L’acquisition d’un bien immobilier se réalise en général en pleine propriété. Le droit de propriété peut être subdivisé en deux droits distincts (on parle alors de démembrement de propriété) :
- La nue-propriété qui donne à son titulaire le droit de disposer du bien sans en avoir la jouissance
- L’usufruit qui est le droit d’utiliser le bien ou d’en percevoir les revenus.
Certains investisseurs font le choix de n’acquérir que la nue-propriété ; l’usufruit est alors détenu par une autre personne physique ou morale pour une durée temporaire.
Quels sont les avantages de l’achat en démembrement ?
Pourquoi faire le choix de l’acquisition en nue-propriété ?
Nous vous répondons.
Pourquoi réaliser un achat en démembrement ?
Développer un patrimoine immobilier
L’acquisition d’un bien immobilier en nue-propriété permet à un investisseur de disposer du bien et ainsi de développer son patrimoine immobilier.
Avec l’acquisition de la nue-propriété uniquement, l’investisseur n’est pas redevable des charges d’entretien du bien et ne générera pas imposition supplémentaire durant toute la durée du démembrement.
L’investissement en nue-propriété peut être particulièrement intéressant dans les villes très attractives, où le prix de l’immobilier est élevé : l’investisseur achète uniquement la nue-propriété et obtient la pleine propriété à la fin du démembrement.
Ainsi, une opération en nue-propriété est une opération immobilière nécessairement réussie pour celui recherche avant tout la valorisation de son capital.
Exemple :
Monsieur et Madame PARFAITS disposent d’un capital disponible de 260 000 €. Ils souhaitent investir en immobilier afin de générer des revenus réguliers dans 15 ans, c’est-à-dire au moment où ils prendront leur retraite.
Le prix d’achat de la nue-propriété est de 240 000 € auquel il convient d’ajouter les droits d’enregistrements et émoluments du notaire (+/- 8 %) soit un montant total de 259 200 €.
Pour un démembrement de propriété d’une durée de 15 ans, la nue-propriété représente par hypothèse 56 % de la valeur en pleine propriété. Ainsi le bien acquis vaut en pleine propriété 428 600 €.
Pendant 15 ans, ils ne perçoivent aucun revenu, n’acquittent aucun impôt (ni IR, ni PS, ni IFI).
Au terme du démembrement :
Ils obtiennent (sans frais, ni fiscalité) la pleine propriété d’un bien estimé initialement à 428 600 € (hors revalorisation).
Si l’on retient un rendement net de charge de 4 %, ils percevront un revenu locatif annuel de 17 100 € avant fiscalité.
Ils ont également la possibilité de revendre le bien au prix de la pleine propriété.
Capitaliser sans imposition
Lorsqu’un investisseur fait l’acquisition d’un bien en nue-propriété, cela revient à placer une somme qui va capitaliser mécaniquement, sans imposition. En effet, cette capitalisation est réalisée en dehors du champ de l’IFI, sans impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux.
Aussi, durant la durée du démembrement, l’imposition de l’investisseur n’est pas impactée par cet investissement.
Au terme du démembrement, l’investisseur récupère l’usufruit sans fiscalité ni frais.
L’achat en démembrement permet donc d’obtenir une rémunération directe (= capitalisation) et indirecte (= gain IFI).
A qui s’adresse l’achat en démembrement ?
L’investissement en nue-propriété d’un bien immobilier est préconisé pour des personnes physiques qui :
- disposent d’un capital à investir (paiement comptant) ou d’une capacité d’épargne importante (financement bancaire) car il n’y aura pas de loyer pour aider à rembourser l’échéance
- n’ont pas besoin de revenus immédiats, mais plutôt à terme (différé dans le temps)
- sont fortement assujetties à l’IR et/ou à l’IFI (puisque la nue-propriété n’est pas prise en compte dans l’assiette de l’IFI).
L’investissement en nue-propriété s’adresse également aux personnes morales. En effet, une personne morale soumise à l’IS peut acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier. Si elle finance son acquisition à crédit, les intérêts d’emprunt seront déductibles, peu importe la qualité de l’usufruitier.
L’achat d’un bien immobilier en démembrement permet donc de réaliser l’acquisition du bien à un prix très attractif (prix de la nue-propriété uniquement)
A lire également : L’intérêt d’investir au sein d’une SCPI en démembrement
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