Qu’est-ce qu’Urban Pierre 6 ?

Urban Pierre 6 (UPI6) est une SCPI de déficit foncier à capital fixe qui acquiert des immeubles d’habitation anciens à rénover en centres-villes (métropoles régionales, quartiers commerçants), avec une recommandation de durée de placement de 16 ans (incluant une phase de liquidation estimée à un an). Le montant minimum de souscription est de 10 parts à 500 € par part. La commission de souscription est de 12 % TTI du prix de souscription. UPI6 est classée Article 8 SFDR et vise, après travaux, des notes DPE a minima D avec une moyenne C, sous réserve d’exécution des programmes. La dette est plafonnée par l’AG à 10 % de la valeur comptable des actifs.

Liens internes utiles :
SCPI déficit foncier : fonctionnement et comparatif · SCPI Malraux · SCPI Denormandie · SCPI Monument Historique

Quels objectifs et quelle stratégie d’investissement ?

La SCPI vise la reconquête des centres-villes via l’acquisition d’immeubles “bourgeois” à réhabiliter, principalement à usage d’habitation, pouvant intégrer des commerces en rez-de-chaussée. La diversification est géographique et par nature d’actifs (habitations & commerces).

Qui peut être concerné par le déficit foncier ?

Le mécanisme vise les contribuables percevant déjà des revenus fonciers, afin d’imputer la quote-part de travaux et charges sur ces revenus (puis, dans certaines limites légales, sur le revenu global). Il repose notamment sur le 3° du I de l’article 156 du CGI.

• Article 156 du CGI (Légifrance)
• BOFiP — BOI-RFPI-BASE-20-30-10 (dépenses de travaux)
• BOFiP — BOI-RFPI-BASE-30-20 (imputation des déficits fonciers)
• Service-Public — Revenus locatifs (location non meublée)
• Economie.gouv — Tout savoir sur le déficit foncier

Quels sont les avantages… et les limites ?

Economie.gouv — Plafonnement global des avantages fiscaux (art. 200-0 A CGI)

Quels frais et quelles conditions de souscription ?

• Prix de souscription : 500 € / part — minimum 10 parts.
• Commission de souscription : 12 % TTI du prix de souscription (11 % collecte, 1 % recherche).
• Commissions de gestion : 6 % TTI (gestion administrative) + 5 % HT (soit 6 % TTC au taux de TVA en vigueur) sur produits locatifs HT encaissés et produits financiers nets, prélevées trimestriellement.
• Commission de cession de parts : 4,8 % TTI du montant revenant au cédant (à la charge de l’acquéreur) + 120 € TTI de frais de dossier par ayant droit en cas de transmission.
• Commission de cession d’actifs : 0,60 % TTI max. du prix net vendeur.
• Commission de suivi/pilotage des travaux : 0,78 % TTC du montant des travaux.
• Ouverture des souscriptions : 07/06/2022 — clôture prévue : 29/12/2025 (prorogeable dans les limites statutaires).
• Jouissance : dernier jour du mois de la souscription (au plus tard le jour de la clôture).

Les données ci-dessus proviennent de la documentation commerciale et de la note d’information visée AMF n° 22-04 (17/05/2022). Se référer à la note et au DIC pour les frais à jour.

AMF — SCPI, OPCI, SIIC : l’investissement dans l’immobilier (pierre-papier)

Quel calendrier et quelle durée de placement ?

Parcours indicatif : sélection/acquisitions + travaux (≈ 30–36 mois), puis location ≈ 12 ans, puis liquidation/cession ≈ 1 an. Soit une durée totale recommandée ~16 ans. Le marché secondaire étant très restreint, l’investisseur doit envisager de conserver ses parts jusqu’à la dissolution.

Comment se calcule l’avantage fiscal ?

• Les dépenses de travaux éligibles (réparation, entretien, amélioration) sont déductibles des revenus fonciers, puis imputables sur le revenu global dans la limite légale (hors intérêts d’emprunt), selon CGI art. 156, I-3°.
• Les prélèvements sociaux (17,2 %) s’appliquent sur les revenus fonciers nets positifs.
• IFI : les parts de SCPI entrent dans l’assiette IFI.
• Plus-value immobilière à la sortie : régime de droit commun (IR 19 % + PS 17,2 % avant abattements pour durée de détention).

Article 965 du CGI — IFI (Légifrance)
BOFiP — BOI-PAT-IFI-30 (actifs imposables IFI)

Important : le traitement fiscal dépend de la situation individuelle et peut évoluer.

Exemples chiffrés issus de la documentation

Hypothèses “documentation commerciale”, souscription 50 000 € (100 parts), quote-part de travaux cible 54 % (27 000 €), TMI 30 % / 45 % :

• TMI 30 % : économie fiscale totale cible ≈ 25,5 % de la souscription (IR + PS), ventilée sur 2025–2026.
• TMI 45 % : économie fiscale totale cible ≈ 33,5 % de la souscription (IR + PS), ventilée sur 2025–2026.
• Plus-value (illustration théorique) : sur les hypothèses internes (prix de revente 44 000 € pour 50 000 € souscrits), l’imposition théorique de plus-value ressort ≈ 5 089 € (10,18 % de la souscription). Exclusivement à titre d’exemple, non garanti.

Quels sont les principaux risques ?

• Perte en capital ; revenus non garantis ; liquidité très limitée (revente incertaine avant la dissolution).
• Risque de durabilité (coûts, dépréciation, contraintes réglementaires).
• Risque d’endettement (recours possible, plafonné statutairement).
• Risque fiscal (changement de loi, remise en cause du déficit en cas de non-respect des conditions).

AMF — SCPI : comment bien s’informer ?

Questions fréquentes

Ressources officielles

• CGI art. 156, I-3° — Déficits fonciers (Légifrance)
• CGI art. 200-0 A — Plafonnement global (Légifrance)
• CGI art. 965 — IFI (Légifrance)
• BOFiP — BOI-RFPI-BASE-20-30 (dépenses de travaux)
• BOFiP — BOI-RFPI-BASE-20-30-10 (définition des travaux)
• BOFiP — BOI-RFPI-BASE-30-20 (imputation des déficits fonciers)
• Service-Public — Revenus locatifs (location non meublée)
• Economie.gouv — Déficit foncier
• AMF — SCPI, OPCI, SIIC : l’investissement dans l’immobilier

Références produits : documentation commerciale Urban Pierre 6 (dernière version fournie), note d’information visée AMF n° 22-04 du 17/05/2022.

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