Urban Prestigimmo 5 est une SCPI fiscale Malraux à capital fixe, gérée par Urban Premium. Elle vise l’acquisition et la restauration d’immeubles anciens de caractère situés principalement en cœurs de métropoles régionales et en sites patrimoniaux remarquables avec PSMV. L’objectif fiscal est de bénéficier d’une réduction d’impôt Malraux calculée sur la quote-part de travaux éligibles, sous conditions.
Urban Prestigimmo 5 est une SCPI fiscale dont l’objectif principal est de permettre aux associés de bénéficier du dispositif Malraux. Elle investit dans des immeubles anciens à restaurer, puis organise les travaux, la mise en location, la détention obligatoire et la cession du patrimoine à terme.
L’intérêt de cette SCPI ne repose pas sur la recherche d’un rendement courant élevé. L’analyse doit porter sur le prix de revient après avantage fiscal, la qualité des actifs restaurés, la durée de blocage, les frais, la liquidité très limitée et la valeur de cession potentielle à la liquidation.
La SCPI est positionnée sur des immeubles anciens de caractère, au cœur de centres-villes et de secteurs patrimoniaux protégés. Cette stratégie vise une restauration complète dans les règles de l’art, avec un suivi des chantiers et un contrôle adapté aux contraintes du bâti ancien.
| Caractéristique | Présentation | Ce que cela implique pour l’investisseur |
|---|---|---|
| Nom du produit | Urban Prestigimmo 5 | SCPI fiscale Malraux dédiée à l’immobilier ancien à restaurer. |
| Nature | SCPI fiscale Malraux à capital fixe. | La souscription s’inscrit dans une enveloppe de collecte limitée et une durée de vie longue. |
| Société de gestion | Urban Premium. | Société de gestion spécialisée dans les SCPI fiscales et l’immobilier ancien rénové. |
| Prix de souscription | 500 € par part. | Prix unitaire permettant de calibrer le montant investi selon l’impôt disponible. |
| Souscription minimale | 10 parts. | Ticket d’entrée de 5 000 €. |
| Réduction d’impôt visée | 30 % de la quote-part de travaux éligibles. | L’avantage dépend de la ventilation foncier / travaux et du respect du dispositif Malraux. |
| Plafond Malraux | 400 000 € de base de travaux sur 4 années consécutives. | Plafond propre au dispositif, distinct du plafonnement global des niches fiscales. |
| Affectation cible | Au moins 65 % des fonds nets destinés aux travaux et environ 30 % aux acquisitions. | La performance fiscale dépend fortement de la quote-part de travaux effectivement éligible. |
| Conservation | Minimum 9 ans à compter de la première mise en location du dernier bien restauré. | En pratique, la durée de blocage cible est d’environ 16 ans. |
| Liquidité | Très limitée. | La sortie s’effectue généralement à la dissolution ; le marché secondaire peut être très restreint. |
| IFI | Parts entrant dans l’assiette de l’IFI selon l’article 965 du CGI. | À intégrer dans l’analyse patrimoniale des contribuables assujettis à l’IFI. |
| Disponibilité | Collecte initiale mentionnée avec clôture prévisionnelle au 31/12/2024 ou anticipée. | La disponibilité actuelle doit être vérifiée auprès de la société de gestion ou sur le marché secondaire. |
Urban Premium est une société de gestion spécialisée dans l’immobilier ancien, les dispositifs fiscaux immobiliers et les opérations de restauration patrimoniale en cœur de ville.
La stratégie repose sur la sélection d’immeubles de caractère, la conduite de travaux de restauration et la mise en valeur d’actifs situés dans des zones patrimoniales protégées.
La société de gestion pilote l’acquisition, les travaux, la mise en location, la gestion des immeubles et la cession à terme, afin de mutualiser l’opération entre plusieurs associés.
La SCPI cible des immeubles anciens de caractère, situés au cœur de métropoles régionales, dans des secteurs où la qualité patrimoniale et la demande locative peuvent soutenir la valeur à long terme.
Le cœur de cible concerne principalement les sites patrimoniaux remarquables avec PSMV, permettant de viser le taux Malraux de 30 % lorsque toutes les conditions d’éligibilité sont respectées.
Les immeubles sont restaurés dans les règles de l’art, sous surveillance des Architectes des Bâtiments de France, avec un accompagnement de type assistance à maîtrise d’ouvrage pour le suivi des chantiers.
Identification d’immeubles anciens éligibles au dispositif Malraux.
Achat progressif des actifs dans le cadre de la collecte.
Restauration des immeubles, avec travaux estimés sur environ 18 mois par immeuble.
Mise en location des immeubles rénovés pour respecter l’engagement Malraux.
Mise en vente progressive du patrimoine à l’issue de la période de détention.
Liquidation de la SCPI sauf prorogation prévue par la documentation.
La SCPI vise une réduction d’impôt Malraux de 30 % sur la quote-part de travaux éligibles pour les immeubles situés en sites patrimoniaux remarquables avec PSMV ou assimilé, sous conditions.
Le dispositif repose sur une base de travaux plafonnée à 400 000 € sur 4 années consécutives par foyer. L’excédent de réduction d’impôt peut être reportable 3 ans selon les conditions applicables.
Sous conditions, la réduction Malraux ne relève pas du plafonnement global des niches fiscales. Elle conserve toutefois son propre plafond et nécessite un impôt suffisant pour être utilisée.
| Élément | Principe | Point d’attention |
|---|---|---|
| Formule générique | Réduction = souscription nette des frais de collecte × quote-part affectée aux travaux éligibles × taux Malraux. | La réduction ne s’applique pas automatiquement sur 100 % du montant souscrit. |
| Exemple pédagogique | Pour 30 000 € souscrits, avec une quote-part cible de travaux de 18 000 € et un taux de 30 %, la réduction peut atteindre 5 400 €. | Exemple non contractuel, à recalculer selon la documentation effective et la situation fiscale. |
| Prix de revient | Le prix de revient s’analyse après avantage fiscal, frais, durée de blocage et valeur de sortie potentielle. | La performance ne doit pas être jugée uniquement sur le montant de réduction d’impôt. |
| Plus-values | Le traitement diffère selon les acquisitions en droit commun ou en VIR. | En VIR, le prix d’acquisition fiscal inclut les travaux ; en droit commun, les travaux peuvent générer une plus-value imposable à terme. |
| Type de frais | Niveau indiqué | Lecture patrimoniale |
|---|---|---|
| Commission de souscription | 11,833 % TTC du prix, dont 11 % TTC de frais de collecte et 0,833 % TTC de frais de recherche. | Frais élevés, à intégrer dans l’analyse du prix de revient après avantage fiscal. |
| Commission de gestion | 6 % TTC administratif + 5 % HT sur produits locatifs HT et produits financiers nets. | Frais de gestion récurrents liés à l’administration et au suivi du patrimoine. |
| Cession de parts | 4,8 % TTC à la charge de l’acquéreur. | À prendre en compte en cas de marché secondaire, même si la liquidité reste très limitée. |
| Transmission | Frais de dossier de 120 € TTC. | Frais administratifs en cas d’opération de transmission. |
| Cession d’actifs | 0,60 % TTC maximum du prix de vente net vendeur. | Prélevé lors de la cession du patrimoine immobilier à terme. |
| Suivi des travaux | 0,78 % TTC maximum sur le montant des travaux réalisés. | Rémunération du suivi et du pilotage des chantiers. |
Urban Prestigimmo 5 peut être pertinente pour un contribuable disposant d’un impôt sur le revenu significatif et cherchant un avantage Malraux hors plafonnement global des niches fiscales.
Le support doit être analysé comme un investissement immobilier ancien rénové, avec une logique de valorisation à terme, mais aussi une absence de garantie sur le capital et sur la revente.
L’investisseur doit accepter une durée longue, proche de 16 ans en pratique, avec une liquidité très faible et une sortie généralement organisée à la dissolution de la SCPI.
Vérifier votre impôt disponible, le plafond Malraux mobilisable, votre horizon de placement et votre capacité à absorber l’avantage fiscal selon le calendrier des travaux.
Lire la note d’information, les statuts, le DIC, les frais, les risques, les engagements de conservation, la stratégie d’acquisition et les hypothèses de cession.
Comparer plusieurs scénarios : valeur de revente, fiscalité des plus-values, absence de revenus, durée réelle, frais, IFI éventuel et capacité de sortie.
Avant toute souscription, il est recommandé de consulter la documentation réglementaire d’Urban Prestigimmo 5 : note d’information, statuts, DIC, bulletin de souscription, stratégie d’investissement, quote-part travaux, frais, risques, durée de vie, modalités de sortie et disponibilité actuelle de la collecte ou du marché secondaire.
Nos conseillers vous accompagnent pour analyser votre impôt disponible, le plafond Malraux, la quote-part de travaux, la durée de blocage, la liquidité, les frais, les risques et l’intégration d’Urban Prestigimmo 5 dans votre stratégie patrimoniale globale.
Document non contractuel. Urban Prestigimmo 5 présente notamment un risque de perte partielle ou totale du capital, un risque d’illiquidité très important, un risque immobilier, un risque locatif, un risque de retard ou de surcoût des travaux, un risque fiscal en cas de non-respect des conditions Malraux, un risque lié aux frais, un risque lié à la durée de blocage et un risque de valorisation à la cession. Les revenus, les dividendes, les acomptes éventuels et la valeur de revente ne sont pas garantis. La fiscalité dépend de la situation personnelle du souscripteur et peut évoluer. Une analyse personnalisée est recommandée avant toute décision de souscription.
Résumé en 30 secondes
Urban Prestigimmo 5 est une SCPI fiscale « Malraux » à capital fixe orientée centres-villes et immeubles anciens à restaurer. Elle vise une réduction d’impôt au titre du dispositif Malraux (art. 199 tervicies CGI) en contrepartie d’une durée de blocage longue (en pratique ~16 ans), d’une liquidité très limitée et d’un risque de perte en capital. L’intérêt se juge sur le prix de revient après avantage fiscal, pas sur un rendement courant.
Formule générique :
Réduction = (Souscription – frais de collecte) × (pourcentage affecté aux travaux éligibles) × (taux de réduction Malraux)
Exemple (simplifié) : souscription 30 000 € (60 parts), frais de collecte 3 300 €, quote-part cible de travaux 18 000 € (après ventilation interne), taux 30 % ⇒ réduction d’impôt = 5 400 € (soit 18 % du montant souscrit). Le prix de revient (hors revalorisation/cession) est alors 24 600 €.
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Important : l’exemple est pédagogique et non contractuel. Il ne constitue ni un conseil personnalisé, ni une promesse de gain. La fiscalité dépend de votre situation et de la réglementation en vigueur.
Sous conditions, non. Le dispositif Malraux obéit à son propre plafond (base de 400 000 € sur 4 ans).
Non. Les loyers débutent après livraison/location ; des acomptes peuvent être envisagés sous réserve d’approbation. Aucun rendement n’est garanti.
La liquidité est très limitée ; l’essentiel des cessions intervient à la dissolution. En pratique, il faut viser l’horizon complet (~16 ans).
La SCPI indique procéder au minimum à 50 % des acquisitions sous régime VIR, avec des conséquences fiscales spécifiques sur la plus-value (à mettre en perspective avec un investissement Malraux en direct ou en Monuments historiques).
Oui, selon l’article 965 du CGI (patrimoine immobilier au 1er janvier).
Souscription 11,833 % TTC ; gestion 6 % TTC + 5 % HT ; cession de parts 4,8 % TTC ; cession d’actifs 0,60 % TTC max ; suivi travaux 0,78 % TTC max.
Nous citons ces références pour cadrer les principes. Vérifications actualisées à effectuer avant toute décision (textes et BOFiP pouvant évoluer).
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Dernière mise à jour : novembre 2025 — par Bertrand BROTTIER
