Avec l’instauration du prélèvement à la source en 2019 et l’année de transition 2018, les contribuables désireux de réaliser un investissement immobilier locatif peuvent légitimement se poser la question du régime fiscal sous lequel se positionner.
En effet, les revenus de l’exercice 2018 seront déclarés en 2019 comme chaque année, mais seront neutralisés par l’octroi d’un « CIMR » ou Crédit d’Impôts Modernisation du Recouvrement qui annulera l’impôt calculé sur les revenus qualifiés de non exceptionnels perçus en 2018 – CIMR qui pourra être remboursé si le contribuable a bénéficié en cours d’année 2018 de réduction ou crédit d’impôts.
Attention toutefois, le montant de ce remboursement sera plafonné au montant de l’impôt théoriquement dû si 2018 n’avait pas été une année de transition vers le prélèvement à la source. Inutile donc de « sur défiscaliser » en pensant recevoir un chèque conséquent de remboursement de CIMR.
Investir en Malraux :
L’investissement en loi Malraux conserve tout son intérêt en 2018 puisque les réductions et crédits d’impôts sont maintenus. La réduction d’impôts Malraux obtenue en 2018 sera donc soit imputée sur l’impôt dû au titre des revenus exceptionnels 2018, soit remboursée en 2019 dans la mesure ou elle ne dépasser pas le montant de CIMR calculé par l’état, l’excédent éventuel étant reportable pour les projets éligibles à la loi Malraux 2017.
Monument Historique :
La déduction permis pour l’acquisition et la restauration d’immeubles classés ou inscrits à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques trouvera un fort intérêt pour les personnes bénéficiant de revenus exceptionnels imposables au barème en 2018 (plus-values, dividendes, certaines primes et indemnités…). En effet, pour les personnes bénéficiant de ce type de revenus, le fait de réaliser des opérations de rénovation de telles propriétés en 2018 permettra de bénéficier d’une déduction à 100% en 2018 et à 50% en 2019, soit une déduction totale de 150% des dépenses réalisées.
Pour les personnes n’ayant pas de revenu qualifié d’exceptionnel ce régime n’aura pas d’intérêt car les revenus 2018 n’étant pas imposés, la déduction n’aura pas d’impact fiscal.
Investir en Déficit foncier :
Le constat pour le déficit foncier est le même que pour le monument historique : le régime sera très intéressants pour certains, et sans intérêt pour d’autres. En effet, les travaux réalisés seront déductibles à 100% en 2018 (sans impact fiscal – sauf peut-être les prélèvements sociaux qui ne devraient – selon nous – peut-être pas être annulés par le CIMR), et à hauteur de 50% en 2019. Ainsi, pour que le déficit foncier soit intéressant cette année il faut réaliser à minima le double de son revenu net imposable augmenté de 10.700 €, en travaux déductibles en 2018 – et éviter de prévoir des travaux sur les biens déjà détenus en 2019 (en 2019 on ne pourra déduire que 50% des travaux réalisés sur les biens déjà détenus au 1er Janvier).
Au-delà de ce seuil la déduction sera valorisée pour 150% du montant de travaux réalisés sous forme de déficit reportable.
Exemple : M et Mme X ont un revenu foncier net usuel de 20.000 €. Ils réalisent en 2018 des travaux sur un bien leur appartenant pour un montant total de :
30.000 € : leur revenu foncier est gommé, sans impact sauf à voir les prélèvements sociaux, et le solde soit 10.000 € s’impute sur le revenu global sans impact. En 2019 la moitié de cette somme est imputée soit 15.000 € générant alors une économie d’impôt.
61.400 € : les 20.000 € de revenus fonciers sont gommés, 10.700 € sont imputés sur le revenu global et le solde soit 30.700 € est mis en report. La moitié des travaux 2018, soit 30.700€ est déductible en 2019, j’aurai donc bien au total une déduction « utile » de 61.400 €
92.100 € : les 20.000 € de revenus fonciers sont gommés, 10.700 € sont imputés sur le revenu global et le solde soit 61.400 € est mis en report. La moitié des travaux 2018, soit 46.050 e est déductible en 2019, j’aurai donc une déduction « utile » totale de 107.450 €, soit plus que le montant réellement réalisé.
L’investissement avec Pinel :
La loi Pinel qui devait initialement prendre fin au 31.12.2017 a été prorogée pour 4 ans avec un recentrage en termes de zones. La réduction d’impôts Pinel est générée à partir de la date de livraison du bien, ainsi pour un bien livré cette année, la première réduction d’impôts, d’un montant maximum de 6.000 € sera remboursée en 2019, et les autres réductions d’impôts s’imputeront de manière classique sur l’impôt dû.
Pour les biens livrés après 2019 l’impact de l’année blanche fiscale sera nul puisque la réduction d’impôts démarrera après son terme.
