La mise en place du Prélèvement à la Source (PAS) au 1er Janvier 2019 implique de nouvelles dispositions pour les contribuables souhaitant réduire leur IR et leurs revenus fonciers.
Nous allons voir comment défiscaliser dans l’immobilier en 2019 et quelle est la période recommandée pour investir dans l’immobilier.
Comment allier défiscalisation immobilière et PAS ?
Imposition des revenus fonciers : Le Déficit foncier
Dans le cadre du prélèvement à la source, l’imposition des revenus fonciers de l’année en cours fera l’objet d’acomptes calculés par l’administration et payés par prélèvements mensuels ou trimestriels.
Concernant les travaux réalisés dans le cadre du déficit foncier il faudra être vigilant cette année. En effet, en 2018 (l’année blanche fiscale) le gouvernement a prévu une mesure transitoire : les déductions liées à des travaux réalisés en 2018 s’imputent à 100% sur les revenus fonciers de 2018 et à hauteur de 50% sur ceux de 2019.
Plus exactement, pour 2019, c’est la moyenne des dépenses supportées sur 2018 et 2019 qui sera prise en compte. Ainsi, on pourra se poser la question de l’intérêt de réaliser des travaux en 2019 si l’on en a pas réalisé en 2018.
Pour les propriétés déjà détenues au 1er Janvier 2019 en effet l’impact fiscal sera limité. Ces travaux seront inclus dans le système d’imputation 2019 limitée à la moyenne des travaux versés en 2018 et en 2019.
Toutefois, les biens acquis après le 1er Janvier 2019 ne sont pas concernés par ce système. Ainsi il pourra être intéressant de réaliser des opérations de déficit foncier en 2019 mais uniquement sur des nouveaux biens à acquérir courant 2019.
J’ai réalisé des travaux sur mon bien en 2018 : est-ce que cela vaut le coup de réaliser des travaux en 2019 ?
Exemple : M Martin a acquis un bien en 2018 sur lequel il a réalisé des travaux pour 100.000 € en 2018. Il se demande si cela vaut le coup pour lui de réaliser 100.000 € de travaux supplémentaires sur ce bien en 2019.
En 2018, M Martin a réalisé un versement de 100.000 € qu’il a pu déduire de ses revenus fonciers, grâce au système transitoire de l’année blanche il pourra prendre en compte ce versement en 2019 à hauteur de 50% s’il ne fait pas d’autres travaux en 2019 (la moyenne des versements 2018 et 2019 sera alors bien de (100.000€ + 0€) / 2 = 50.000 €.
S’il réalise des travaux pour 100.000 € en 2019, il pourra déduire la moyenne des versements 2018 et 2019 soit (100.000 € + 100.000 €) / 2 = 100.000 €. On pourrait donc croire que cela lui permet de déduire la totalité mais n’oublions pas que s’il ne fait rien il déduit déjà 50.000 €. Ainsi, le fait de réaliser 100.000 € e travaux en 2109 dans le cadre du déficit foncier n’entraîne donc une augmentation de son déficit foncier déductible que de 50.000 €, soit effectivement 50% des travaux 2019.
Ainsi dans tous les cas de figure, pour les biens déjà détenus au 1er Janvier concernés par ce système de la moyenne 2018-2019 il vaudra mieux attendre Janvier 2020 pour réaliser des travaux, qu’on ait fait des travaux en 2018 ou non.
En savoir plus : Optimiser le taux de prélèvement à la source grâce au déficit foncier en 2019
Moduler son taux de PAS en début d’année
Défiscalisation avec la loi Monuments Historiques
Sur le même principe, les travaux réalisés en 2018 sur un bien éligible à la loi Monuments historiques sont déductibles en intégralité en 2018 et à hauteur de 50% en 2019. Les travaux réalisés en 2019 sur des biens déjà possédés au premier Janvier seront donc déductibles à 50% seulement en 2019 (sauf travaux d’urgence).
Les travaux réalisés sur des biens classés Monuments Historiques acquis après le 1er Janvier 2019 permettront quant à eux de diminuer le revenu imposable de l’année en cours sans limitation, mais également de solliciter une réduction du taux de prélèvement à la source. C’est pourquoi il est plus intéressant de réaliser un investissement en début d’année.
Défiscaliser en Pinel
Les investissement immobilier réalisé en loi Pinel, Duflot, Scellier ou le Censi-Bouvard font partis des dispositifs éligibles à l’avance de 60% versée en Janvier. Ainsi, la réduction d’impôt est versée en 2 fois : 60% de la défiscalisation est versée dès le mois de Janvier par l’administration, le solde (soit 40%) est payé en Septembre.
A noter : pour percevoir en 2020 l’acompte de 60%, il est essentiel d’indiquer dans la déclaration annuelle au printemps 2019, qu’un investissement a été réalisé et sous quel régime fiscal (Pinel, Censi-bouvard etc).
Défiscaliser avec le dispositif Malraux
Le dispositif Malraux n’est quant à lui pas impacté par le passage au prélèvement à la source. En effet, il n’est pas concerné par le système d’avance de 60% du mois de Janvier, et les travaux réalisés en Malraux n’étant pas déductibles mais ouvrant droit à une réduction d’impôts forfaitaire de 30% ou 22%, il ne bénéficie ou ne subit pas le système transitoire des déficit fonciers.
Ainsi avec le prélèvement à la source, la réduction d’impôts Malraux générée en année N via la réalisation de travaux aura un impact en année N+1 au moment de la réception de l’avis d’IRPP. Si le contribuable a un impôt à payer à ce moment là du fait de revenus exceptionnels ou d’une insuffisance du prélèvement à la source par rapport à son IRPP, cette réduction d’impôts viendra s’imputer sur l’impôt dû. Si le contribuable a déjà payé l’intégralité de son impôt (ou un montant supérieur) via le prélèvement à la source, la réduction d’impôts Malraux engendrera un trop perçu de la part de l’administration fiscale, qui procédera à un remboursement égal à la réduction d’impôts.
A noter que la réduction d’impôts Malraux est hors plafonnement des niches fiscales et qu’elle est désormais reportable jusqu’à 3 fois si elle n’est pas utilisée en totalité l’année ou elle a été constituée.
Ainsi, si j’ai bénéficié d’une réduction d’impôts Malraux supérieure au montant total de l’impôt dû au titre de l’année N, j’aurai en N-1 un remboursement égal au montant de l’impôt calculé, et un report pour N+1 du solde de la réduction d’impôts.
Défiscaliser avec le dispositif Loueur en Meublé Non Professionnel
Pour ce dispositif, deux cas de figure sont possibles :
- Imposition avec le régime forfaitaire : Paiement sous forme d’acompte : Le fisc calculera votre imposition et vous paierez par acomptes mensuels ou trimestriels
- Imposition pour le régime réel : La déduction de charges et des amortissements diminuent ou effacent les loyers : ainsi les recettes locatives échapperont à l’impôt puisqu’elles auront été effacées par le truchement des déductions de charges et des amortissements.
En somme, l’instauration du PAS induit deux changements majeurs :
- L’impôt concerne les revenus de l’année en cours : Jusqu’alors, la réalisation d’un investissement en cours d’année n’avait aucune incidence sur le montant de l’impôt à acquitter cette même année. Désormais, l’impôt prélevé se rapporte aux revenus de l’année en cours, on peut donc imputer en temps réel les déductions en déficit foncier et monuments historiques.
- La période d’investissement privilégiée est inversée : Avant le PAS, il était préférable de réaliser ses investissements en fin d’année civile afin de limiter le délai entre la réalisation des travaux et la prise en compte fiscale. La logique est désormais inversée : il est préférable de réaliser un investissement au plus tôt dans l’année en vue de pouvoir réduire dès que possible le taux de prélèvement à la source et limiter l’avance de trésorerie que représenterait le paiement d’acomptes excessifs. En effet les acomptes versés en Janvier de l’année N en prévision de revenus fonciers qui au final s’avéreraient annulés par des travaux ne seront remboursées qu’en Septembre N+1, soit une immobilisation de trésorerie de 21 mois non productive d’intérêts.
Cette particularité ne concerne que les dispositifs générateurs de réductions d’assiette (loi Monuments historiques et déficit foncier)
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