La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation immobilière qui permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt à hauteur de 30% sur le montant des travaux nécessaires pour la réhabilitation complète du bien.
La loi Malraux allie investissement immobilier dans l’ancien et optimisation fiscale ce qui en fait un dispositif attractif pour les contribuables à partir de 7 000€ d’impôts.
Afin de mieux comprendre le fonctionnement de la loi Malraux, nous vous proposons un cas pratique avec un lot commercialisé en 2021 sur un programme Malraux à Montpellier.
Exemple d’investissement en loi Malraux
Situation :
M et Mme TOUTCOMPRIS sont deux cadres dynamiques. Monsieur est cadre dans une société d’informatique et Madame travaille en banque.
Ils ont deux enfants mineurs. Ils souhaitent se créer un patrimoine immobilier afin de se constituer des revenus complémentaires pour leurs retraites.
- Salaires M : 60 000 €
- Salaires Mme : 60 000 €
- Leur revenu net imposable (après abattement des 10%) : 108 000 €
- Ils payent 17 272 € d’impôt
Afin d’atteindre leur objectif patrimonial, leur conseiller Reduction-impots.fr leur propose d’investir au sein d’un programme Malraux VIR à Montpellier, ville dynamique où la location sera aisée.
L’appartement sélectionné est un T2 :
- Prix du foncier : 150 381 €
- Montant des travaux : 148 619 €
La livraison est prévue au troisième trimestre 2022, aussi le calendrier des appels de fonds prévoit 80 000 € en 2021 et 68 619 € en 2022.
Simulation de l’investissement en loi Malraux :
En 2021, l’appel de fonds déclenche une réduction d’impôt de 30% du montant des travaux soit
80 000 € x 30% = 24 000 €.
Ainsi, M et Mme TOUTCOMPRIS deviennent non imposables et peuvent bénéficier d’un report de 6 278 € de réduction d’impôt valable 3 ans car le montant de la réduction est supérieur au montant de l’impôt dû (24 000 €– 17 272 €).
NB: La réduction d’impôt obtenue est supérieure au plafond des fiscales fixé à 10 000 € mais le dispositif Malraux n’est pas compris dans le plafond des niches fiscales. La réduction d’impôt de 24 000€ peut donc être appliquée en totalité.
En 2022, le principe est le même :
68 819 € x 30 % = 20 586 €
La réduction d’impôts Malraux générée étant une fois encore supérieure à l’impôt dû, ils bénéficieront d’un un report de 3 314€.
Aussi en 2023, Ils bénéficieront des reports de réduction d’impôts soit un total de 10.042 € (6 728 + 3 314 €) portant leur gain fiscal total sur la période à 44 856 €.
S’ils le souhaitent, ils pourront opter pour une autre opération de défiscalisation pour gommer le solde d’impôt dû en 2023 (Exemple : Girardin, GFI etc.)
En conclusion, en réalisant cet investissement en loi Malraux, Monsieur et Madame TOUTCOMPRIS gomment en totalité leurs impôts en 2021 et 2022, réduisent fortement leur imposition en 2023 en jouissant d’un bien très qualitatif dans l’ancien rénové et de revenus réguliers.
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