Le Guide Stratégique de l'Investissement Locatif dans l'Ancien — Optimisation Fiscale, Rénovation Urbaine & Conformité (Bofip).
Besoin marqué de réhabilitation de l'habitat en centre-ville. Liste fixée par arrêté ministériel.
Communes ayant signé une Opération de Revitalisation du Territoire — valable jusqu'au terme de la convention.
Extension du dispositif aux copropriétés sous administration provisoire ou plan de sauvegarde — même si elles sont situées dans une commune non éligible.
| Profil / Mode de détention | Pleine Propriété | Démembrement |
|---|---|---|
| Résident Fiscal Français | ✓ | ✗ |
| Non-Résident (y compris COM) | ✗ | ✗ |
| Achat en Direct | ✓ | ✗* |
| SCI (soumise à l'IR) | ✓ | ✗ |
| SCPI (95% investi dans l'éligible) | ✓ | ✗** |
* Exception Démembrement : En cas de décès d'un conjoint, le survivant peut demander la poursuite du dispositif.
** SCPI Mixte : En cas de démembrement partiel des parts de SCPI, la réduction s'applique uniquement sur la fraction détenue en pleine propriété.
Les travaux doivent être réalisés par une entreprise professionnelle.
Le coût des matériaux achetés par l'investisseur ou les travaux réalisés soi-même = 0 € dans le calcul.
Prix de Revient = Acquisition + Frais d'acquisition + Travaux éligibles.
Post-travaux, le logement doit présenter une consommation maximale de <331 kWh/m²/an (chauffage, eau chaude, refroidissement).
Le contribuable doit respecter l'UNE des deux voies suivantes :
Maximum par an et par foyer fiscal (cumulable avec le Pinel classique dans cette même limite).
Prix de revient plafonné par m² de surface habitable — identique en Métropole et Outre-mer.
Maximum d'acquisitions éligibles par année d'imposition (apprécié au niveau de l'indivision ou de la SCI).
| Engagement initial | Taux | Prorogation possible | Durée maximale |
|---|---|---|---|
| 6 ans | 12% (métropole) | 2 × 3 ans | 12 ans |
| 9 ans | 18% (métropole) | 1 × 3 ans | 12 ans |
| 12 ans | 21% (métropole) | — | 12 ans |
Les travaux doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de l'année N+2. Le logement doit être habitable et prêt à louer.
Immeuble déjà transformé par le vendeur ou souscription SCPI (95% du fonds doit financer l'immobilier éligible).
Un même logement ne peut pas bénéficier simultanément de la réduction Pinel et de la réduction Denormandie. Unicité du bien.
Incompatibilité totale avec le dispositif d'amortissement Jeanbrun sur le même bien.
Les dépenses de rénovation retenues dans la base des 25% Denormandie ne peuvent pas être déduites des revenus fonciers classiques (règle de non-double emploi).
Résident fiscal français. Pleine propriété (en direct, SCI IR, ou SCPI).
Logement ancien ou local à transformer. Zone éligible (ACV, ORT, Copropriété dégradée). Max 2 logements/an.
Travaux facturés par des professionnels. Budget travaux ≥ 25% de l'opération. DPE <331 kWh/m²/an atteint.
Location nue en résidence principale. Plafonds de loyers et de ressources locataires respectés.
Jusqu'à 63 000 € d'économie en Métropole (21% sur 12 ans).
Jusqu'à 96 000 € en Outre-mer (32% sur 12 ans).
Base max : 300 000 €/an et 5 500 €/m².
Résident fiscal français, fortement imposé (TMI 30% à 45%), souhaitant combiner réduction d'impôt immédiate, création de patrimoine dans l'ancien rénové et participation à la revitalisation des centres-villes, avec un engagement locatif de 6 à 12 ans.
Chaque opération est unique. Nos conseillers analysent votre situation fiscale, la zone ciblée et la nature des travaux pour construire une stratégie sur-mesure.
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La loi Denormandie veut revitaliser les centres-villes de villes moyennes
Le dispositif Denormandie est calqué sur les avantages de la loi Pinel neuf mais il y existe bien des différences significatives entre ces deux lois. La loi Denormandie implique l’investissement dans un bien ancien nécessitant des travaux avant la mise en location. Le montant des travaux réalisé doit être à hauteur de 25% du total de l’investissement global.
Au même titre que la loi Pinel, les biens éligibles au dispositif Denormandie sont situés dans des secteurs bien définis. Il s’agit de villes moyennes (30 000 habitants en moyenne) où les besoins ont été identifiés, qui ont notamment signé les conventions « Cœurs de ville ». Près de 222 villes font partie du plan d’actions, d’autres communes doivent s’ajouter, avec parmi elles des villes ayant mis en place des Opérations de Revitalisation du Territoire (ORT).
L’investissement immobilier est plafonné à 300 000€/an sur des biens immobiliers à 5.500€/m², et les plafonds de loyers et de ressources pour les locataires restent les mêmes que pour la loi Pinel.
Une particularité intéressante du dispositif : l’investissement dans le bien ancien peut être réalisé seul ou en faisant appel à un promoteur.
La réduction d’impôts varie selon la durée de location du bien immobilier :
Ticket d’entrée beaucoup moins élevé que dans le neuf
Plus performant que le déficit foncier sur des petites tranches
Contribue au renouveau des villes moyennes mais aussi des villes avec un bassin d’emplois importants
Le dispositif Denormandie s’avère être très pertinent pour certaines villes, nous pouvons parler « d’un effet d’aubaine ». En effet, des villes telles que Rambouillet, Melun, Poissy, Fontainebleau pour l’île de France, St-Malo, Bayonne ou encore Chambéry sont éligibles à la loi.
Cependant, le dispositif n’étant pas destiné aux zones tendues, il sera nécessaire d’être vigilent sur la localisation du programme immobilier. Plus de 222 villes font actuellement partie du plan d’action « Cœur de ville » et affiche en moyenne une vacance locative de 11% (la moyenne sur l’ensemble du territoire français est de 7%, ces moyennes comprennent également les vacances techniques).
Pour être éligible au dispositif, les travaux doivent représentés 25% du coût total de l’opération. Le dispositif souhaite proposer des logements à faible consommation d’énergie : il s’agit alors d’une requalification du logement au sens large avec un volet énergétique.
Les travaux éligibles à la réduction d’impôts sont :
En savoir plus : Arrêté du 26 Mars 2019
Les travaux effectués doivent ainsi permettre une amélioration de l’efficacité énergétique de 20% minimum ou comprendre 2 des 5 gestes encadrés par le dispositif détaillé ci-dessus. La consommation d’énergie primaire du logement, après la réalisation des travaux, devra être inférieure à 331kWh/m²/an.
Nouveautés Loi de Finances 2020 :
Programme à Avignon, Rue du Roi René
Ce programme profite d’un emplacement exceptionnel dans le vieil Avignon, et propose 3 lots dans un immeuble en co-propriété dans une rue piétonne.
Plus d’informations : Programme Denormandie Avignon
La localisation est un critère essentiel en immobilier, et dans l’optique d’un investissement en loi Denormandie, il conviendra d’être attentif à cette dernière. Nous recommandons d’examiner précisément le secteur en vue d’évaluer la demande locative en vue d’éviter tout problème de location : sans locataire, vous risquez une requalification et ainsi la perte de l’avantage fiscal.
Il conviendra également d’être vigilent sur le prix d’achat au m² afin de s’assurer que le retour sur investissement des travaux sera positif. Il s’agira d’être prudent sur les villes où le prix d’achat est inférieur à 1000€/m², et de bien évaluer les travaux nécessaires.
Le potentiel de valorisation est également un point à ne pas négliger dans le cadre de cet investissement.
Pour plus de renseignements sur ce dispositif, n’hésitez pas à nous contacter :
