Le déficit foncier

1) Qu’est-ce que le déficit foncier et qui peut en bénéficier ?

Le déficit foncier apparaît lorsque, pour un logement loué nu (usage d’habitation) au
régime réel, vos charges déductibles excèdent vos loyers encaissés sur l’année.
Ce déficit peut, sous conditions, être imputé :

• sur votre revenu global (salaires, BIC, pensions…) dans la limite de 10 700 € par an (hors intérêts d’emprunt) ;
• et/ou sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes pour l’excédent et pour la part provenant des intérêts d’emprunt.

Le mécanisme soutient la rénovation et l’entretien du parc locatif. Il s’applique aux biens détenus en
direct ou via des sociétés translucides (SCI, SCPI), sous réserve des règles propres à ces structures.

Références : BOFiP (imputation et périmètre), Service-Public.

2) Micro-foncier ou régime réel : quel choix pour créer un déficit ?

Le micro-foncier s’applique si vos loyers bruts annuels ≤ 15 000 €. Il offre un
abattement forfaitaire de 30 % mais n’autorise aucune déduction au réel :
vous ne pouvez pas « créer » un déficit. Pour imputer un déficit, il faut relever du régime réel
(par obligation si > 15 000 €, ou par option si ≤ 15 000 €).

• Micro-foncier : simplicité, pas de justificatifs détaillés, pas de déficit.
• Régime réel : charges réelles (travaux, intérêts, taxes, assurances, frais de gestion…) déductibles selon les règles ; possibilité de déficit foncier.

Références : Service-Public (micro vs réel), BOFiP micro-foncier.

3) Quels travaux sont déductibles et lesquels ne le sont pas ?

Déductibles au réel (liste non exhaustive, à justifier par devis/factures acquittées) :

• Entretien et réparation : remise en état sans modifier la structure (plomberie, électricité, toiture à l’identique…).
• Amélioration (immeubles d’habitation) : apporte un confort nouveau sans modifier la structure (isolation, remplacement chaudière, double vitrage, ventilation, salles d’eau, cuisines équipées intégrées…).
• Charges de copropriété (quote-part de travaux éligibles), frais de gestion, assurances, taxes (foncière…), provisions pour charges sous conditions de régularisation.

Non déductibles :

• Construction, reconstruction, agrandissement (surélévation, modification importante du gros-œuvre, augmentation de surface, transformation lourde).
• Améliorations indissociables d’une reconstruction/agrandissement.

Références : BOFiP (définitions et exclusions), impots.gouv.fr (FAQ travaux non déductibles).

4) Comment fonctionne le plafond de 10 700 € et quand s’applique le 21 400 € ?

Par défaut, la fraction du déficit résultant des dépenses autres que les intérêts est
imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.

Rehaussement temporaire à 21 400 € (2023–2025) : pour certains travaux de rénovation énergétique,
le plafond d’imputation peut être porté à 21 400 €. Principales conditions :

• Devis accepté à compter du 05/11/2022 et dépenses payées entre le 01/01/2023 et le 31/12/2025 ;
• Travaux permettant de sortir le logement d’une classe DPE F/G pour atteindre A à D, alignés avec la liste éco-PTZ ;
• Justificatifs : DPE avant et après, factures détaillées ;
• Option matérialisée dans la déclaration 2044 (ligne dédiée).

À défaut d’option (ou de critères remplis), on reste sur le plafond 10 700 €.

Références : Légifrance (art. 41 DO), BOFiP (actu 16/09/2025), presse pédagogique (ligne 224 bis).

5) Quels sont les délais de report (6 ans / 10 ans) et comment les utiliser ?

• Sur revenu global : la partie imputable (hors intérêts) non absorbée l’année N est reportable sur le revenu global des 6 années suivantes.
• Sur revenus fonciers : la fraction > 10 700/21 400 et la part liée aux intérêts sont reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Astuce calendrier : rapprocher le paiement des travaux de l’année où votre TMI est la plus élevée maximise l’impact sur l’IR (en respectant l’ensemble des conditions).

Références : Service-Public (reports), BOFiP (rappels généraux).

6) Quelle est la règle des 3 ans et quelles exceptions prévues par la loi ?

Si vous imputez un déficit sur votre revenu global, le logement concerné doit être
loué jusqu’au 31 décembre de la 3^e année suivant celle de l’imputation (location effective et permanente).
La location meublée dans ce délai est assimilée à une rupture.

Exceptions légales (pas de remise en cause) :

• Invalidité (cat. 2 ou 3 au sens du CSS)
• Licenciement
• Décès (contribuable/époux/partenaire PACS)

Mesures de tempérament :

• Expropriation pour utilité publique
• Fusion de SCPI (caractère intercalaire, pas d’interruption)

À défaut, l’administration peut réintégrer le déficit imputé sur le revenu global, reconstituer les revenus
et limiter le report futur au seul revenu foncier.

Références : BOFiP (règle des 3 ans, exceptions, rescrit 2010/35).

7) Comment déclarer le déficit foncier (formulaire 2044, ligne 224 bis) ?

Formulaire : n° 2044 (ou 2044-SPE pour cas particuliers).

1. Reporter loyers bruts, charges déductibles, intérêts.
2. Calculer le résultat foncier.
3. Imputer :
   • d’abord sur autres revenus fonciers ;
   • puis, si possible, sur le revenu global (10 700 € par défaut, 21 400 € si option et éligibilité).
4. Renseigner les régularisations de copropriété (annexe).
5. Conserver les pièces : baux, DPE avant/après (si 21 400 €), devis, factures, preuves de mise en location continue.

Point pratique : l’option 21 400 € est facultative et s’exerce via la ligne dédiée (ex. 224 bis), selon la notice annuelle.

Références : BOFiP (actu 2025), notice déclarative, presse pédagogique.

8) Peut-on combiner déficit foncier avec SCPI, Malraux, Monuments Historiques ou Denormandie ?

• SCPI de déficit foncier : la transparence fiscale permet la remontée du résultat chez l’associé. La règle des 3 ans peut viser la conservation des parts.
• Outre-mer (199 undecies A) : non-cumul pour un même logement entre réduction d’impôt Outre-mer et imputation d’un déficit sur revenu global.
• Malraux / Monuments Historiques : dispositifs distincts (réduction d’impôt vs déduction spécifique).
• Denormandie : réduction d’impôt ; pas de double avantage pour une même dépense.

À lire pour plus d’informations :

SCPI déficit foncier ·
Programme Malraux ·
Monuments Historiques

9) Quels risques et erreurs fréquentes faut-il éviter ?

• Location interrompue dans les 3 ans (meublée, vacance non justifiée) ⇒ reprise de l’avantage.
• Mauvaise qualification des travaux (amélioration vs reconstruction) ⇒ redressement.
• Pièces manquantes (DPE avant/après pour 21 400 €, devis/factures).
• Copropriété : non-régularisation des provisions.
• Cumuls illicites (Outre-mer + déficit global sur même bien).
• Sous-évaluation des loyers ou conditions non normales ⇒ déductibilité remise en cause.

10) Deux exemples chiffrés pour bien comprendre

Important : ces exemples sont pédagogiques et ne constituent pas un conseil personnalisé.

11) Quelles questions fréquentes en 2025 ?

Peut-on imputer des intérêts d’emprunt sur le revenu global ?

Non. Les intérêts se reportent uniquement sur les revenus fonciers (10 ans).

Combien de temps garder les pièces ?

Au moins la durée de prescription fiscale ; en pratique 10 ans pour travaux, DPE, baux, régularisations.

Vacance locative pendant les 3 ans : est-ce bloquant ?

Une vacance brève est admise si vous prouvez vos diligences (annonces, loyer non dissuasif…).

Peut-on cumuler Outre-mer et déficit global ?

Non pour le même logement (CGI art. 156 I-3, dernier alinéa).

SCPI : la règle des 3 ans s’applique-t-elle ?

Oui, elle peut viser la conservation des parts si déficit imputé sur le revenu global via la SCPI.

Que devient le déficit en cas de vente anticipée ?

L’imputation globale est reprise (sauf exceptions) ; le déficit redevient reportable sur revenus fonciers jusqu’à cessation (sans report au-delà si la location cesse).

12) Où se faire accompagner pour sécuriser votre démarche ?

Nous proposons une analyse indépendante de votre situation (régime, nature des travaux, calendrier, interactions)
et un contrôle des pièces avant déclaration.

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