Il n’est pas trop tard pour réduire votre imposition sur le revenu : les SCPI fiscales sont des produits de défiscalisation ouverts à la souscription chaque année jusqu’aux derniers jours de Décembre.
Les SCPI fiscales permettent aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôts, variables selon le régime choisi.
Les SCPI fiscales : pour quoi faire ?
Les SCPI sont des Sociétés Civiles de Placement Immobilier que l’on distingue en deux catégories :
- Les SCPI de rendement : SCPI détenant un patrimoine composé d’immeubles à usage commercial (bureaux, entrepôts, boutiques, etc.). Ces actifs génèrent des revenus supérieurs à ceux de l’immobilier d’habitation et ont pour principal objectif la distribution des revenus.
- Les SCPI détenant un patrimoine à usage d’habitation (appartements, résidences, etc.) dont certains sont achetés avec des dispositifs fiscaux de faveur (Les SCPI fiscales).
Les SCPI fiscales ont donc pour finalité l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif à usage d’habitation ou d’entreprise. Elles collectent des fonds auprès d’investisseurs particuliers en vue d’acquérir un patrimoine immobilier locatif qui sera géré par une société de gestion. Devenu associé, l’investisseur perçoit des revenus réguliers sous forme de loyers.
Il existe plusieurs SCPI fiscales basées sur les régimes immobiliers qui sont :
Quelle est la fiscalité des SCPI fiscales ?
En souscrivant des parts au sein d’une SCPI fiscale, l’investisseur en plus de percevoir un loyer, profite d’un avantage fiscal relatif au régime immobilier.
SCPI Malraux
La SCPI Malraux permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 30 % de la quote-part de la souscription affectée aux dépenses éligibles (travaux), dans la limite de 400 000 € sur 4 ans. En général, cela permet de bénéficier de 18% de réduction d’impôt sur le montant investi. Cette réduction d’impôt n’est pas soumise au plafonnement des niches fiscales.
SCPI Pinel
La SCPI Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt ayant pour assiette le montant de sa souscription retenu dans la limite de 300.000 € par an et par contribuable. Le taux de réduction d’impôt varie selon la durée d’engagement de la location :
- 12 % pour une durée de 6 ans (2% / an)
- 18 % pour une durée de 9 ans (2% / an)
- 21 % pour une durée de 12 ans (2% / an les 9 premières années, 1%/ an les 3 dernières)
SCPI de déficit foncier
La SCPI de déficit foncier permet aux investisseurs d’imputer la quote-part de déficit foncier réalisé par la SCPI sur leurs revenus fonciers existants sans aucune limitation de montant, et le surplus éventuel sur leur revenu global dans la limite de 10 700 € et sous certaines conditions jusqu’à 21.400 € depuis la loi de finance 2023.
La fraction du déficit qui excède 10 700 € ou qui résulte des intérêts d’emprunt est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Cet avantage fiscal est exclu du plafonnement global des niches fiscales.
SCPI Monuments historiques
Et enfin, la SCPI Monuments historiques permet d’imputer une quote-part du déficit foncier réalisé par la SCPI sur ses revenus fonciers existant, et le surplus sur son revenu global, mais sans aucune limitation de montant. L’excédent est reportable sur les revenus globaux des années suivantes, jusqu’à la 6ème année inclusivement.
Exemples de réduction d’impôts avec les SCPI fiscales
Quelle réduction d’impôts obtenir avec un investissement en SCPI Pinel ?
Contexte :
- Impôt sur le revenu : 6 000 €/an
- Acquisition de parts de SCPI Pinel pour un montant de 100 000 € nets de frais d’entrée
- Engagement de location par la SCPI : 9 ans
Montant de l’avantage fiscal :
La réduction d’impôt sera de : 100 000 € x 18 % / 9 = 2 000 € par an pendant 9 ans.
Soit une réduction d’impôt totale de : 18 000 €
Si l’engagement de location est prorogé de 3 ans par la SCPI, la réduction d’impôt supplémentaire sera de : 100 000 € x 3 % / 3 = 1 000 € par an pendant 3 ans.
Soit une réduction d’impôt totale de : 21 000 € répartis sur 12 ans.
Quelle réduction d’impôts obtenir avec un investissement en SCPI Malraux ?
Contexte :
- Impôt sur le revenu : 20 000 €/an
- Acquisition de parts de SCPI Malraux pour un montant de 100 000 €
- Frais de collecte : 9 % (donné à titre purement indicatif- voir conditions de la SCPI choisie)
- Quote-part affectée aux travaux de restauration : 65 %
- Taux de réduction d’impôt : 30%
Montant de l’avantage fiscal :
Le montant de souscription net de frais de collecte s’élève à : 100 000 € – 9 % = 91 000 €
L’assiette de réduction d’impôt est celle correspondant à la quote-part de la souscription affectée aux travaux soit : 91 000 € x 65 % = 59 150 €
Le montant de la réduction d’impôt sera égale à : 59 150 € x 30 %, soit 17 745 €.
Quelle réduction d’impôts obtenir avec un investissement en SCPI de déficit foncier ?
Contexte :
- Taux marginal d’imposition : 41 %
- Revenus fonciers : 10 000 € / an
- Acquisition de parts de SCPI déficit foncier pour un montant de 50 000 €
- Frais de collecte : 10 % (donné à titre purement indicatif – voir conditions de la SCPI choisie)
- Quote-part affectée aux travaux de rénovation : 55 %
Montant de l’avantage fiscal :
Le montant de souscription net de frais de collecte s’élève à : 50 000 € – 10 % = 45 000 €
Le déficit déductible sera celui correspondant à la quote-part de la souscription affectée aux travaux soit : 45 000 € x 55 % = 24 750 €
Gain fiscal :
Impôt sur le revenu : 24 750 € x 41 % = 10 148 €
Prélèvements sociaux : 24 750 € x 17,2 % = 4 257 €
Soit un gain fiscal total de 14 405 €.
Déficit foncier reportable l’année suivante : 4 050 €
Quelle réduction d’impôts obtenir avec un investissement en SCPI Monuments historiques ?
Contexte :
- Revenus fonciers : 25 000 € par an
- Revenu global imposable : 140 000 € par an
- TMI : 41 %
- Acquisition de parts de SCPI Monuments Historiques pour un montant de 200 000 €
- Frais de souscription : 14 % (donné à titre purement indicatif – voir conditions de la SCPI choisie)
- Quote-part de déficit foncier constaté l’année de souscription : 45 %
Montant de l’avantage fiscal :
Montant de la souscription net de frais : 200 000 € – 14 % = 172 000 €
Quote-part de déficit : 172 000 € x 45 % = 77 400 €
soit un gain fiscal : 77 400 € x 41 % + 25 000 x 17,2% = 36 034 €
Notre infographie pour vous aider à choisir une SCPI fiscale
Nous l’avons vu, chaque SCPI fiscale a ses particularités et permet une déduction fiscale.
Selon vos objectifs patrimoniaux, il convient de choisir la bonne SCPI :
