Souvent citée parmi les villes où il fait bon vivre, où il faut investir, Bordeaux a connu ces dernières années un véritable engouement de la part des investisseurs.
Ceci s’explique grâce à son attractivité, sa position proche de l’océan et des Pyrénées, mais également grâce au lancement de la LGV Sud Europe Atlantique en 2017.
La ville a fait l’objet d’une véritable transformation depuis plusieurs années et continue encore de se moderniser pour rivaliser avec les autres grandes métropoles du territoire national.
Cabinet bordelais, nous souhaitons à travers cet article vous expliquer pourquoi il est toujours bon d’investir dans l’immobilier Bordelais et vous proposons également un focus sur les différents quartiers de la ville.
De plus, retrouvez une sélection de programmes actuellement en commercialisation en loi Malraux, Pinel et déficit foncier.
La ville de Bordeaux
Bordeaux est connue pour son vin, son port (classé au patrimoine mondial de l’UNESCO) qui accueille régulièrement de beaux bateaux, ses Quais aménagés, son miroir d’eau en face de la Place de la Bourse ou encore pour sa célèbre place des Quinconces, plus grande place d’Europe.
Avec une population supérieure à 255 000 habitants, elle fait partie du top 10 des villes les plus peuplées du territoire. La métropole bordelaise devrait même atteindre le million d’habitants d’ici 2030.
Bordeaux c’est :
- 7 filières d’excellence : aéronautique-spatial-défense (Dassault, Thalès, Safran…), tertiaire supérieur, santé, hautes technologies, croissance verte, nautisme, viticulture
- 25 000 établissements, 4 000 créations d’entreprises par an sur Bordeaux et près de 295 000 emplois sur la Métropole
- De nombreux emplois dans le domaine de la santé grâce à son CHU, 2ème plus grand de France
- Les bureaux de grandes entreprises telles que Betclic, Cdiscount, Deezer et Ubisoft et de nombreuses PME.
- La capitale mondiale du vin (3,8 milliards d’euros de chiffre d’affaires par an)
- Le 2e port de croisière de la façade atlantique
- Une ville numérique labellisée French Tech
Au delà du dynamisme économique, Bordeaux est une ville historique où la culture a toute sa place.
- De nombreuses universités : 53 000 étudiants et 4 000 enseignants-chercheurs, 5 laboratoires d’excellence labellisés
- 2ème agglomération française par le nombre de monuments historiques classés
- Ville labellisée Ville d’art et d’histoire
- Port de la Lune inscrit au patrimoine mondial de l’UNESCO
- Offre culturelle remarquable : musées, opéra, cinémas, casino, salles de spectacles…
- Evénements annuels d’envergure : Bordeaux fête le fleuve, Agora, Novart, Vinexpo…
Autoroutes
- A10 (vers Paris)
- A62 (vers Toulouse)
- A63 (vers Bayonne et l’Espagne)
- A89 (vers Lyon)
Gare St Jean :
- Paris : 2h04 (LGV)
- Toulouse : 2h05
Aéroport international de Bordeaux-Mérignac
6 millions de passagers par an
En 2020, pour la 7ème année consécutive, Bordeaux a été désignée la ville où « Il fait bon travailler » selon l’étude menée par Great Place To Work.
La demande locative
En 2018, 66.5% des habitants à Bordeaux étaient locataires selon le recensement de l’INSEE. Aujourd’hui, Bordeaux continue d’attirer de nouveaux habitants et la tension locative reste très élevée.
Selon une étude menée par LocService pour Capital : entre mi-mars 2020 et mi-mars 2021, 4.76 personnes en moyenne candidataient pour une offre de location de logement sur Bordeaux.
La demande est importante sur toutes les typologies d’appartements mais les studios représentent près de 30% des biens à la location. Ceci s’explique notamment par la concentration importante d’étudiants à Bordeaux (environ 12% de la population bordelaise).
Aussi, les nombreux projets d’aménagements menés par la ville ont pour objectif de pallier à la demande qui ne faiblit pas.
Où investir à Bordeaux ?
Voici un descriptif des quartiers de Bordeaux et de leurs aménagements respectifs :
Les Bassins à flots
Plus à l’Ouest, représentant 160 hectares au Nord de Bordeaux, entre la Garonne et le Lac, le site des Bassins à Flot a été au cœur des enjeux de développement de l’agglomération il y a quelques années. Il consiste essentiellement en la valorisation d’un fort potentiel, le quartier étant bordé par le tramway et le pont Jacques Chaban-Delmas.
La reconquête de friches économiques permet de valoriser ce site exceptionnel et de réellement développer l’offre de logements dans un quartier en bordure de Chartrons, à proximité des grandes écoles, des commodités et du centre-ville grâce au tramway.
Fin 2021, un Dojo et une grande école primaire sont en cours de construction pour poursuivre la volonté du quartier de répondre aux besoins des habitants, toujours plus nombreux. Un cinéma UGC vient d’ouvrir et de nombreuses grandes écoles y ont également pris place.
De nombreuses entreprises y siègent déjà dans des bâtiments à l’architecture avant-gardiste (Cdiscount, Betclic, Deezer, Ubisoft etc).
La célèbre Cité du Vin trône fièrement à l’ouverture du quartier mais d’autres lieux cultuels et d’animation attirent également beaucoup les locaux et les touristes : La Base sous-marine, le musée de la mer, les Halles de Bacalan, Les Vivres de l’Art, le garage moderne…
Les Chartrons
Non loin du centre-ville, aujourd’hui considéré comme le quartier « à la mode » de Bordeaux, les Chartrons séduisent par leur cadre de vie reposant et de grande qualité.
Quartier des artistes, il regroupe un grand nombres de brocantes et d’apothicaires et invite à la flânerie dans un esprit bohème fort apprécié par les habitants.
Le quartier abrite aussi la majorité des écoles de commerce, de métiers de digital et autres instituts privés (INSEEC, ECV, EFAP…), assurant aux propriétaires de biens en location une demande constante par des étudiants aux budgets souvent supérieurs à la moyenne.
L’architecture, à l’instar du centre-ville, est caractérisée par des immeubles en pierre blanche bordelaise et aux façades fleuries par endroit.
Les avantages octroyés sont nombreux, à commencer par la proximité quasi-immédiate du centre-ville, des Quais des marques et autres lieux d’intérêts.
Le centre-ville historique
Bordeaux profite d’un patrimoine immobilier de grande qualité et prisé des investisseurs. Son secteur sauvegardé fait partie des plus étendus de France avec 147 hectares de zone classée et 291 Monuments Historiques.
Ainsi, la ville est plus que propice aux investissements rentrant dans le cadre des lois Malraux et Monument Historique.
Le centre-ville de Bordeaux offre toutes les commodités nécessaires aux habitants et abrite notamment : La Place de la bourse, le miroir d’eau, les Quais de Bordeaux, le Pont de Pierre, la Grosse Cloche…
Quartier huppé, résidentiel par excellence avec ses 45 000 habitants, Caudéran est le quartier le plus peuplé et le plus vaste de Bordeaux.
Largement habité de jeunes cadres dynamiques, il abrite une foule d’appartements et de résidence haut de gamme. Ce n’est pas un hasard s’il est surnommé le « Neuilly bordelais ».
Caudéran a conservé un esprit familial et une atmosphère conviviale de village. Pensé comme une ville-jardin, le quartier de Caudéran est composé de squares, de parcs dont le Parc Bordelais, poumon vert historique de la ville. Il est également connu pour accueillir l’un des plus grands clubs de tennis : la Villa Primerose.
Il offre une belle qualité de vie et une proximité immédiate avec le centre-ville de Bordeaux. Lancée en 2020, la ligne D du tramway passe par Caudéran et s’arrête aux Quinconces, épicentre de la ville.
Idéalement situé entre le centre-ville et l’ouest Bordelais, Saint Augustin est réputé pour être un quartier agréable à vivre.
Très bien desservi avec de nombreuses commodités, il est notamment connu pour abriter le stade Chaban Delmas et le CHU de Bordeaux.
Selon le site bien-dans-ma-ville.fr, il est le quartier de plus pratique de Bordeaux.
Le quartier Nansouty est réputé pour les belles façades de ses maisons bourgeoises en pierres taillées et de ses échoppes.
Carrefour historique entre le marché des Capucins et les boulevards, la place Nansouty est le cœur d’un quartier animé, convivial et résidentiel entre la Garonne et le quartier Saint Genès.
Il est aussi stratégiquement très bien situé pour accéder au campus de la Victoire, à la gare SNCF ou au centre historique de Bordeaux.
Le projet Euratlantique
Au milieu de l’effervescence des projets d’aménagement prévus dans le programme de modernisation Bordeaux 2030, Euratlantique est certainement le plus prometteur.
Tout savoir sur le projet Euratlantique et l’avancement des travaux en cours ici
Initialement, neuf grands projets de construction ont été lancés avec, entre autres, la « MECA », réalisée par l’architecte danois Bjarke Ingels (BIG) ou encore la cité du Numérique à Bègles.
Ces derniers s’étendront sur le quartier Saint-Jean (Bordeaux Sud) et les communes de Bègles et Floirac (côté Rive droite).
Ils permettront la création de 2,5 millions de m² de surface, répartis entre autres sur 1 million de m² de logements, 500 000 m² de bureaux et 500 000 m² de commerces.
Ceci répondra à la demande locative en proposant des logements à des prix d’achat modéré et la création d’un centre d’affaires, dans le but d’augmenter le poids de Bordeaux à l’échelle européenne.
Pour relier la Rive gauche à la rive droit, le pont Simone Veil est actuellement en cours de construction.
Découvrez également l’aménagement du quartier Belvédère qui aboutira à la création de plus de 70.000 m² de logements, 50.000 m² de bureaux, et 20.000 m² de commerces et équipements de loisirs.
La Bastide
De l’autre côté de la Garonne, La Bastide est l’unique quartier de Bordeaux situé sur la rive droite. Relié au centre-ville par le pont Chaban Delmas et le pont de pierre, il offre aux habitants un cadre de vie bordelais avec ses Quais de Garonne dans un cadre verdoyant.
Avec son Jardin botanique, la Caserne Niel (l’écosystème Darwin) et ses nombreuses guinguettes sur les bords de Garonne, le quartier est en mutation.
Plusieurs projets d’aménagements sont prévus dont l’éco-quartier Bastide Niel, ZAC Coeur de Bastide, les Quais de Brazza ou encore le projet de renouvellement urbain Benauge Joliot-Curie.
Le projet Bastide-Niel participe au changement de l’image du quartier. L’ambition est de créer 3.400 logements neufs et toutes les infrastructures publiques nécessaires : deux groupes scolaires, des espaces sportifs et de loisirs, des parkings etc.
La Bastide est également connue pour sa place Stalingrad et le Lion bleu aux pieds du pont de Pierre.
Quels programmes immobiliers trouver dans ces différents quartiers ?
Les nouveaux quartiers de Bordeaux proposent des logements neufs en loi Pinel majoritairement ou LMNP.
Pour acheter dans l’immobilier ancien, le centre-ville est à privilégier mais également les quartiers Nansouty, Saint Augustin, La Bastide et Bordeaux Sud.
Les programmes en loi Malraux sont réservés au centre-ville historique mais il n’est pas rare de trouver des programmes en déficit foncier et pinel réhabilité dans les autres quartiers de la ville.
Exemples d’anciens programmes :
En conclusion :
Autrefois nommée « La belle endormie », Bordeaux a su se renouveler en réhabilitant ses bâtiments anciens et continue de poursuivre son développement avec des projets urbains ambitieux.
Ville étudiante, touristique, dynamique économiquement, à la fois historique et moderne, Bordeaux est une valeur sûre pour un investissement immobilier.
Même si la ville a connu une augmentation des prix de vente au mètre carré ces dernières années, l’investissement locatif reste une bonne option.
La vacance locative est très faible et surtout l’acquisition d’un bien à Bordeaux s’imbrique parfaitement dans une stratégie d’investissement patrimonial. En effet, l’acquisition dans un immeuble ancien, qui souvent dispose d’éléments remarquables, intégralement restauré permet à l’investisseur de conserver dans son patrimoine un bien de qualité aux prestations hauts de gamme qui pourra se valoriser avec les années.
A consulter : Programmes en cours à Bordeaux
Rue Ausone
Loi Malraux
L’immeuble est situé dans le quartier prisé de Saint-Pierre, en hypercentre de Bordeaux et à tout juste 5 minutes à pied des quais, de la place de la Bourse et du miroir d’eau.
Il s’agit d’une petite copropriété de 3 lots (deux T3 dont un avec balcon et 1 T4 duplex).
L’emplacement extrêmement privilégié et la qualité du bâti et de la rénovation proposée en font un investissement coup de cœur.
Cours Alsace Lorraine
Loi Malraux
L’immeuble date en partie du XVIIIème et en partie du XIXème situé entre la rue du Loup et le cours d’Alsace Lorraine, dont certains appartements bénéficient d’une vue sur la tour Pey Berland.
Il dispose de très belles prestations architecturales dans le style haussmannien avec de belles façades en pierre taillée, des hauteurs sous plafond et une cour commune donnant sur une porte cochère.
Rue des menuts
Loi Malraux
L’immeuble se situe dans une petite rue résidentielle à proximité de la basilique Saint-Michel et proche des quais de Bordeaux. La façade en pierre bordelaise apporte beaucoup de cachet.
Le projet se compose de 6 lots sur 3 niveaux, allant du T1 au T3 avec, pour certain, un extérieur.
Nous avons visité ce programme et pouvons vous conseiller sur les lots restants.
Belle opportunité pour investir à Bordeaux avec un prix attractif.
Rue Henri IV
Déficit foncier
Le bouscat centre (Caudéran)
Nue-propriété
Le Bouscat est une commune dynamique et courtisée à 15min en tramway du centre-ville de Bordeaux. Elle est réputée « bourgeoise » et profite de tous les avantages de la métropole.
Les Demeures d’Arpeggio sont idéalement situées sur l’Avenue de la Libération, artère principale du Bouscat.
Le projet propose en Nue-Propriété 9 villas neuves en pierre bordelaise et aux toits en ardoise, prolongées par des terrasses et jardins privatifs.
Rue Emile Peynaud
Pinel neuf
Située dans le quartier très recherché des Chartrons, Be Chartons est une résidence moderne imaginée dans un esprit Premium.
Elle se compose de deux bâtiments nichés dans une rue intime à quelques pas du Quai de Bacalan et des bords de Garonne.
Comtemporains, intimistes et élégants, près de 20 appartements du T1 au T5 sont proposés.
A découvrir à proximité de Bordeaux
Pour les investisseurs à la recherche d’un rendement locatif plus important, il peut être judicieux de se tourner vers des villes situées dans la métropole bordelaise ou à proximité de Bordeaux.
Voici une sélection de villes affichant des rendements intéressants à proximité de Bordeaux :
Classée en 2018 1ère ville de France où il faut acheter un bien immobilier par SeLoger, Mérignac est une commune du Grand Bordeaux.
Mérignac est surtout connue pour accueillir l’aéroport international de Bordeaux qui sera bientôt relié au centre-ville via l’extension du tramway A.
Elle regroupe les plus grandes entreprises de l’aéronautique (Dassault, Thalès notamment ) et jouit d’un parc d’entreprises assez exceptionnel. Le projet Aéroparc a pour ambition de booster encore davantage l’attractivité économique de la ville.
Mérignac c’est aussi de nombreuses commodités : espaces verts, sa salle de spectacle (Le Pin Galant) ou encore la zone commerciale de Mérignac Soleil d’une superficie supérieure à 40 000 m² et le village Decathlon.
Saint-Emilion est une cité médiévale située à 45 minutes en voiture de Bordeaux, classée au patrimoine mondial de l’UNESCO et mondialement connue pour ses nombreuses appellations à forte notoriété et ses vins rouges prestigieux. Commune au cœur des vignobles et au rayonnement international, elle permet de profiter du dynamisme lié au tourisme et à l’exploitation viticole et du mode de vie bucolique, caractéristique de la région.
Programme en cours : Rue du marché – Loi Malraux
La bâtisse profite d’une localisation exceptionnelle au cœur de la cité. Datant du XIXème siècle et construite en belle pierre lui assurant un caractère pittoresque, elle permettra à certains appartements de profiter d’une vue particulièrement belle, sur la tour du Roy. Elle s’élève sur 6 niveaux et sera réhabilitée pour créer 10 appartements, du T1 au T3, et un local commercial.
A la croisée de Bordeaux et des plus grands vignobles du bordelais, Libourne côtoie Saint-Émilion et Pomerol.
Aujourd’hui, les initiatives pour embellir et moderniser la ville ne cessent de se multiplier : de grands projets de rénovation urbaine voient le jour chaque année.
Libourne attire pour son dynamisme économique. En témoigne la confiance de grandes entreprises tel que Ceva Santé Animale, implanté dans 42 pays et qui a choisi de rester à Libourne pour implanter son siège social.
La ville dispose également d’un CHU.
Programme en cours : Résidence Montaigne – Denormandie
Le programme est un élégant immeuble du début 19ème siècle et est composé de 6 logements seulement. La place Abel Surchamps n’est qu’à quelques pas, tout comme les multiples commodités : écoles, marché, commerces, transports, etc.
Les appartements proposés sont de type T1 à T4 et jouiront d’espaces extérieurs privatifs (terrasse ou jardin pour les appartements en RDC).
Ce projet de réhabilitation permet d’investir dans de l’immobilier de caractère en bénéficiant du dispositif Denormandie avec un bon ratio travaux compris entre 51 et 57%.
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Présents à Bordeaux, nos conseillers immobiliers se tiennent à votre disposition pour vous renseigner sur les programmes en cours, les futurs projets et les opportunités à saisir.
Nous sommes à même de vous conseiller sur les programmes en cours, leur prix et sur les villes porteuses de la région bordelaise. N’hésitez pas à nous contacter afin d’échanger sur votre projet d’investissement immobilier et profiter de notre expertise.
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