Urban Pierre 6 est une SCPI de déficit foncier à capital fixe gérée par Urban Premium. Elle cible des immeubles d’habitation anciens à rénover en centres-villes, principalement dans des métropoles régionales et quartiers commerçants. L’objectif consiste à générer une quote-part de travaux déductibles, tout en investissant dans un patrimoine immobilier ancien rénové sur une durée longue.
Urban Pierre 6 est une SCPI fiscale dont la stratégie repose sur l’acquisition d’immeubles anciens à rénover. Les travaux réalisés peuvent générer un déficit foncier imputable sur les revenus fonciers, puis, dans certaines limites, sur le revenu global.
L’intérêt d’Urban Pierre 6 dépend de plusieurs paramètres : quote-part de travaux, fiscalité de l’associé, revenus fonciers existants, durée de détention, qualité des immeubles, calendrier des travaux, location, frais et valeur de cession à terme.
La SCPI vise des immeubles d’habitation anciens à rénover, situés dans des centres-villes, avec une diversification géographique et par nature d’actifs. Les biens peuvent également intégrer des commerces en rez-de-chaussée lorsque cela s’inscrit dans la stratégie patrimoniale.
| Caractéristique | Présentation | Ce que cela implique pour l’investisseur |
|---|---|---|
| Nom du produit | Urban Pierre 6, également appelée UPI6. | SCPI fiscale dédiée au mécanisme du déficit foncier. |
| Nature | SCPI de déficit foncier à capital fixe. | La collecte est encadrée et la sortie s’envisage principalement à long terme. |
| Société de gestion | Urban Premium. | Société de gestion spécialisée dans les SCPI fiscales et l’immobilier ancien rénové. |
| Prix de souscription | 500 € par part. | Permet de calibrer le montant investi selon la fiscalité foncière et la capacité d’épargne. |
| Souscription minimale | 10 parts. | Ticket d’entrée de 5 000 €. |
| Commission de souscription | 12 % TTI du prix de souscription, dont 11 % de collecte et 1 % de recherche. | Frais significatifs à intégrer dans l’analyse de performance à long terme. |
| Ouverture des souscriptions | 07/06/2022. | Collecte déjà ouverte selon les informations de la page. |
| Clôture prévue | 29/12/2025, prorogeable dans les limites statutaires. | Disponibilité à vérifier avant toute souscription. |
| Jouissance | Dernier jour du mois de la souscription, au plus tard le jour de la clôture. | Point à vérifier dans la documentation à jour au moment de souscrire. |
| Durée recommandée | Environ 16 ans. | Inclut acquisitions, travaux, exploitation locative et liquidation. |
| Classification SFDR | Article 8 SFDR. | La SCPI promeut des caractéristiques environnementales, sous réserve de la documentation réglementaire. |
| Objectif DPE | DPE minimum D après travaux, avec moyenne visée C. | Objectif non garanti, dépendant de la bonne exécution des programmes de rénovation. |
| Endettement | Dette plafonnée par l’assemblée générale à 10 % de la valeur comptable des actifs. | Le recours à l’endettement peut amplifier certains risques. |
| IFI | Les parts de SCPI entrent dans l’assiette de l’IFI. | À intégrer dans l’analyse patrimoniale des contribuables assujettis à l’IFI. |
Urban Premium est positionnée sur l’immobilier ancien rénové et les SCPI fiscales, notamment Malraux, déficit foncier, Denormandie et Monument Historique.
La stratégie repose sur la sélection d’immeubles anciens, la réalisation de travaux de rénovation, la remise en location et la valorisation du patrimoine immobilier à long terme.
La société de gestion pilote les acquisitions, le suivi des travaux, la gestion locative, les arbitrages et la liquidation finale, afin de mutualiser l’opération entre plusieurs associés.
Urban Pierre 6 vise la reconquête de centres-villes par l’acquisition et la réhabilitation d’immeubles anciens, principalement à usage d’habitation, avec une approche patrimoniale et locative.
Les actifs ciblés se situent notamment dans des métropoles régionales et des quartiers commerçants, afin de rechercher des bassins de demande locative et une profondeur de marché à long terme.
La diversification porte sur des immeubles d’habitation pouvant intégrer des commerces en rez-de-chaussée, lorsque cela correspond à la qualité de l’emplacement et à la stratégie de valorisation.
Souscription des parts par les investisseurs dans le cadre de la collecte.
Sélection et acquisition d’immeubles anciens à rénover.
Rénovation et amélioration énergétique des actifs, sur environ 30 à 36 mois avec les acquisitions.
Exploitation locative pendant environ 12 ans après les travaux.
Cession progressive du patrimoine et liquidation estimée autour d’un an.
Les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration éligibles peuvent être déduites des revenus fonciers, puis imputées sur le revenu global dans les limites légales, hors intérêts d’emprunt.
Le déficit foncier n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales prévu par l’article 200-0 A du CGI, sous réserve du respect des textes et des conditions applicables.
Le dispositif vise principalement les contribuables percevant déjà des revenus fonciers imposables, afin de pouvoir imputer efficacement la quote-part de travaux et charges.
| Élément | Principe | Point d’attention |
|---|---|---|
| Quote-part de travaux | Les travaux éligibles sont affectés à chaque associé au prorata de ses parts. | La page présente une quote-part cible de 54 % dans l’exemple documentaire. |
| Imputation sur revenus fonciers | Le déficit foncier s’impute d’abord sur les revenus fonciers existants. | Le mécanisme est particulièrement utile si l’investisseur dispose déjà de loyers imposables. |
| Imputation sur revenu global | L’excédent peut être imputé sur le revenu global dans les limites légales, hors intérêts d’emprunt. | Le plafond spécifique du déficit foncier doit être respecté. |
| Prélèvements sociaux | Les prélèvements sociaux de 17,2 % s’appliquent sur les revenus fonciers nets positifs. | Ils doivent être intégrés dans la simulation globale. |
| Plus-value à la sortie | Régime de droit commun des plus-values immobilières : IR 19 % + prélèvements sociaux 17,2 % avant abattements. | Une fiscalité de plus-value peut apparaître même si la performance économique est décevante. |
| IFI | Les parts de SCPI entrent dans l’assiette IFI. | À prendre en compte pour les contribuables concernés. |
Pour une souscription de 50 000 €, soit 100 parts, la documentation évoque une quote-part de travaux cible de 54 %, soit environ 27 000 € de travaux.
Dans l’exemple documentaire, l’économie fiscale totale cible est d’environ 25,5 % de la souscription, en intégrant impôt sur le revenu et prélèvements sociaux, avec une ventilation sur 2025–2026.
Dans l’exemple documentaire, l’économie fiscale totale cible est d’environ 33,5 % de la souscription, en intégrant impôt sur le revenu et prélèvements sociaux, avec une ventilation sur 2025–2026.
| Type de frais | Niveau indiqué | Lecture patrimoniale |
|---|---|---|
| Commission de souscription | 12 % TTI du prix de souscription, dont 11 % de collecte et 1 % de recherche. | Frais importants, à amortir sur une durée longue. |
| Commission de gestion | 6 % TTI pour la gestion administrative. | Rémunère l’administration et le suivi de la SCPI. |
| Commission sur produits | 5 % HT, soit 6 % TTC au taux de TVA en vigueur, sur produits locatifs HT encaissés et produits financiers nets. | Prélevée trimestriellement selon les produits encaissés. |
| Commission de cession de parts | 4,8 % TTI du montant revenant au cédant, à la charge de l’acquéreur. | À prendre en compte si une cession intervient sur le marché secondaire. |
| Transmission | 120 € TTI de frais de dossier par ayant droit. | Frais administratifs en cas de transmission des parts. |
| Commission de cession d’actifs | 0,60 % TTI maximum du prix net vendeur. | Prélevée lors de la cession des immeubles à terme. |
| Suivi et pilotage des travaux | 0,78 % TTC du montant des travaux. | Rémunère le suivi des programmes de rénovation. |
Urban Pierre 6 s’adresse prioritairement aux investisseurs disposant de revenus fonciers imposables. L’intérêt fiscal est d’autant plus marqué que la tranche marginale d’imposition et les prélèvements sociaux pèsent fortement sur les loyers.
Le support doit être analysé comme un investissement immobilier ancien rénové, avec une logique de valorisation à long terme, mais aussi un risque de perte en capital et de liquidité réduite.
L’investisseur doit accepter une durée proche de 16 ans, en intégrant la phase de travaux, la période locative, la cession du patrimoine et la liquidation finale de la SCPI.
Vérifier vos revenus fonciers, votre régime d’imposition, votre TMI, vos prélèvements sociaux, vos déficits déjà reportables et votre capacité à absorber la quote-part de travaux.
Lire la note d’information, les statuts, le DIC, les frais, les risques, la stratégie immobilière, la quote-part travaux et les hypothèses de liquidation.
Comparer plusieurs scénarios : revente basse, loyers différés, fiscalité de plus-value, IFI éventuel, durée réelle de blocage et impact des frais.
Avant toute souscription, il est recommandé de consulter la documentation réglementaire d’Urban Pierre 6 : note d’information visée AMF, statuts, DIC, bulletin de souscription, stratégie d’investissement, quote-part travaux, frais, risques, fiscalité, durée de vie, modalités de sortie et disponibilité actuelle.
Nos conseillers vous accompagnent pour analyser vos revenus fonciers, votre TMI, votre capacité d’imputation, la quote-part de travaux, les frais, la durée de blocage, l’IFI éventuel, la liquidité et l’intégration d’Urban Pierre 6 dans votre stratégie patrimoniale globale.
Document non contractuel. Urban Pierre 6 présente notamment un risque de perte partielle ou totale du capital, un risque d’illiquidité très important, un risque immobilier, un risque locatif, un risque de retard ou de surcoût des travaux, un risque fiscal en cas de non-respect des conditions du déficit foncier, un risque lié aux frais, un risque lié à la durée de blocage, un risque d’endettement, un risque de durabilité et un risque de valorisation à la cession. Les revenus, les distributions et la valeur de revente ne sont pas garantis. La fiscalité dépend de la situation personnelle du souscripteur et peut évoluer. Une analyse personnalisée est recommandée avant toute décision de souscription.
Liens internes utiles :
SCPI déficit foncier : fonctionnement et comparatif ·
SCPI Malraux ·
SCPI Denormandie ·
SCPI Monument Historique
Le mécanisme vise les contribuables percevant déjà des revenus fonciers, afin d’imputer la quote-part de travaux et charges sur ces revenus (puis, dans certaines limites légales, sur le revenu global). Il repose notamment sur le 3° du I de l’article 156 du CGI.
Attention : l’investissement en SCPI comporte des risques. Lisez la note d’information, les statuts et le DIC avant toute décision. Aucun rendement n’est garanti.
Non. Le déficit foncier est hors plafonnement global (CGI art. 200-0 A). Les plafonds spécifiques du déficit (CGI art. 156, I-3°) restent applicables.
Environ 16 ans, incluant travaux, période d’exploitation locative et liquidation.
Au dernier jour du mois de la souscription (au plus tard le jour de la clôture des souscriptions).
Ils peuvent varier fortement selon l’avancement des travaux, la location et le niveau des charges ; aucun rendement n’est garanti.
La SCPI est classée Article 8 SFDR et vise une amélioration énergétique post-travaux (cible DPE ; moyenne visée C).
Oui, les parts de SCPI entrent dans l’assiette de l’IFI.
Références produits : documentation commerciale Urban Pierre 6 (dernière version fournie), note d’information visée AMF n° 22-04 du 17/05/2022.
