Le 1er Janvier 2023 marque un changement pour la loi Pinel neuf avec notamment la mise en place du « Super Pinel » ou Pinel + et la baisse des taux de réduction d’impôt pour les Pinel classique.
La loi Pinel a contribué favorablement à la création de logements neufs dans de nombreuses villes et a dynamisé l’investissement locatif ces dernières années. Cependant, les nouvelles mesures moins attractives pour les contribuables pourraient détourner les investisseurs vers d’autres dispositifs de défiscalisation.
Quels sont les changements du Pinel ?
Les années 2023 et 2024 seront les dernières années du dispositif Pinel et bénéficieront de taux de réduction d’impôt réduit sur 6, 9 ou 12 années.
Le dispositif Pinel s’applique aux logements neufs ou assimilés destinés à être loués et permet en 2023 une réduction d’impôt de 10.5% sur 6 ans, 15 % sur 9 ans et 17.5% sur 12 ans.
A compter de 2024, les taux applicables seront de 9 % pour 6 ans, 12 % pour 9 ans et 14 % pour 12 ans.
La mise en place du Pinel +
La baisse des taux amène avec elle la mise en place du « Super Pinel » ou du Pinel +. Grâce aux logements éligibles au Pinel +, il sera toujours possible de profiter des taux de 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans.
Le Pinel + s’appliquera aux logements qui respecteront certaines normes de confort (surface extérieure minimale à respecter selon la typologie du bien) et des normes environnementales (RE2020, label « E+C-« ).
Si vous souhaitez profiter de ces taux, veillez à bien vérifier l’éligibilité du logement au Pinel + !
Les alternatives à la loi Pinel
Les changements appliquées à la loi Pinel ont pour volonté d’inciter les promoteurs à proposer des logements de plus en plus performants avec un extérieur pour chaque résident. Cependant, il reste peu de temps aux promoteurs pour s’adapter à ces nouvelles normes et s’organiser pour proposer des logements éligibles au Pinel +.
Aussi, il peut être intéressant de comparer le dispositif avec d’autres dispositifs de défiscalisation plus attractifs pour défiscaliser.
Les dispositifs immobiliers dans l’ancien
Le Pinel optimisé au déficit foncier
Le saviez-vous ? Il est possible de cumuler les avantages fiscaux du Pinel et du déficit foncier ! Ce dispositif se nomme alors le Pinel optimisé au déficit foncier.
Ce dispositif s’applique sur des logements éligibles au Pinel ancien et au déficit foncier et permet de défiscaliser à la fois sur le foncier et sur les travaux de réhabilitation intérieurs et des parties communes.
L’investissement au sein d’une opération éligible au Pinel optimisé au déficit foncier peut être une bonne opportunité et s’avère plus intéressant que l’investissement en Pinel seulement.
Certaines opérations seront certainement éligibles au Pinel + pour permettre une défiscalisation maximale, sinon ce seront les taux Pinel en vigueur qui s’appliqueront.
La loi Denormandie
Lancée en 2019, la loi Denormandie est un dispositif proche de la loi Pinel avec pour vocation de dynamiser l’offre immobilière au sein de villes non éligibles à la loi Pinel. La loi Denormandie concerne des logements à réhabiliter où les travaux doivent représenter au minimum 25% du coût de l’opération. Les travaux éligibles au Denormandie ont une dimension énergétique très importante dans l’optique de proposer des logements réhabilités à faible consommation d’énergie.
Si la loi Denormandie fut calquée sur la loi Pinel à son lancement, elle n’est pas concernée par la baisse des taux Pinel en 2023 et 2024. Aussi, en investissant dans une opération éligible Denormandie vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de :
- 12% pour un engagement locatif de 6 ans
- 18% pour un engagement locatif de 9 ans
- 21% pour un engagement locatif de 12 ans
La loi Malraux
La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation permettant d’obtenir une réduction d’impôt jusqu’à 30% sur les travaux réalisés sur un bien éligible. Les logements éligibles Malraux sont situés en cœur de ville au sein des secteurs sauvegardés et participe activement à la réhabilitation des centres-villes. Les travaux Malraux sont encadrés par les Architectes de Bâtiments de France et sont de grande qualité du fait des bâtisses à rénover.
Le plafond de dépense maximum pour les travaux est de 400 000 euros pour les travaux Malraux et peut être imputé la première année des travaux ou sur une période 4 ans selon les besoins de défiscalisation de l’investisseur.
Le dispositif Malraux est un dispositif de défiscalisation dans l’ancien plus « premium » que la loi Pinel mais propose des biens avec un emplacement en centre-ville avec des prestations de grande qualité. Il est possible de réaliser une très bonne opération en loi Malraux sur des villes de type secondaire et ainsi de jouir d’un bel appartement et d’une défiscalisation attractive.
Les dispositifs immobiliers dans le neuf
Le Pinel outre mer
Pour les investisseurs souhaitant un bien dans le neuf, il est toujours possible de profiter des taux appliqués pour le Pinel Outre-Mer. Les taux de réduction applicables sont également revus à la baisse mais restent tout de même plus attractifs que ceux du Pinel en métropole.
La Pinel Outre-Mer concerne les logements neufs construits en Outre-Mer et propose des taux de réduction d’impôt de :
- 21.5% lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de 6 ans
- 26% lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de 9 ans
- 28.5% lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de 12 ans
- En 2024, les taux seront de nouveau abaissés, comme le Pinel classique et seront de 20%, 23% et 25% pour 12 ans.
Les taux pratiqués jusqu’au 31 Décembre 2022 peuvent être appliqués sous conditions dérogatoires pour atteindre jusqu’à 32% sur 12 ans.
De plus, contrairement au Pinel en métropole, le dispositif Pinel Outre-mer est soumis au plafond des niches fiscales élargi à 18 000 euros (10 000 euros pour le Pinel) ce qui représente un bel avantage pour les contribuables réalisant des opérations de défiscalisation.
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