement des entreprises réalisant entre environ 1 et 50 M€ de chiffre d’affaires annuel. Les investissements sont généralement minoritaires, sans que le fonds soit soumis à une règle de diversification équivalente à celle d’un fonds grand public.
Le fonds a été constitué le 15 octobre 2020 et sa documentation actuelle prévoit une durée de vie de 99 ans. La période initiale de blocage des rachats est de cinq ans après la constitution.
Après cette période, des demandes de rachat peuvent être présentées trimestriellement, dans une limite prévue par le règlement pouvant notamment représenter jusqu’à 5 % de l’actif net du fonds par trimestre. Des mécanismes de suspension existent. La société de gestion recommande par ailleurs un horizon de détention de huit ans.
Le reporting Label Relance arrêté fin 2023 indiquait que le fonds avait financé 17 TPE-PME françaises en fonds propres et quasi-fonds propres. Des opérations historiques citées dans les publications de la société de gestion comprennent notamment des projets hôteliers Brach à Madrid et Rome ainsi que plusieurs sociétés ou projets immobiliers français.
Ces exemples illustrent la stratégie passée ; ils ne doivent pas être interprétés comme une photographie exhaustive et actuelle du portefeuille. Le dernier reporting périodique disponible auprès de la société de gestion doit être consulté avant toute décision.
| Société de gestion | Elevation Capital Partners, agrément AMF GP-15000006. |
|---|---|
| Forme | Fonds Professionnel de Capital Investissement de droit français. |
| Date de constitution | 15 octobre 2020. |
| Durée | 99 ans ; fonds evergreen. |
| Minimum réglementaire/commercial | La documentation de la part A prévoit un accès à partir de 100 000 €, avec certains cas à partir de 30 000 € sous conditions. La catégorie de part réellement accessible doit être vérifiée. |
| Objectif historique | 8 à 10 % net par an sur les capitaux investis. Il s’agit d’un objectif non garanti. |
| Rachats | Après cinq ans de blocage initial, fenêtres trimestrielles dans les limites du règlement ; aucune liquidité n’est garantie. |
| Trésorerie cible | Le règlement prévoit un objectif de réserve de trésorerie destiné à contribuer au traitement des rachats. |
Le DIC et le règlement prévoient le respect de quotas juridiques et fiscaux pouvant ouvrir, selon la situation du porteur, l’accès aux régimes fiscaux applicables aux FPCI. Ces régimes nécessitent notamment le respect de conditions de détention et de composition du fonds.
La documentation commerciale mentionne également le traitement du fonds au regard de l’IFI. Ces éléments doivent être vérifiés pour l’année fiscale concernée et pour la situation personnelle ou sociétaire du porteur. Le fonds ne doit pas être présenté comme offrant un avantage fiscal automatique.
La valeur des sociétés et des opérations immobilières peut baisser. Le capital n’est pas garanti.
Les rachats sont plafonnés et peuvent être suspendus ; les actifs immobiliers et les sociétés non cotées sont difficiles à céder rapidement.
La valeur dépend notamment des prix immobiliers, des taux, des coûts de travaux, de la demande et des conditions de financement.
Le fonds peut investir des montants significatifs dans certaines opérations ou certains opérateurs.
Les participations non cotées sont valorisées périodiquement ; la valeur de cession finale peut différer des estimations intermédiaires.
Les frais de gestion, éventuels droits d’entrée et mécanismes de surperformance réduisent la performance nette de l’investisseur.
Communication pédagogique et non contractuelle. Les caractéristiques doivent être vérifiées dans la documentation à jour de la catégorie de parts concernée. Le fonds présente notamment des risques de perte en capital, d’illiquidité, de marché immobilier, de concentration, de valorisation et de frais.
