Déficit foncier · Saint-Jean-de-la-Ruelle (45) · Orléans Métropole
Intemporel, le Cloître
Trente appartements réhabilités dans l'ancien couvent des Dominicaines, face à la mairie et en lisière d'un bois classé. Jusqu'à 83 % du prix d'acquisition en travaux déductibles de vos revenus fonciers.
Notre analyse
Un actif qui ne se reconstruit pas
Les opérations de déficit foncier se suivent et se ressemblent rarement. Celle-ci coche une combinaison peu courante : un bâtiment patrimonial véritable — l'ancien couvent des Dominicaines de Saint-Jean-de-la-Ruelle, son cloître, sa chapelle et son bois classé —, une quote-part de travaux qui atteint 83 % du prix sur certains lots, et un calendrier de chantier déjà engagé, avec des travaux payés en 2026 et 2027
Le lieu
Le couvent des Dominicaines, dit « Le Cèdre »
Face à la mairie de Saint-Jean-de-la-Ruelle, le couvent des Dominicaines a traversé le siècle avec sa cour carrée, ses galeries d'arcades, sa chapelle au clocher-mur et le grand cèdre qui lui a donné son nom. C'est ce bâti-là — pas un pastiche — que l'opération réhabilite de fond en comble.
La restauration respecte l'architecture d'origine : façades et toitures reprises dans le style du cloître, menuiseries extérieures remplacées, éléments patrimoniaux remarquables préservés et mis en valeur. L'ensemble s'inscrit dans un bois classé, conservé, que prolonge un îlot neuf distinct.
Pour l'investisseur, cette matérialité compte double : elle fonde la valeur locative et patrimoniale du bien, et elle explique le poids exceptionnel des travaux dans le prix.
La situation
A dix minutes du cœur d'Orléans
Saint-Jean-de-la-Ruelle est la commune limitrophe d'Orléans, côté ouest, au sein d'Orléans Métropole. La résidence est posée au centre exact de la ville : la mairie en face, les écoles, la médiathèque et les commerces à pied, les bords de Loire à cinq minutes.
Pour un bien destiné à la location nue, l'équation locative est saine : demande métropolitaine, tramway et bus au pied de la résidence, gare d'Orléans à huit minutes et Paris à une heure de train.
Le programme
Trente appartements dans le cloître, du studio au 4 pièces
L'ensemble Intemporel compte 87 logements répartis sur trois bâtiments. La partie éligible au déficit foncier est le cloître réhabilité : 30 appartements sur deux ailes, desservis par un niveau de parking en sous-sol qui leur est dédié.
Ce que la réhabilitation apporte
- Façades et toitures reprises dans l'esprit patrimonial du cloître.
- Menuiseries extérieures remplacées.
- Éléments remarquables préservés et valorisés.
- Stationnements en sous-sol.
Pourquoi c'est lisible pour un bailleur
- Adresse centrale, face aux services municipaux.
- Accès rapide à Orléans et à la gare.
- Typologies locatives variées, du studio au familial.
- Quote-part travaux élevée sur certains lots.
Mécanisme fiscal
Le déficit foncier, en quatre temps
Acquisition
Vous achetez un lot comprenant une quote-part foncière et une quote-part travaux.
Travaux
Les travaux éligibles sont payés selon l'échéancier du chantier.
Déduction
Les travaux viennent réduire vos revenus fonciers, selon les règles fiscales applicables.
Location nue
Le bien est destiné à la location nue, avec conservation selon les obligations du régime.
Simulateur rapide
Estimer l'impact avant rendez-vous
Simulation pédagogique non contractuelle, hors prélèvements sociaux, plafonds, reports, intérêts d'emprunt et situation personnelle. Une étude fiscale complète reste nécessaire.
Calendrier & acteurs
Un chantier pensé pour des déductions 2026 et 2027
Points de vigilance
À valider avant réservation
Avant toute décision, demandez la grille actualisée, l'échéancier travaux, la ventilation foncier/travaux, le projet de bail, les hypothèses de loyer et une simulation fiscale tenant compte de votre situation. Le déficit foncier est puissant, mais il doit s'inscrire dans une stratégie patrimoniale cohérente.
FAQ
Les questions fréquentes
Pourquoi la quote-part travaux est-elle importante ?
Le programme est-il entièrement en déficit foncier ?
Quand les travaux sont-ils déductibles ?
Faut-il louer le bien nu ?
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