J’ai fait un déficit foncier, est-ce que je peux vendre dans les 3 ans ?

Quand peut-on revendre un bien acquis en déficit foncier ?

Lorsque des travaux sont réalisés sur un bien loué nu et sont déduits du revenu global, le contribuable doit conserver le bien jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant celle au titre de laquelle les travaux ont été déduits.

Exemple :
Des travaux sont réalisés en septembre 2020 : le bien doit être conservé jusqu’au 31 décembre 2023.
Lorsque les travaux sont déduits uniquement des revenus fonciers de l’année ou sont déduits sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, cette déduction n’est soumise à aucun délai de conservation du bien.

Remarque :
Les développements qui suivent s’appliquent en cas de vente du bien dans les 3 ans, et plus généralement en cas d’arrêt de la location en nue dans les 3 ans (passage du nu au meublé par exemple).

1/ Si les travaux sont inférieurs aux revenus fonciers (= imputation uniquement sur les revenus fonciers de l’année)
Lorsque les travaux sont inférieurs aux revenus fonciers de la même année, ces travaux sont déductibles des revenus fonciers de l’année (le solde positif du revenu foncier est taxé).

Cette déduction des revenus fonciers de l’année n’est soumise à aucune obligation de conservation (la seule obligation étant que les travaux aient été réalisés dans le but d’obtenir et de conserver des revenus fonciers).

Ainsi, la vente dans les 3 ans ne remet pas en cause cette déduction, cependant, il faudrait en toute logique percevoir des revenus fonciers suite aux travaux afin de justifier qu’ils ont été réalisés en vue d’obtenir ou de conserver des revenus fonciers.

2/ Si les travaux sont supérieurs aux revenus fonciers (= imputation sur le revenu global)
Lorsque les travaux sont supérieurs aux revenus fonciers de la même année, ces travaux génèrent un déficit foncier.

Ce déficit foncier est déductible du revenu global de l’année dans la limite de 10 700 €.

Cette déduction du revenu global est conditionnée au maintien du bien en location nue pendant 3 ans (et plus précisément jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant celle au titre de laquelle les travaux ont été déduits).
Ainsi, en vente dans les 3 ans, la déduction du revenu global est remise en cause : le contribuable doit payer l’impôt sur le « rehaussement » du revenu global ainsi que des intérêts de retard.

Cependant les travaux « retirés » du revenu global ne sont pas perdus, ils peuvent être déduits des revenus fonciers des 10 années suivant la réalisation des travaux (ils sont alors « transformés en déficit foncier reportable).

A noter :

En cas de déduction du revenu global, le contribuable doit et a tout intérêt à déclarer la vente du bien à l’administration fiscale (lors de la déclaration annuelle : déclaration 2044, cadre 40, page 4) afin de « transformer » la déduction du revenu global en déficit foncier reportable : en effet, la déduction du revenu global permet de réduire l’IR uniquement. Au contraire, la déduction des revenus fonciers des 10 années suivantes permet de réduire l’IR et les prélèvements sociaux.

Si le contribuable ne dispose pas de revenus fonciers suffisant durant les 10 années suivant la réalisation des travaux, ce déficit foncier reportable est perdu. Au lieu de les « transformer » en déficit foncier reportable, le contribuable a, alors, plutôt intérêt à prendre en compte les travaux pour réduire le montant de la plus-value imposable (ces travaux viennent en majoration du prix d’acquisition).

Le déficit excédant 10 700 € est déductible des revenus fonciers des 10 années suivantes (il s’agit d’un déficit foncier reportable). Cette déduction n’est soumise à aucune obligation de conservation (la seule obligation étant que les travaux aient été réalisés dans le but d’obtenir et de conserver des revenus fonciers).

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