Pinel optimisé au déficit foncier

Cumuler la loi Pinel et le déficit foncier

Le principe du Pinel optimisé

Le Pinel optimisé au déficit foncier est l’addition de deux régimes : le Pinel ancien et le déficit foncier.
Ainsi, ce dispositif peut être mis en place dès lors que la nature des travaux à effectuer dans un logement est compatible avec le Pinel ancien et le déficit foncier.

Les caractéristiques de la loi Pinel rénovée 

• Réduction d’impôts comprise entre 12% et 21% du prix de vente selon la durée de location (6, 9 ou 12 ans) pour les logements éligibles au Pinel +
  A compter du 1er Janvier 2023, le taux de réduction d’IR diminue pour les logements éligibles au Pinel classique.
• La réduction d’impôts est calculée sur le foncier ET les travaux de réhabilitation intérieurs et parties communes
• Les travaux éligibles Pinel sont les travaux de réhabilitation qui permettent de donner au logement l’ensemble des caractéristiques d’un logement décent et au moins 6 des performances techniques (l’arrêté du 19 déc. 2003)

Les caractéristiques du régime des déficits fonciers :

• Les travaux de réparation, d’amélioration, les dépenses d’entretien (toiture,  façade, parties communes) sont déductibles des revenus fonciers et reportables sur 10 ans.
  L’excédent de travaux déductibles sur les revenus fonciers peut s’imputer sur le revenu global à hauteur de 10.700 € (uniquement l’année de réalisation des travaux, et quote part du déficit foncier issu d’intérêts d’emprunts), le reliquat éventuel peut quand à lui être reporté pendant 10 ans, et s’imputera sur des revenus fonciers positifs futurs uniquement (pas sur le revenu global).
  
• Avantage fiscal immédiat et hors plafonnement des niches fiscales

A lire : Comprendre le régime des déficits fonciers et les travaux éligibles

Ainsi, grâce à ce dispositif, l’investisseur peut cumuler les avantages fiscaux liés à un achat en Pinel ancien et réaliser une opération en déficit foncier pour réduire son revenu global.

Ce dispositif offre donc un double avantage fiscal, unique dans la défiscalisation immobilière. Le Pinel optimisé au déficit foncier offre une réduction d’impôts plus importante que le Pinel ancien seul et/ ou le déficit foncier seul. En effet, les travaux passés en déficit foncier pourront générer un gain d’impôts pouvant aller jusqu’à 62.2% (contre 21% des travaux au maximum s’ils sont inclus dans l’assiette Pinel).

D’autre part, le fait d’opter pour une Pinel optimisée au déficit foncier permet d’obtenir une réduction d’impôts sur le foncier, ce qui n’est pas le cas dans le cadre d’un déficit foncier pur.

Attention, l’obtention et la conservation de l’avantage fiscal sont conditionnés au respect des contraintes imposées par la loi Pinel.

2# Les biens et programmes concernés

L’acquisition d’un bien en Pinel optimisé est l’assurance d’un investissement à proximité de centre-ville (Zones éligibles Pinel). Celle localisation est un plus pour une potentielle plus-value en cas de revente et limitera considérablement le risque de vacance locative.

De plus, les programmes éligibles au Pinel optimisé sont généralement de petites copropriétés qui bénéficient du charme de l’ancien et d’atouts architecturaux.

Les programmes Pinel optimisé ne sont pas nombreux, mais plusieurs opérations sont lancées chaque année. Nous vous invitons à nous contacter pour être avertis des programmes en cours et à consulter notre site internet dédié à la défiscalisation immobilière :