Les OPCI et les SCPI sont des fonds immobiliers qui permettent aux investisseurs la constitution d’un patrimoine immobilier. Souvent comparés, ces deux produits présentent, certes, des similitudes mais se différencient sur plusieurs aspects.
Pour vous aider à y voir plus clair sur les différences entre une SCPI et un OPCI, nous avons établi un comparatif avec les principales caractéristiques.
Avant toute chose : Les points communs entre SCPI et OPCI
1# La mutualisation des risques
Les OPCI et les SCPI sont des placements collectifs dans l’immobilier appelés communément « pierre-papier ». Ces deux produits abordent une stratégie commune quant à l’acquisition de biens immobiliers : l’acquisition d’immobilier commercial avec une forte mutualisation des risques.
Les sociétés de gestion en charge de la gestion répartissent l’investissement sur plusieurs biens immobiliers, généralement sur des zones géographiques distinctes et sur plusieurs types de biens (bureau, commerces, retail park, …). Cette diversification des actifs permet de réduire les risques inhérents à un investissement immobilier puisque le fait d’avoir un locataire défaillant n’entrainera qu’une petite baisse du rendement, et la perte de valeur d’un bien n’aura également qu’un faible impact sur la valeur des parts détenues par l’investisseur.
2# Acquisition de biens locatifs sans les contraintes de gestion
Via l’achat de parts de SCPI ou d’OPCI, l’investisseur devient co-propriétaire d’un parc de biens immobiliers. Cet investissement permet de diversifier son patrimoine et de percevoir des loyers. De plus, les contraintes de gestion liées à l’immobilier locatif sont assurées par la société de gestion, libérant les investisseurs de toute obligation et contrainte locative.
3# Accès à des stratégies immobilières uniques
Les investissements réalisés sont axés sur des biens immobiliers généralement inaccessibles aux investisseurs particuliers en direct, ce qui rend ces deux produits très attractifs et diversifiant. En effet, ces fonds disposant de réserve de trésorerie importantes du fait de l’apport de milliers d’investisseurs, ils peuvent procéder à l’acquisition d’immeubles en bloc pour des prix pouvant atteindre plusieurs dizaines de millions d’euros.
La souscription de parts en SCPI et OPCI n’est pas contraignante et peut être effectuée depuis un contrat d’assurance-vie , en direct en nominatif pur, ou via la souscription de comptes-titres en nominatif administré.
4# Les risques
Du fait de leur nature, les SCPI et les OPCI sont exposés aux risques inhérents au marché immobilier. Si les risques sont moins élevés que pour l’immobilier en direct grâce à la diversification et à la mutualisation, les rendements ne sont pas garantis. EN effet, les revenus locatifs peuvent diminuer au même titre que la valeur des immeubles ce qui peut entraîner un désagrément pour l’investisseur.
En savoir plus sur les SCPI et les OPCI :
Quelles sont les différences entre les OPCI et les SCPI ?
1# La nature juridique du fonds
Les SCPI et les OPCI sont deux véhicules d’investissement immobiliers ayant des stratégies d’investissement proches, mais de forme juridique bien différentes.
En effet la SCPI est par nature une société civile, et n’étant pas soumise à l’IS elle fait partie des sociétés fiscalement transparentes. Ainsi, le revenu distribué à l’associé conserve la même nature que lorsqu’il est encaissé par le fonds, à savoir celle de revenu foncier. Ainsi, l’investisseur détenant des SCPI en direct devra déclarer le revenu perçu dans la déclaration de revenus fonciers 2044, sur lequel il subira donc une fiscalité importante (à l’exception des SCPI investies à l’international).
Les OPCI sont quand à eux regardés comme des OPCVM, et à ce titre ne bénéficient pas de la transparence fiscale. Ainsi, les revenus distribués par les OPCI prennent la nature de dividende, et peuvent être soumis aux choix à la flat tax, ou au barème de l’IRPP après application de l’abattement pour durée dé détention.
Attention également à la revente : les parts de SCPI suivront le régime des plus values immobilières, alors que les parts d’OPCI seront taxées selon le régime des plus-values sur titre.
2# La composition des actifs
La composition des actifs est la différence la plus significative entre les SCPI et les OPCI. Les SCPI sont des produits immobiliers purs et détiennent donc des actifs immobiliers à 100%.
La composition des OPCI est plus diversifiée : elle doit être composée au minium de 60% d’actifs immobiliers, 10% minimum de liquidités et le reste peut concerner des valeurs immobilières (actions, obligations, foncières etc).
3# La fiscalité des revenus et à la sortie
Les revenus des SCPI sont soumis aux revenus fonciers et les plus-values de cessions de parts sont soumises au régime des plus-values immobilières. Aussi, les revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu, et aux prélèvements sociaux (17.2%).
Les gains des OPCI, sous la forme juridique SPPICAV (Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable), sont soumis à un prélèvement forfaitaire unique de 30% (prélèvements sociaux compris).
Pour les autres OPCI, sous la forme de FPI (Fonds de Placement Immobilier), ces derniers suivent la même fiscalité que les SCPI : régime foncier et régime des plus-value immobilières.
En somme, pour un investisseur particulier imposé à 30%, le poids de la fiscalité en SCPI sera de 47.2% contre 30% pour un investissement en OPCI de type SPPICAV.
La fiscalité des SCPI et des OPCI au regard de l’IFI
L’impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) concerne uniquement l’immobilier physique, ainsi les OPCI étant composés de moins d’actifs immobiliers physiques seront plus intéressant que les SCPI, soumises à l’IFI en totalité.
Fiscalité spécifique pour l’acquisition via un contrat d’assurance-vie
A savoir : Lors de l’acquisition de parts de SCPI ou de OPCI via un contrat d’assurance-vie, la fiscalité appliquée est celle de l’assurance-vie, il n’y a donc pas de différence entre les deux produits.
4# Accessibilité et tickets d’entrée
Si les tickets d’entrée pour les SCPI sont accessibles généralement dès 1 000 €, certaines OPCI peuvent proposer des tickets pour moins de 100 €. Par exemple, l’OPCI SwissLife Dynapierre propose un investissement dès 75€ .
A noter également que les SCPI comprennent en général des frais d’entrée de l’ordre de 10%, là ou les OPCI proposent des conditions d’accès plus favorables (souvent de l’ordre de 3% de frais, conservés par le fonds car destinés au paiement des frais de notaire sur les prochaines acquisitions)
Enfin, les SCPI affichent une période d’entrée en jouissance des parts (soit l’équivalent d’une période de franchise de loyer sensée représenter le délai d’investissement de fonds confiés à la société de gestion) la ou les OPCI commencent à produire leur performance dès la souscription.
5# La liquidité
La composition des OPCI à l’instar des SCPI comprend une poche consacrée à la liquidité à hauteur de 10%. La liquidité pour les SCPI ne peut être assurée, voire, potentiellement nulle. En effet, la liquidité des parts de SCPI se réalise sur le marché secondaire : il est nécessaire que la société de gestion émette des ordres d’achat ou que des investisseurs se séparent de leurs parts.
A l’inverse, les OPCI sont toujours ouvertes et accessibles. La revente des parts est également rapidement assurée (deux mois en moyenne, voire moins selon les OPCI).
En synthèse, nous vous invitons à consulter notre infographie comparative des SCPI et OPCI :
En savoir plus sur l’investissement en SCPI et OPCI :
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