Quel prix est pris en compte pour le calcul de la plus-value immobilière ?
Ne pas penser que défiscalisation : voir sur le long terme
Si la défiscalisation immobilière a pour avantage d’alléger l’imposition de l’investisseur sur une ou plusieurs années en fonction du dispositif choisi, la constitution d’un patrimoine immobilier doit rester l’objectif principal.
En effet, l’investisseur avisé se doit de vérifier que son bien immobilier réponde aux critères du marché, qu’il dispose d’un bon potentiel de location mais également de revente. Dans tous les cas, la situation du bien immobilier reste le critère majeur à prendre en compte lors de la recherche d’un bien en défiscalisation.
Aussi, lors d’une acquisition en loi Malraux, Monument Historique, déficit foncier, de Normandie; nue-propriété ou Pinel, il est important de prendre en compte la notion de plus-value immobilière potentielle .
Pour toutes ces raisons, nous sélectionnons des programmes immobiliers situés dans des villes dynamiques, avec un fort potentiel locatif, et où la conjoncture économique permet d’envisager une hausse du marché et donc une plus-value immobilière lors de la revente du bien (exemple : Bordeaux, Nantes, Lyon, Toulouse, Lille…).
Il est également intéressant de regarder du côté des villes moyennes porteuses et non pas seulement sur les grandes métropoles où les prix sont déjà bien élevés. En effet, les rendements y sont souvent plus élevés et les prix plus accessibles. Il faut toutefois être d’autant plus vigilant sur l’emplacement et les prestations étant donné que le marché y est moins large, seuls les biens « premiums » offrent des garanties satisfaisantes et en termes de délais de mise en location et de revente.
Calcul de la plus-value lors de la revente d’un bien immobilier
Quelles sont les opérations soumise à taxation au titre des plus-values immobilières ?
Les opérations taxables sont les cession à titre onéreux (= vente par opposition aux cession à titre gratuit que sont les donations et successions) de terrains et immeubles bâtis, de droits portants sur des immeubles (usufruit par exemple), ou de parts de sociétés à prépondérance immobilière (SCI, SCPI…), réalisées par un résident fiscal Français ou portant sur un immeuble situé en France.
Quelles sont les principales exonérations en matière de plus-values immobilières ?
Les plus-values suivantes bénéficient d’une exonération totale de taxation au titre des plus-values immobilières :
- cession de la résidence principale
- première cession d’un logement autre que la résidence principale en vue de l’acquisition de sa résidence principale
- cessions d’un bien détenu plus de 30 ans (abattement pour durée de détention)
- cessions réalisées au profit d’organismes en charge du logement social
- première cession d’un bien par un non résident (limité à 150.000 € et dans le temps)
Comment est calculée la plus-value d’un bien immobilier ?
La base de calcul de la taxation au titre des plus-values immobilière est la suivante : prix de vente – prix de revient – abattements.
Le prix de revient correspond au prix d’acquisition du bien majoré de certains frais et dépenses (honoraires du notaire, les commissions d’intermédiaires, les droits d’enregistrement, les frais de timbre et de publicité foncière). Ces frais peuvent être forfaitairement être pris en compte pour une valeur totale de 7,5% ou pour leur valeur réelle. Peuvent également être ajoutés au prix de revient certains travaux notamment les travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement qui n’ont pas pu être déduits des revenus fonciers (Lorsque l’immeuble est cédé plus de 5 ans après son acquisition, le contribuable peut évaluer forfaitairement les travaux à 15 % du prix d’acquisition sans aucune justification de la réalité des travaux ou de la nature du bien cédé).
Le prix de vente est le prix de cession stipulé à l’acte diminué de certains frais et dépenses.
L’abattement pour durée de détention vient en diminution de la plus-value ainsi réalisée. Concernant l’IRPP l’exonération est totale au bout de 22 ans de détention pour les prélèvements sociaux (CSG.CRDS principalement) l’exonération est totale au terme de 30 ans de détention.
En cas de bien reçu par donation ou succession, le prix de revient est la valeur retenue pour le calcul des droits lors de la transmission à titre gratuit.
Quel est le taux d’imposition au titre des plus-values immobilières ?
L’imposition des plus-values immobilières est calculée comme étant la somme de trois impôts distincts :
- L’impôt sur le revenu au taux de 19%
- Les prélèvements sociaux pour un total de 17,2%
- La taxation sur les plus-values importantes (supérieures à 50.000 €) pour un taux allant de 2% à 6% en fonction du montant de la plus-value réalisée.
Soit une taxation totale pouvant aller jusqu’à 42,2%.
Dans le cas d’une opération de rénovation la taxation est-elle calculée sur le foncier uniquement ? sur le foncier ou sur la valeur totale d’achat du bien ?
Le calcul de la plus-value immobilière dépend du régime choisi lors de l’acquisition du bien, c’est pourquoi il convient de de prendre cela en compte dans dans votre décision d’acquisition au sein d’un programme de rénovation.
Pour les biens immobiliers acquis en ASL ou en AFUL : la plus-value est basée sur le prix d’acquisition du foncier uniquement.
Pour les biens immobiliers acquis en VIR : la plus-value est basée sur le prix d’acquisition du foncier augmenté des travaux, soit le prix de revient total du bien. La taxation au titre des plus-values sera donc moins importante. Corolairement, les frais de notaires sont également calculés sur le prix d’acquisition foncier + travaux et sont donc plus importants que dans une opération en AFUL ou ASL.
A noter que les opérations proposées dans le cadre du déficit foncier et de la loi Monument Historique ne peuvent être réalisées en VIR. Seules les opérations en loi Malraux et en Pinel rénovée peuvent être réalisée en loi VIR.
Ainsi, pour une personne ayant pour projet de réaliser une cession à court terme, il sera préférable d’opter pour une opération dans le cadre de la loi VIR donc la revente sera moins imposée. Pour une personne qui projette de conserver le bien jusqu’au terme des abattements pour durée de détention ou qui souhaite le transmettre à titre gratuit à ses enfants (donation/succession) une opération en ASL sera plus avantageuse (droits de mutation inférieurs).
Cf. Quelles différences entre l’ASL et le VIR ?
Le potentiel de plus-value immobilière est un élément à prendre en compte lors de la recherche du bien mais ne peut nullement être garanti. Il convient de bien connaître le marché des villes ciblées et d’être bien accompagné et conseillé dans son projet.
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