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Acquérir des parts de SCPI en nue-propriété lors d’une opération de démembrement temporaire peut s’avérer un placement judicieux conjuguant promesse d’une plus-value à terme et cadre fiscal avantageux.
En effet, les biens détenus en nue-propriété sont exonérés d’IFI, l’usufruitier en étant seul redevable, et la plus-value réalisée est totalement exonérée n’étant considérée ni comme un revenu foncier, ni comme une plus-value immobilière.
L’acquisition de parts de SCPI en démembrement temporaire consiste à se porter acquéreur de la nue-propriété de parts de cette SCPI, démembrées sur une durée déterminée. Pendant cette durée, le nu-propriétaire ne touchera pas des revenus, qui reviennent à l’usufruitier. Au terme de cette période, le nu-propriétaire récupérera la pleine propriété des parts via l’extinction de l’usufruit temporaire. En contrepartie, le nu-propriétaire bénéficiera d’une forte décote sur l’achat de ses parts.
Les avantages pour le nu-propriétaire sont les suivants :
Cela permet d’acheter les parts à un prix fortement décoté
Les biens détenus en nue-propriété sortent totalement de l’IFI
Pas de revenus perçus et donc pas d’imposition supplémentaire à prévoir
Au terme du démembrement l’usufruit temporaire s’éteint et rejoint la nue-propriété : le capital est valorisé sans subir de fiscalité (la récupération gratuitement de l’usufruit n’est pas une opération imposable)
La SCPI NEO est la première SCPI de rendement à capital variable proposée sans frais d’entrée (avec toutefois une pénalité de sortie de 6% ttc les 5 premières années pour éviter les entrées/sorties abusives donc on peut considérer un blocage de 5 ans).
Elle achète principalement des bureaux et des hôtels. Les premiers actifs sont un hôtel à Brehme, 2 espaces de co-working au Portugal, et un hôtel en Espagne. Les rendements distribués depuis les pays de l’OCDE bénéficieront donc des conventions fiscales internationales entre la France et ces pays qui exonèrent les revenus de prélèvements sociaux et limitent la fiscalité sur le revenu.
L’objectif de distribution (DVM) sera de 5,5% par an, versé trimestriellement, avec un délai d’entrée en jouissance est fixé au 1er jour du 4ème mois. En 2020, la SCPI NEO affiche une performance de 6%.
J’achète la nue-propriété de 100.000 € de parts de SCPI avec un démembrement sur 10 ans. La nue propriété est achetée 67.000 € sans frais de souscription (mes parts ont donc une valeur de revente de 67.000 €).
Pendant 10 ans je ne touche rien, l’usufruitier perçoit les revenus. Pendant ce temps les sommes investies sortent de mon IFI.
Au terme des 10 ans je récupère la pleine propriété, soit hors hypothèse de valorisation de la part un capital valorisé à 100.000 €. Je peux alors revendre les parts si je le souhaite, ou toucher le revenu de 5,5% par an (soit un peu plus de 8% de la somme de départ) dans un cadre fiscal avantageux (exonération de CSG CRDS pour les revenus issus des pays étrangers et crédit d’impôts qui neutralise en très grande partie l’IRPP).
Un grand nombre de SCPI permettent l’acquisition de parts en nue-propriété. Il est indispensable de comparer plusieurs SCPI car toutes les sociétés de gestion n’appliquent pas les mêmes décotes, ni les mêmes frais d’entrée.
N’hésitez pas à nous demander conseil.
Pour souscrire à une opération de démembrement de SCPI, il suffit de nous contacter via le formulaire ci-dessous :
