L’investissement en loi Malraux peut-être réalisé via deux régimes : Malraux VIR (Vente d’immeuble à rénover) ou Malraux ASL (association syndicale libre).
Quelles sont les différences ?
Notre fiche synthétique : ASL / VIR
La vente d’immeuble à rénover est un contrat aux termes duquel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur la propriété du terrain et des constructions existantes. Le vendeur conserve la charge de réaliser des travaux dont la propriété ne sera, quant à elle transférée, qu’au fur et à mesure de leur réalisation (CCH art. L.262-1 et s.). Cet engagement est pris dans l’acte notarié, ce contrat est donc en de nombreux points comparable au contrat de VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement).
La rénovation n’est donc pas réalisée par l’acquéreur mais par le vendeur qui demeure maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux (CCH, art. L.262-2).
De plus, le calendrier travaux est fixé dans le contrat et l’acquéreur bénéficie d’une garantie d’achèvement des travaux, ce qui permet d’éviter toute mauvaise surprise.
La loi de finances pour 2012 est venue compléter l’article 150 VB du Code général des impôts en précisant qu’en cas de revente d’un immeuble acquis selon le régime juridique de la vente d’immeuble à rénover, le prix d’acquisition à retenir pour calculer la plus-value s’entend à la fois du prix de l’existant et des travaux.
Seuls les travaux réalisés postérieurement à l’acquisition restent finalement soumis au droit commun et permettent une éventuelle majoration du prix d’achat (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10 § 140).
Le cas particulier de la vente d’immeuble à rénover en dispositif « Malraux » n’avait jusqu’ici pas fait l’objet de commentaires de la part de l’administration. Les praticiens considéraient toutefois que la définition du prix d’acquisition sous ce régime juridique permettait d’éviter les écueils liés à la non prise en compte des travaux dans la majoration du prix d’acquisition.
Le contribuable ayant acquis l’immeuble selon ce régime juridique peut en effet bénéficier de l’avantage fiscal que constitue la réduction d’impôt sans risquer d’être pénalisé à terme sur l’imposition de la plus-value, quelle que soit la durée de détention alors pratiquée.
Ainsi, lorsque l’immeuble a été acquis dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover (VIR), les dépenses font partie intégrante du prix d’acquisition, ce qui permet donc de minorer la plus-value imposable. BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 § 265
Rappel :
Les travaux réalisés sont éligibles à la réduction dès lors que ces travaux sont réalisés avec l’accord de l’architecte des bâtiments de France, en conformité avec les prescriptions mentionnées dans la Déclaration d’Utilité Publique (DUP) ou dans le PSMV approuvé.
Dans le cadre particulier de la VIR, en cas de renonciation du contribuable au bénéfice de la réduction d’impôt « Malraux », les travaux réalisés dans le cadre du contrat de VIR ne peuvent être admis en déduction pour la détermination des revenus fonciers imposables.
Dans le cadre d’un montage en VIR les frais de notaire sont calculés sur la totalité de l’acquisition du bien (foncier + travaux).
L’investissement en ASL (Association Syndicale Libre) signifie que la réalisation des travaux de restauration parties communes et privatives est gérée par un ensemble des copropriétaires de l’immeuble.
Lorsque les travaux sont réalisés par un syndic, une association syndicale libre (ASL) ou une association foncière urbaine (AFU), la réduction n’est pas obtenue l’année de versement des provisions sur travaux mais l’année au cours de laquelle le montant est effectivement employé par le syndic ou l’association au paiement des dépenses.
Au moment de la revente, les dépenses de restauration ayant ouvert droit à réduction (ou d’ailleurs déduites des revenus fonciers) ne sont pas prises en compte pour le calcul de la plus-value. Concrètement, elles ne viennent pas majorer le prix d’acquisition et ne permettent pas de réduire la plus-value imposable.
BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 265
Point intéressant : les frais de notaires sont calculés sur la valeur du foncier seul (+/- 7%).
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