Retrouvez ci-dessous les réponses à des nombreuses questions sur la SCPI Renovalys n°7 et son investissement.
Les réponses et les questions proviennent de la société de gestion, (Advenis REIM).
La SCPI Renovalys n°7 permet de bénéficier d’avantages fiscaux au titre de l’année de souscription.
Cela concerne-t-il uniquement les investisseurs disposant de revenus fonciers ?
Il faut distinguer deux types d’investisseurs, ceux qui ont des revenus fonciers imposables et ceux qui n’en disposent pas.
Ce qui disposent de revenus fonciers imposables :
Le déficit généré se déduira en premier lieu des revenus fonciers, sans plafonnement. Le gain fiscal sera donc lié à la tranche marginale d’imposition auquel on ajoute les prélèvements sociaux économisés (17,2%).
L’excédent de déficit foncier s’il existe, sera alors déductible du revenu global dans la limite de 10 700€ et le surplus potentiel sera reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Ce qui ne disposent pas de revenus fonciers imposables :
Le déficit généré sera directement déductible du revenu global dans la limite de 10 700€ l’année de la souscription. Le gain sera donc lié uniquement à la tranche marginale d’imposition.
L’excédent de déficit au-delà de 10 700€ sera déductible des revenus fonciers sur les 10 années suivantes.
Pour un investissement en fin d’année, quand et comment va se matérialiser la « perception » de mon avantage fiscal ?
Avec la mise en place du prélèvement à la source, l’investisseur de fin d’année a en principe déjà payé ses acomptes d’impôt et de prélèvements sociaux tout au long de l’année 2020.
Or, la quote-part de travaux afférente à la souscription de parts de la SCPI Renovalys n°7 en 2020, est déductible des revenus fonciers (et le cas échéant du revenu global) perçus en 2020.
En pratique, l’associé reportera cette quote-part sur sa déclaration des revenus 2020 à souscrire en mai 2021.
Au cours de l’été 2021, l’investisseur recevra son avis d’imposition final des revenus 2020 avec la régularisation des prélèvements à la source opérés en 2020.
Ainsi pour un investissement en fin d’année 2020, la matérialisation de l’avantage fiscal en termes de trésorerie a lieu au cours de l’été 2021.
Comment l’objectif de 43% de déduction sur les revenus fonciers est-il déterminé ?
Advenis REIM cible des immeubles dont le ratio foncier/réhabilitation est en moyenne de 50%, dans des grandes métropoles.
La somme réellement investie en immobilier étant de 86% ( 14% de prime d’émission) on arrive à 43% ( de ces 86%). C’est un minimum, potentiellement le montant déduit est plus important, Advenis REIM en prend connaissance l’année suivante en fonction des investissements réalisés en toute fin d’année.
Par exemple, pour la SCPI Renovalys N° 6, les taux de déduction ont été en 2017 de 60,27%, et 43,72 en 2016, et pour Renovalys Patrimoine 62,56% en 2017 et 46,24% en 2016.
Pourquoi la durée d’investissement recommandée sur cette SCPI est de 18 ans ?
Le délai total d’immobilisation est long pour plusieurs raisons :
- Le cycle d’investissement dans l’immobilier d’habitation est long, une quinzaine d’années au moins
- La SCPI n’ayant vocation à revendre ses immeubles qu’après un délai de détention d’au moins 16 ans, la législation actuelle permet après ce délai, que l’assiette imposable au titre de la plus value soit minorée d’un abattement de 66% au titre de l’impôt sur le revenu au taux de 19% et de 18,15% au titre des prélèvements sociaux au taux de 17,2%, soit une fiscalité globale de 20,54% du montant de la plus
value nette imposable.
Y a-t-il une possibilité de revente avant cette échéance ?
La cession de ses parts peut s’effectuer sur un le marché secondaire ou de gré à gré.
Compte tenu de la spécificité fiscale de la SCPI Renovalys n°7, le marché secondaire devrait être quasi inexistant pendant toute la durée de vie de la société, tant sur les demandes de vente que sur les offres d’achat. La société de gestion ne garantit pas la revente des parts sociales.
Dans le cas d’une cession de gré à gré, le prix de cession est librement débattu entre les cédants et les cessionnaires. Dans tous les cas, un droit d’enregistrement de 6% TTC (taux actuellement en vigueur) est applicable à la charge du cessionnaire. Ce droit est inclus dans le prix payé par le cessionnaire. Par ailleurs, en cas de cession de ses parts, des frais de dossier s’élevant à 180€ TTC pourront être demandés.
Néanmoins, rappelons qu’il est conseillé de conserver son investissement sur la durée préconisée. La liquidité du placement est très limitée. L’avantage fiscal, composante importante de la rentabilité du placement, ne peut être transmis, si bien que les possibilités de vente des parts sont réduites, sauf à des prix très décotés.
La société de gestion ne garantit pas la revente des parts sociales.
Et au terme de la durée de placement comment se passe la liquidation et comment sont traitées les plus-values ?
Au terme des 16 ans, l’assemblée générale extraordinaire va inviter chaque associé à se prononcer sur la liquidation du patrimoine. Si les associés votent en ce sens, la société de gestion mettra en vente les biens de gré à gré ou aux enchères que ce soit à la découpe ou par ensemble immobilier, et de préférence à des personnes souhaitant en faire leur habitation, afin d’en tirer le meilleur prix.
A la clôture de ces opérations de liquidation, le solde éventuel est ensuite versé aux associés. Nous pensons que la liquidation totale prendra un à deux exercices, les clients en percevront ainsi les fruits à l’issue de la clôture des comptes annuels.
La plus-value imposable sera déterminée en fonction de la valeur des parts liquidées. Le calcul du gain fiscal à la liquidation sera soumis aux aléas du marché de l’immobilier ainsi qu’à une éventuelle modification du calcul de la fiscalité des plus-values.
Comment évoluent les anciens millésimes d’Advenis REIM ?
Il est à noter que la première SCPI Déficit Foncier a été lancée en 2011. Aucune des SCPI d’Advenis REIM n’a donc été liquidée.
Pour pouvoir évaluer la valeur de ces anciens millésimes, il faut commencer par distinguer la valeur des actifs proprement dite de la valeur des parts, qui comprend les frais de souscription et la partie réhabilitation qu’il est nécessaire d’amortir.
Nous pouvons constater que la valeur des actifs dépend de deux facteurs : les travaux qui vont ou ont été réalisés et la situation locative.
Ces deux facteurs dans le temps peuvent faire évoluer le prix des actifs. La véritable valeur du patrimoine de ces anciens millésimes est donc conditionnée à la mise en vente du parc immobilier. Le montant du capital potentiellement perçu dépendra du prix de cession du patrimoine immobilier détenu par les SCPI et de l’évolution du marché de l’immobilier d’habitation sur la durée de conservation des parts.
Néanmoins, nous pouvons constater en 2020 que les valeurs de réalisation et de reconstitution de la plupart des SCPI Renovalys sont en augmentation régulière depuis 3 ans et que le taux d’occupation financier de nos SCPI, dont le patrimoine immobilier est livré, oscille entre 80% et 95% ce qui démontre l’attractivité de l’emplacement de nos opérations.
Cet investissement comporte un risque de perte en capital et le capital investi comme les revenus locatifs ne sont pas garantis.
Comment se positionne Renovalys N°7 par rapport aux offres concurrentes ?
Cette SCPI permet une déduction des déficits à hauteur de 100% l’année de souscription. Il s’agit d’une offre « sur mesure » pour chaque investisseur. En effet, ils investissent en fonction de leur situation fiscale personnelle, de leur taux marginal d’imposition et de la composition de leurs revenus.
La politique d’investissement privilégie des investissements dans des grandes métropoles. La contrepartie, c’est un prix de foncier qui peut être plus élevé mais aussi un meilleur potentiel de valorisation à terme. En effet, la pression foncière est plus forte dans des villes comme Paris, Lyon ou Aix en Provence. Du point de vue de la location, ces villes se situent également dans des zones tendues.
Est-ce que l’on peut souscrire à cette SCPI à l’aide d’un crédit ?
Oui, c’est possible avec :
- un crédit immobilier
- un prêt personnel affecté
- Les intérêts d’emprunts et garanties seront déductibles des revenus fonciers des investisseurs. En revanche, ils ne peuvent être déduits du revenu global.
Etre accompagné pour investir au sein de Renovalys n°7
Nous sommes à votre écoute pour vous conseiller et vous accompagner dans l’investissement en SCPI de déficit foncier. N’hésitez pas à nous contacter via le formulaire ci-dessous.
[contact-form-7 id= »8785″ title= »Formulaire contact Global »]
