Comment fonctionnent les différents régimes de défiscalisation immobilière dans la rénovation ?
A l’heure ou les règlementations visant à la sobriété environnementale dans l’immobilier se multiplient (interdiction progressive de location des passoires thermiques, objectif ZAN ou Zéro Artificialisation Nette, …) investir dans la rénovation du parc immobilier existant plutôt que dans la création de logements neufs peut s’avérer un choix judicieux. Actuellement en France il existe 5 régimes de défiscalisation permettant de bénéficier d’un coup de pouce fiscal pour réaliser un investissement immobilier dans l’ancien rénové que nous vous proposons de revoir ensemble.
La loi Monuments Historiques dédiée à la préservation des immeubles d’exception
La loi Monuments Historiques est un dispositif de défiscalisation immobilière destiné à encourager la restauration et la conservation du patrimoine historique en France. Ce dispositif est considéré comme l’un des plus optimisant fiscalement.
Le régime Monument Historique s’applique aux biens immobiliers classés ou inscrits au titre des Monuments Historiques. Les propriétaires peuvent déduire de leur revenu global 100% des charges liées aux travaux de restauration et d’entretien des biens sans limitation de montant. Cette déduction est imputable sur le revenu global du propriétaire et peut donc réduire le montant de l’impôt sur le revenu, et éventuellement l’IFI via le dispositif plafonnement de l’IFI.
Il est important de noter que le régime Monument Historique est soumis à des conditions strictes , les propriétaires devant entre autres s’engager à conserver et à entretenir leur bien immobilier pendant une période minimale de 15 ans.
La loi Malraux, dédiée à la préservation des centres villes anciens
La Loi Malraux consiste à participer à la rénovation d’un immeuble dans sa totalité (parties communes et privatives), situé dans un secteur sauvegardé ou un quartier ancien dégradé, tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt sur le revenu particulièrement intéressante.
En effet, la réduction d’impôt Malraux peut atteindre jusqu’à 30 % du montant des travaux de restauration réalisés, dans la limite de 400 000 euros sur une période de 4 ans glissants. A noter que la loi Malraux n’est pas concernée par le plafonnement des niches fiscales, et que la totalité des travaux peuvent être passés la même année soit une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 120.000 € sur un an.
A noter qu’afin de bénéficier de cette réduction d’impôts, il conviendra de mettre le bien en location pour une période de 9 ans suite à la réalisation des travaux.
Le déficit foncier pour la rénovation du bâti non classé
Le dispositif du déficit foncier n’est pas un régime de défiscalisation immobilière, il provient du régime commun des revenus fonciers permettant d’imputer sur les revenus locatifs les charges générées pour le percevoir.
Les travaux de rénovation ou de réhabilitation engagés par le propriétaire vont être déduites du revenu global du propriétaire, et donc réduire son impôt sur le revenu. Si le montant des charges est supérieur aux revenus fonciers générés par le bien, un déficit foncier est créé. Ce déficit peut être imputé sur le revenu global du propriétaire, dans la limite depuis 2023 de 21 400 euros par an (10 700 € auparavant). L’excédent éventuel constitue un déficit foncier en report imputable sur des revenus fonciers positifs uniquement pour une période limitée à 10 ans.
Le régime du déficit foncier présente l’avantage de ne pas être concerné par le plafonnement des niches fiscales. De plus, il est cumulable avec d’autres régimes de défiscalisation immobilière, comme la loi Pinel ou la loi Malraux. Certaines opérations sont même « optimisées au déficit foncier » ce qui signifie qu’elles comprennent en plus du régime de défiscalisation mis en place une quote part de travaux déductibles des revenus fonciers, soit ceux déjà perçus, soit ceux à venir générés par le bien financé (exemple : la Pinel optimisée au déficit foncier).
Le régime du déficit foncier présente des contraintes plus légère que les autres régimes, la durée de mise en location étant de 3 ans.
Loi Denormandie le dernier né des régime de défiscalisation
La loi Denormandie est un dispositif lancé en 2019, permettant de bénéficier d’une réduction d’impôts en contrepartie d’un investissement immobilier comprenant une quote part de travaux de rénovation d’au moins 25% au sein de zones géographiques spécifiques (le service des impôts propose un outil en ligne permettant de savoir si votre ville est éligible au dispositif De Normandie).
Le logement ainsi rénové doit être loué nu pour une durée de 6, 9 ou 12 ans à un locataire en faisant sa résidence principale, dans un délai maximum d’un an après l’achèvement des travaux.
La réduction d’impôts est calquée sur le dispositif Pinel à savoir qu’il est plafonné à une base éligible de 300.000 € et de 5.500 € par m², avec un taux pouvant aller jusqu’à 21% pour l’engagement de mise en location le plus long.
La loi Pinel rénovée, le volet « ancien » de la loi Pinel
La Pinel rénovée est un volet méconnu de la loi Pinel. C’est un dispositif fiscal qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pour l’achat d’un bien immobilier ancien rénové destiné à la location pendant une durée minimale de 6 répond. La réduction d’impôt est calculée sur le montant de l’investissement immobilier et des travaux réalisés, dans la limite de 300 000 euros, et peut atteindre jusqu’à 21 % du montant de l’investissement. Cette réduction d’impôts s’applique aux biens situés dans des zones éligibles à loi Pinel, dans la limite d’un double plafond de prix par m² et de ressources de revenus du locataire.
Il est important de noter que chaque régime de défiscalisation immobilière a des conditions et des critères d’éligibilité spécifiques, ainsi que des plafonds de réduction d’impôt. Il est donc conseillé de se renseigner en détail sur chaque régime avant de prendre une décision d’investissement.
