Responsable éditorial : Bertrand BROTTIER, fondateur de Reduction-Impots.fr.
Défiscalisation immobilière · Mise à jour septembre 2026
Loi Denormandie : investir dans l’ancien rénové et bénéficier d’une réduction d’impôt sous conditions
Le dispositif Denormandie est une réduction d’impôt sur le revenu destinée aux particuliers qui acquièrent un logement ancien à rénover, ou un local à transformer en logement, dans une zone éligible puis le donnent en location nue. Pour les opérations concernées, les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Le dispositif est ouvert aux acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2027.
Disponibilités et conditions à confirmer avec le cabinet.
Malraux Troyes – Marquise, 53 rue TurenneTroyesDécouvrir le programme 
Malraux, Déficit foncier à Angoulème – rue Paul AbadieAngoulêmeDécouvrir le programme 
Déficit foncier à Carpentras – Hôtel de QuinconceCarpentrasDécouvrir le programme 
Monument Historique Pontivy – Hôtel de RoscoëtRennesDécouvrir le programme 
Denormandie ASL / Déficit foncier à Dieppe : 25 rue DesmarquetsDieppeDécouvrir le programme 
Denormandie à Caen – Rue Georges LebretCaenDécouvrir le programme 
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Faire vérifier votre projet DenormandieÉchanger avec un conseiller sur l’éligibilité, les travaux et la cohérence locative du projet.Contacter un conseiller
La loi Denormandie prolonge la logique de l’investissement locatif avec réduction d’impôt dans l’ancien à rénover. Elle vise des logements situés dans des communes ou secteurs où la réhabilitation du parc immobilier est considérée comme prioritaire. Le bien doit être destiné à la location nue à usage de résidence principale du locataire.
La réduction d’impôt n’est pas automatique : l’éligibilité dépend notamment de la localisation, de la nature et du montant des travaux, du prix de revient retenu, de la durée de location, des plafonds de loyers et de ressources du locataire ainsi que du respect des délais.
L’investissement peut porter sur un logement ancien faisant l’objet de travaux d’amélioration ou sur un local transformé en logement, sous réserve des critères légaux.
Le logement doit se situer dans une commune ou un périmètre éligible au dispositif, ou dans certaines copropriétés en difficulté visées par le texte.
Le montant des travaux facturés par une entreprise doit représenter au moins 25 % du coût total de l’opération retenu pour cette condition.
Le logement est loué nu comme résidence principale, avec un engagement initial de six ou neuf ans, dans le respect des plafonds applicables.
La condition des 25 % est centrale, mais elle ne suffit pas à elle seule. Les travaux doivent appartenir aux catégories prévues par le dispositif et être réalisés dans les délais applicables. Selon la nature de l’opération, l’éligibilité peut notamment reposer sur l’amélioration de la performance énergétique, la réalisation d’un bouquet de travaux ou la création de surface habitable.
Lorsque les travaux sont réalisés après l’acquisition, leur achèvement doit en principe intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de l’acquisition.
Pour les logements relevant du Denormandie, les taux de droit commun prévus par l’article 199 novovicies sont de 12 % pour un engagement initial de six ans et de 18 % pour neuf ans. Une prorogation peut porter la durée jusqu’à douze ans et le taux cumulé jusqu’à 21 %.
| Durée totale de location | Réduction d’impôt cumulée | Principe |
|---|---|---|
| 6 ans | 12 % | Engagement initial |
| 9 ans | 18 % | Engagement initial ou première prorogation après 6 ans |
| 12 ans | 21 % | Prorogation dans les conditions prévues par le dispositif |
La base de calcul est plafonnée : le prix de revient retenu ne peut pas dépasser 300 000 € par contribuable et par année d’imposition et reste soumis au plafond par mètre carré prévu par la réglementation.
Le logement doit être loué nu à usage de résidence principale. L’engagement initial est pris pour six ou neuf ans. Le bail doit respecter les plafonds de loyers et les ressources du locataire applicables à la localisation du logement.
Le dispositif comporte également des règles sur les personnes auxquelles le logement peut être loué, le démembrement et la continuité de l’engagement. Ces conditions doivent être vérifiées au moment de l’acquisition puis pendant toute la période de location.
Le dispositif couvre notamment des communes du programme Action Cœur de Ville, des communes ayant signé une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT) et certaines communes où le besoin de réhabilitation de l’habitat est particulièrement marqué. Depuis 2024, il peut également concerner certains logements situés dans des copropriétés en grande difficulté ou dans le périmètre d’une opération de requalification de copropriétés dégradées.
La liste et le zonage peuvent évoluer. Avant toute réservation, nous vérifions l’adresse exacte du bien plutôt que de nous fier à une présentation commerciale générale de la commune.
Vérifier une commune avec le simulateur officiel Service-Public.fr.
Adresse, nature du logement, travaux, calendrier, plafonds et engagement locatif.
Demande réelle, niveau de loyer cohérent, vacance locative et profil des locataires.
Nature des postes, devis, marge de sécurité, calendrier et qualification des dépenses.
Prix d’achat, travaux, frais, financement et valeur du bien après rénovation.
Notre simulateur permet ensuite d’estimer l’ordre de grandeur de la réduction d’impôt, sans remplacer l’analyse de l’opération et de votre situation personnelle.
Le prix du bien peut évoluer à la baisse et la revente peut prendre du temps.
Retard, surcoût ou mauvaise qualification fiscale de certaines dépenses.
Vacance, impayés ou loyer de marché inférieur au loyer théorique.
Remise en cause de l’avantage en cas de non-respect d’une condition du dispositif.
Le Denormandie doit également être comparé à d’autres stratégies immobilières lorsque celles-ci correspondent mieux au projet : déficit foncier, Malraux, Monuments Historiques ou investissement locatif sans avantage fiscal spécifique.
Oui. Le texte en vigueur prévoit les acquisitions éligibles jusqu’au 31 décembre 2027, sous réserve de respecter l’ensemble des conditions du dispositif.
Les travaux facturés par une entreprise doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération pour satisfaire la condition Denormandie.
Oui, la durée initiale de six ou neuf ans peut être prorogée dans les conditions prévues, avec un taux cumulé pouvant atteindre 21 %.
Non. L’adresse doit être située dans un périmètre éligible ou répondre au cas spécifique prévu pour certaines copropriétés en difficulté.
Nous pouvons vérifier avec vous l’éligibilité du programme, le poids des travaux, la cohérence locative et l’impact fiscal avant toute décision.
Les informations présentées sont générales et ne constituent pas un conseil fiscal, juridique ou immobilier personnalisé. La réduction d’impôt dépend de la réglementation en vigueur, de la situation du contribuable et du respect de l’ensemble des conditions applicables.
