J’ai fait un déficit foncier, est-ce que je peux vendre dans les 3 ans ?

Déficit foncier : quelle est exactement la règle des trois ans ?

L’article 156 du Code général des impôts subordonne l’imputation sur le revenu global du déficit foncier provenant de dépenses déductibles autres que les intérêts d’emprunt au maintien de l’immeuble en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation.

La règle vise donc l’année fiscale au titre de laquelle le déficit a effectivement été imputé sur le revenu global. Si plusieurs années d’imputation sont concernées, le calendrier doit être vérifié année par année.

Exemple : travaux payés et déficit imputé en 2026

Si des dépenses payées en 2026 génèrent un déficit foncier imputé sur le revenu global au titre de 2026, l’immeuble doit en principe rester affecté à la location jusqu’au 31 décembre 2029.

Une vente réalisée avant cette date peut donc entraîner une remise en cause de l’imputation sur le revenu global, sauf si une exception applicable au dossier est remplie.

Et si le déficit n’a pas été imputé sur le revenu global ?

La règle de maintien en location décrite ci-dessus est attachée à l’imputation du déficit foncier sur le revenu global. La fraction du déficit qui excède la limite d’imputation sur le revenu global, ainsi que la fraction provenant des intérêts d’emprunt, relève en principe du report sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Une vente doit néanmoins être analysée avec l’historique complet des déclarations : l’existence de déficits reportables, d’autres immeubles produisant des revenus fonciers et la chronologie des imputations peuvent modifier les conséquences pratiques.

Que se passe-t-il en cas de vente avant la fin de l’obligation de location ?

Lorsque la condition de location n’est pas respectée et qu’aucune exception ne s’applique, l’imputation du déficit foncier sur le revenu global est remise en cause. Le BOFiP prévoit alors une reconstitution du revenu global et des revenus fonciers des années concernées selon les règles applicables en l’absence d’imputation sur le revenu global.

Le déficit qui avait été indûment imputé sur le revenu global peut alors être replacé dans le mécanisme de report sur les revenus fonciers des dix années suivantes, dans les conditions de droit commun. Si le contribuable ne dispose plus de revenus fonciers suffisants pendant la période de report, tout ou partie de ce déficit peut ne pas être utilisé.

Dans quels cas la remise en cause peut-elle ne pas s’appliquer ?

Le BOFiP rappelle trois exceptions légales principales lorsque les conditions prévues sont remplies :

• invalidité du contribuable ou de son conjoint/partenaire soumis à imposition commune correspondant aux catégories prévues par le Code de la sécurité sociale ;
• licenciement du contribuable ou de son conjoint/partenaire, sous les conditions temporelles précisées par l’administration ;
• décès du contribuable ou de son conjoint/partenaire pour les déficits antérieurs à la date du décès.

Le BOFiP prévoit également certaines mesures de tempérament, notamment en cas d’expropriation pour cause d’utilité publique sous conditions. L’application d’une exception doit être vérifiée sur le dossier réel avant la cession.

Peut-on utiliser des travaux pour la plus-value après un déficit foncier ?

Il ne faut pas compter deux fois une même dépense. Le BOFiP prévoit, dans certaines situations, qu’une fraction de travaux correspondant à un déficit encore reportable et non encore prise en compte pour l’impôt sur le revenu puisse intervenir dans la détermination de la plus-value, à condition notamment de renoncer expressément au report correspondant et d’en réduire le solde.

Cette option dépend de la nature des travaux, de leur prise en compte fiscale antérieure et de l’état du déficit reportable au moment de la vente. Elle doit être calculée avant la déclaration de plus-value ; il ne s’agit pas d’un choix automatique toujours plus avantageux.

Que vérifier avant de vendre un bien ayant généré un déficit foncier ?

1. reprendre les déclarations de revenus fonciers et identifier les années où un déficit a été imputé sur le revenu global ;
2. calculer pour chaque année l’échéance du 31 décembre de la troisième année suivante ;
3. identifier les déficits encore reportables sur les revenus fonciers ;
4. vérifier l’existence éventuelle d’une exception à la remise en cause ;
5. simuler les conséquences fiscales de la vente et, si nécessaire, le traitement des travaux pour la plus-value ;
6. conserver les justificatifs des travaux, des paiements et des déclarations concernées.

Quels travaux sont déductibles ? · Guide complet du déficit foncier

Références officielles

• Article 156 du Code général des impôts — Légifrance
• BOFiP — modalités d’imputation des déficits fonciers
• impots.gouv.fr — location vide et gestion du déficit foncier