Optimiser le déficit foncier en 2018

Comment optimiser l’imputation des revenus fonciers en 2018 grâce aux dispositions de l’année blanche fiscale ?

Cf. Notre article sur l’optimisation du Déficit foncier en 2019 avec le prélèvement à la source

Rappel sur la création de déficit foncier reportable via la réalisation de travaux sur des biens locatifs

Les revenus fonciers constituent l’une des catégories de revenus les plus imposées, puisque ces revenus subissent l’impôt sur le revenu au barème (allant de 0% à 45%) mais également les prélèvements sociaux aux taux de 17,2%, soit une imposition totale pouvant atteindre 62,2%, et même plus avec la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (contribution additionnelle de 3% ou 4% en fonction du revenu).

Les revenus fonciers sont déclarés globalement pour l’ensemble des propriétés louées nues via l’établissement d’une déclaration 2044, additionnant ainsi les revenus des différentes propriétés et déduisant les charges d’exploitation et de rénovation de ces biens. Le résultat net s’entends donc net de toute charge foncière, dont les travaux de rénovation de biens (à l’exclusion des travaux d’agrandissement ou de reconstruction). Les propriétés dégageant des déficits peuvent donc diminuer voire annuler le bénéfice des propriétés plus rentables.

Afin de limiter l’impact de la fiscalité sur la rentabilité de leurs logements locatifs, le propriétaires fonciers ont donc la possibilité de réaliser des travaux de réparation ou de rénovation afin de bénéficier d’une charge déductible des bénéfices fonciers. L’impact fiscal de ces travaux peut être très important, puisque pour une personne imposée dans la tranche la plus haute, le gain réalisé sur l’IRPP et les prélèvements sociaux pourra atteindre 62,5% des sommes versées.

Enfin, dans le cas ou les charges excèdent le montant des revenus fonciers, le solde est imputable sur les autres revenus (salaires…) à hauteur de 10.700 € maximum – pour peu que ce déficit ne soit pas constitué par des intérêts d’emprunts. Le solde de de déficit excédent les 10.700 € ainsi imputés constitue un déficit foncier reportable, imputable sur uniquement sur les bénéfices fonciers à venir des prochaines 10 années.

Les mesures transitoires de l’année blanche fiscale concernant les travaux sur les propriétés locatives

Le prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux sera mis en place en Janvier 2019. Afin d’éviter que les contribuables se voient en 2019 attribuer la double peine de devoir acquitter l’impôt 2018 par voie de rôle, et l’impôt 2019 par prélèvement à la source, une mesure transitoire a été mise en place consistant à rendre non imposable les revenus « non exceptionnels » perçus en 2018.

Ainsi, le contribuable paiera en 2018 comme à l’accoutumée l’impôt sur les revenus perçus en 2017, et en 2019, il paiera directement l’impôt sur son revenu 2019. Les revenus non exceptionnels 2018 ne seront donc jamais imposés. Concrètement, l’exonération de ces revenus se fera via l’octroi d’un crédit d’impôts, nommé « Crédit d’Impôts Modernisation du Recouvrement ». Le contribuable déposera en 2019 une déclaration de ses revenus 2018 comme à l’accoutumée, un impôt théorique sera calculé, et sera aussitôt annulé par l’octroi de ce crédit d’impôts.

Les revenus fonciers 2018 suivront ce régime, et il est donc légitime de se poser la question de l’intérêt de réaliser des travaux en 2018, les charges ainsi supportées venant s’imputer sur des revenus qui ne seront au final pas imposés. L’intérêt fiscal semble donc à priori limité, et pour éviter que les propriétaires privés ne décalent tous leurs projets de rénovation à 2019 le législateur à mis en place un système dissuasif pénalisant à la fois les travaux réalisés en 2018 mais aussi ceux réalisés en 2019 – aboutissant donc quelque part à inciter les propriétaires à décaler leurs travaux à 2020…sauf dans un cas précis que nous verrons ci-après.

Quid des prélèvements sociaux sur les revenus fonciers 2018 ?

Si les revenus fonciers 2018 sont rendus non imposables par l’octroi d’un Crédit d’Impôts, on peut se poser la question de l’imposition ou non aux prélèvements sociaux au taux de 17,2% sur les revenus fonciers 2018. En effet, sur un avis d’imposition, un crédit d’impôts vient en diminution d’un impôt sur le revenu calculé au barème, le calcul des prélèvements sociaux se faisait à part en fin d’avis d’imposition, on peut craindre que le CIMR ne vienne annuler que l’IRPP laissant à charge les prélèvements sociaux.

Le résultat serait alors assez pénalisant : à revenu foncier constant on aurait donc à payer en 2018 deux fois 17,2% soit 34,4% en 2018 !

Heureusement, cette question a été soulevée et tranchée : en effet, un crédit d’impôt spécifique sera créé pour neutraliser les prélèvements sociaux sur les revenus ordinaires 2018. Cette disposition passée assez inaperçue provient de l’article 60 de la loi de finance pour 2017 qui prévoit :

Les revenus de l’année 2018 mentionnés à l’article 204 C du code général des impôts, lorsqu’ils sont soumis à la contribution prévue à l’article L. 136-6 du code de la sécurité sociale, dans les conditions prévues au III du même article L. 136-6, ouvrent droit à un crédit d’impôt dans les mêmes conditions que celles prévues au A du présent II, ainsi qu’à un crédit d’impôt complémentaire dans les mêmes conditions que celles prévues au 3 du E.

Le montant du crédit d’impôt est calculé en appliquant au montant des revenus déterminés dans les conditions prévues au premier alinéa du 2 de l’article L. 136-6-1 du code de la sécurité sociale et aux B à F du présent II le taux des contributions prévues, à l’article L. 136-6 du code de la sécurité sociale et à l’article 15 de l’ordonnance n° 96-50 du 24 janvier 1996 relative au remboursement de la dette sociale, des prélèvements prévus à l’article 1600-0 S du code général des impôts et à l’article L. 245-14 du code de la sécurité sociale et de la contribution additionnelle prévue à l’article L. 14-10-4 du code de l’action sociale et des familles, afférents à ces mêmes revenus.

Le crédit d’impôt prévu au premier alinéa du présent M et le crédit d’impôt complémentaire accordés au titre des revenus de l’année 2018 s’imputent sur les contributions et prélèvements mentionnés au deuxième alinéa et dus, respectivement, au titre des revenus 2018 ou 2019. S’il excède les contributions et prélèvements dus, l’excédent est restitué. Le L du présent II est applicable au crédit d’impôt prévu au premier alinéa du présent M et au crédit d’impôt complémentaire. 

Le schéma dérogatoire d’imputation du déficit foncier 2018 à 150%

En 2018, les travaux réalisés seront imputables en totalité, sans impact fiscal toutefois, mais bénéficieront de façon exceptionnelle d’une faculté à être imputés de nouveau en 2019 à hauteur de 50%. Les revenus fonciers de l’année 2019 étant de nouveau imposables, cette mesure revient donc à permettre une imputation « utile » (nous entendons par là une imputation sur des revenus imposés, générant donc ainsi une économie d’impôts) des travaux réalisés à hauteur de la moitié avec un an de décalage. L’incitation reste donc assez faible, l’impact fiscal étant moindre que lors d’une année classique.

En parallèle, le législateur à également mis en place pour éviter que les gens ne décalent leur projet de travaux d’un an une pénalité sur l’imputation des travaux réalisés en 2019. En effet, ceux ci ne s’imputeront qu’à hauteur de 50%. Il faudra donc attendre 2020 pour bénéficier de nouveau d’une faculté d’imputation à 100% des travaux sur des revenus imposables.

A noter que pour 2019, cette pénalité sur les travaux réalisés ne concerne que les biens acquis avant le 1er Janvier 2019, il sera donc toujours possible de bénéficier d’une déduction intéressante à condition de se porter acquéreur de biens à rénover après cette date, ou de souscrire des parts de SCPI de déficit foncier après le 1er Janvier 2019.

L’optimisation des travaux réalisés en 2018 : générer un stock de déficit foncier bénéficiant d’une imputation à 150%

Si ce dispositif peut paraître doublement pénalisant pour le propriétaire bailleur, et l’inciter à attendre 2020 pour réaliser ses travaux locatifs, une possibilité d’optimisation ressort toutefois de ces mesures. En effet, s’il n’y aura pas ou peu d’intérêt fiscal à réaliser de petits travaux en 2018 et 2019, il pourra être intéressant de réaliser de gros travaux, d’un montant au moins égal à deux fois le montant des revenus fonciers plus 10.700 €. Pour bien comprendre ce mécanisme, rien de tel que de prendre un exemple. Ainsi la mécanique sera la suivante :

A noter que l’on peut également réaliser le même calcul dans le cas d’un investissement en loi monuments historiques avec cette fois ci un intérêt fiscal si le montant des travaux est supérieur à deux fois le montant du revenu foncier augmenté du montant du revenu global.

Quels investissements immobiliers faudra t-il privilégier en 2018 ?

En 2018, on privilégiera donc les réductions d’impôt (Malraux, Pinel ou Girardin) et à titre exceptionnel les travaux en déficit foncier très importants (travaux d’un montant supérieur à 2 fois le montant des revenus fonciers plus 2 fois 10 700 €, ou le montant du revenu global s’il est inférieur) ou des travaux sur des monuments historiques très importants (travaux d’un montant supérieur à 2 fois le montant des revenus fonciers plus 2 fois le revenu global).

En LMNP, on peut également envisager de réaliser des travaux en 2018 si l’on perçoit peu ou pas de revenus des locations meublées et que les travaux gênèrent un déficit catégoriel (BIC non professionnel) reportable sur les revenus des années suivantes.

En 2019, on s’orientera vers les déficits fonciers ordinaires ou éventuellement vers des monuments historiques uniquement lorsque ces biens sont acquis en 2019, classés, inscrits ou ont reçu le label monument historique en 2019. En 2019, on pourra également investir dans des travaux sur des biens loués meublées.

A compter de 2020, toutes les opérations seront envisageables dans les conditions ordinaires.

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