Défiscalisation outre-mer · Entreprises soumises à l’IS
Girardin IS 2026 : comprendre les investissements productifs et immobiliers outre-mer
Le « Girardin IS » désigne plusieurs mécanismes fiscaux applicables, sous conditions, aux entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés qui participent au financement d’investissements outre-mer. En 2026, l’article 217 undecies du Code général des impôts reste le texte central pour certaines déductions portant sur des investissements productifs et sur certains logements neufs locatifs dans les départements d’outre-mer. Il faut distinguer ces deux branches, car leurs actifs, leurs engagements et leurs risques ne sont pas les mêmes.
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Le Girardin à l’impôt sur les sociétés ne correspond pas à une réduction d’IS forfaitaire identique pour toutes les entreprises. Dans le cadre de l’article 217 undecies, l’avantage prend principalement la forme d’une déduction du résultat imposable. L’économie d’impôt dépend ensuite du montant réellement déductible, du résultat fiscal de la société, de son taux d’IS et du respect durable des conditions du dispositif.
Deux familles doivent être distinguées : les investissements productifs utilisés par des entreprises ultramarines et certains investissements immobiliers locatifs neufs. Les expressions « Girardin industriel IS », « Girardin immobilier IS » ou « Girardin société » renvoient donc à des situations qui doivent être analysées séparément avant d’être regroupées dans une simulation fiscale.
Le I de l’article 217 undecies permet, sous conditions, à certaines entreprises soumises à l’IS et dont le chiffre d’affaires du dernier exercice clos est inférieur à 20 millions d’euros de déduire de leurs résultats imposables une somme déterminée à partir du coût d’investissements productifs éligibles réalisés dans les départements de Guadeloupe, Guyane, Martinique, Mayotte et La Réunion.
Le dispositif peut concerner un investissement exploité directement ou mis à disposition d’un exploitant ultramarin dans le cadre d’un contrat de location. Dans ce second cas, le texte impose notamment une durée de location d’au moins cinq ans — ou la durée normale d’utilisation du bien si elle est plus courte — et prévoit la rétrocession à l’entreprise locataire de 77 % de l’avantage fiscal procuré par la déduction et les éléments visés par le texte, sous forme de diminution du loyer et du prix de cession.
Les anciens contenus du site présentaient souvent une SNC comme véhicule type. Une structure de portage peut effectivement être utilisée, mais nous ne présentons plus une forme juridique donnée comme obligatoire : la société d’investissement, le bail, le financement, l’exploitant, la durée normale d’utilisation et les engagements de conservation doivent être vérifiés pour chaque opération.
L’article 217 undecies prévoit également une déduction pour certaines acquisitions ou constructions de logements neufs à usage locatif situés dans les départements d’outre-mer. Le régime actuel vise notamment le secteur locatif intermédiaire et exclut certaines catégories relevant d’autres dispositifs.
Pour les logements concernés, l’entreprise doit notamment s’engager à louer l’immeuble nu, dans les douze mois de son achèvement ou de son acquisition si elle est postérieure, pendant au moins cinq ans, à des personnes qui en font leur résidence principale. Les loyers et les ressources des locataires doivent respecter les plafonds réglementaires applicables.
L’analyse ne peut donc pas se limiter au prix du logement et à la déduction fiscale. Il faut aussi examiner l’emplacement, le marché locatif, les plafonds, la qualité de l’actif, la valeur de revente, la capacité de la société à immobiliser sa trésorerie et les conséquences d’une rupture d’engagement.
La déduction prévue par l’article 217 undecies diminue le résultat imposable. Elle ne doit pas être confondue avec un crédit d’impôt. L’article 244 quater W prévoit par ailleurs, sous ses propres conditions, un crédit d’impôt pour certaines entreprises qui réalisent directement des investissements productifs neufs dans un département d’outre-mer.
Article 217 undecies, article 244 quater W ou autre régime selon l’entreprise, l’actif, le territoire et le montage.
Prix de revient retenu, aides publiques, frais exclus, éventuelles rétrocessions et plafonds applicables.
Résultat imposable, taux d’IS de la société, calendrier fiscal et capacité réelle à utiliser l’avantage.
Location, affectation, conservation, exploitation, agrément éventuel et justificatifs pendant toute la durée requise.
Un agrément préalable n’est pas nécessaire dans toutes les opérations. L’article 217 undecies prévoit notamment un agrément pour les programmes d’investissement dont le montant total dépasse 1 000 000 €. Il prévoit également des cas et seuils spécifiques, notamment pour certains investissements réalisés par l’intermédiaire de sociétés ou groupements et pour certains secteurs d’activité.
La durée minimale de cinq ans revient dans plusieurs configurations, mais elle n’est pas universelle : certains investissements dont la durée normale d’utilisation est plus longue imposent des engagements de sept, dix ou quinze ans selon leur nature. Nous vérifions donc la durée sur le texte applicable à l’opération plutôt que d’appliquer automatiquement une règle unique.
Dans sa version en vigueur en 2026, l’article 217 undecies prévoit son application aux investissements neufs mis en service jusqu’au 31 décembre 2029, avec des règles spécifiques pour les constructions, acquisitions d’immeubles à construire, travaux et souscriptions.
Une rupture des conditions d’exploitation, de location, de conservation ou d’affectation peut conduire à réintégrer tout ou partie de la déduction.
Le montage dépend de la réalité économique de l’opération et, selon les cas, de la capacité d’un exploitant ou d’un locataire à respecter ses engagements.
Pour le logement : vacance, plafonds de loyers, qualité du bien, marché local et valeur de revente doivent être analysés indépendamment de l’avantage fiscal.
La société doit conserver une trésorerie compatible avec son activité ; un avantage fiscal attendu ne doit pas justifier une immobilisation excessive de liquidités.
Une garantie contractuelle éventuelle doit être lue dans son périmètre exact : elle ne transforme pas l’investissement en opération sans risque et ne dispense jamais de vérifier l’éligibilité fiscale, l’exploitant, les engagements et la solidité du garant.
Le Girardin industriel destiné aux particuliers relève principalement de l’article 199 undecies B et produit une réduction d’impôt sur le revenu sous conditions. Le Girardin IS présenté ici concerne les entreprises et repose notamment sur une déduction du résultat imposable au titre de l’article 217 undecies. Les plafonds, la rétrocession, les véhicules et le calcul de l’avantage ne doivent pas être transposés d’un régime à l’autre.
Consulter notre guide du Girardin industriel pour les particuliers.
Non. L’éligibilité dépend du mécanisme utilisé. Pour la déduction sur certains investissements productifs au titre du I de l’article 217 undecies, le texte vise les entreprises soumises à l’IS dont le chiffre d’affaires du dernier exercice clos est inférieur à 20 millions d’euros, avec des règles spécifiques lorsque l’entreprise appartient à un groupe ou n’a pas clôturé un exercice de douze mois.
Le seul fait d’être une holding soumise à l’IS ne suffit pas. Il faut vérifier le texte applicable, la structure de détention, le résultat fiscal, le chiffre d’affaires pertinent, la nature de l’investissement et les conditions du montage.
Non. Les anciens exemples de « rendement one shot » reposaient sur des hypothèses de taux d’IS et de montage qui ne doivent pas être généralisées. L’économie d’impôt réelle dépend de la situation de la société et le risque fiscal et économique subsiste.
Le premier concerne des investissements productifs affectés à une activité éligible outre-mer. Le second concerne certains logements neufs locatifs et ajoute des contraintes immobilières, de location, de loyer et de ressources des locataires.
L’ancien régime de déduction du logement social dans les DOM a été supprimé pour les nouveaux projets ne relevant pas des dispositions transitoires instaurées en 2018. Nous ne le présentons donc plus comme un dispositif autonome ouvert en 2026.
Non. L’agrément, lorsqu’il est requis, est un élément du cadre fiscal. Il ne supprime pas les risques liés à l’exploitation, à la location, au financement, au respect des engagements ou à la solidité des parties au montage.
Nous pouvons vérifier le fondement fiscal, la base déductible, l’effet réel sur l’IS, les engagements à respecter et les risques économiques avant toute décision.
Les informations présentées sont générales et ne constituent pas un conseil fiscal, juridique, comptable ou financier personnalisé. Les régimes outre-mer comportent de nombreuses conditions, exclusions et règles transitoires ; l’éligibilité doit être vérifiée à partir des textes en vigueur et des caractéristiques exactes de chaque opération.
Que devient l’ancien « Girardin social IS » ?
Une ancienne page du site décrivait un « Girardin social IS » permettant de financer des logements sociaux dans les DOM. Ce contenu est désormais historique : le BOFiP rappelle que la déduction de l’article 217 undecies en faveur du logement social dans les départements d’outre-mer a été supprimée pour les nouveaux projets ne remplissant pas les conditions transitoires fixées en 2018.
Nous ne présentons donc plus le « Girardin social IS » comme une offre actuelle autonome en 2026. Lorsqu’un projet concerne le logement social outre-mer, son régime fiscal doit être identifié sur son fondement actuel et vérifié séparément. Cette distinction évite de reprendre des taux, rendements ou garanties issus d’anciens montages qui ne décrivent plus le droit applicable aux nouveaux investissements.