Lancée en 2025 et gérée par Iroko, Iroko Atlas investit exclusivement hors de France dans des actifs immobiliers professionnels de petite taille, principalement en Europe de l’Ouest et de manière opportuniste en Europe centrale et en Amérique du Nord.
Données du portefeuille arrêtées au 31 mars 2026. Le DIC actuellement publié a été mis à jour en juin 2026.
Iroko Atlas est une SCPI à capital variable accessible en pleine propriété et en démembrement. L’absence de commission d’entrée ne supprime ni les frais supportés par la SCPI, ni le délai de jouissance, ni le risque de liquidité.
La société de gestion recherche des actifs souvent situés en dehors du radar des investisseurs institutionnels. Elle privilégie une allocation granulaire, diversifiée par pays, secteur et locataire, avec une gestion opportuniste des cycles immobiliers.
Europe de l’Ouest en priorité, puis Europe centrale et Amérique du Nord selon les opportunités.
Actifs généralement compris entre 1 et 10 M€, permettant de multiplier les points d’entrée.
Commerces, activité, entrepôts, bureaux, santé, hôtellerie et autres usages.
Sélection locative, amélioration ESG, travaux et arbitrages selon le potentiel de chaque actif.
Le portefeuille totalise 44 575 m², vingt locataires et 67,6 M€ de valeur hors droits. Deux commerces ont été acquis pendant le trimestre à Assen et Newcastle pour environ 10,1 M€ hors droits.
Première exposition, devant les Pays-Bas à 28,9 %, l’Allemagne à 10,8 % et l’Espagne à 10,2 %.
Première typologie, devant la santé-hôtellerie-autres à 11,6 %, les entrepôts à 10,1 %, les bureaux à 9 % et l’activité à 5,7 %.
La durée moyenne jusqu’au terme des baux ressort à 12,2 ans.
Le taux de distribution 2025 a bénéficié du lancement, des phases sponsors et du délai de jouissance. Iroko précise que cette performance du premier exercice peut ne pas être représentative des années futures.
Les retraits sont exécutés lorsqu’ils trouvent une contrepartie parmi les nouvelles souscriptions. En l’absence de compensation, la demande est placée dans un registre et peut rester en attente.
La commission de sortie anticipée de 6 % TTC s’applique aux retraits intervenant avant cinq ans de détention. Au-delà, aucune commission n’est prévue.
La période d’application de la commission de 6 % TTC sera étendue aux retraits intervenant avant six ans.
Les commissions sont prélevées au niveau de la SCPI et réduisent indirectement les revenus distribuables. Elles doivent être distinguées des frais d’un contrat d’assurance-vie ou d’un conseil éventuel.
Aucune commission d’entrée n’est prélevée sur le montant placé.
Commission de gestion maximale sur les produits encaissés, selon que l’actif est situé dans ou hors zone euro.
Commission maximale sur le prix d’acquisition hors taxes, droits et frais.
Commission maximale de suivi et de pilotage des travaux réalisés.
Uniquement si la plus-value dépasse 5 %, sur le prix de vente net vendeur.
Incidence annuelle totale estimée des coûts sur dix ans dans le scénario intermédiaire.
Iroko Atlas relève de l’Article 8 SFDR et a obtenu le label ISR à la suite d’un audit AFNOR. Ces deux éléments sont distincts : l’Article 8 est une classification réglementaire, tandis que le label ISR repose sur un référentiel et un audit externe.
| Élément | Information actualisée | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Statut | SCPI à capital variable ouverte à la souscription. | Souscription soumise à validation par Iroko. |
| Société de gestion | Iroko — agrément GP-20000014. | L’agrément ne garantit ni capital ni rendement. |
| Visa AMF | Visa SCPI n°25-10 du 24 juin 2025. | Le visa ne constitue pas une recommandation. |
| Code ISIN | SCPI00010399. | Produit complexe et immobilier non coté. |
| Prix / minimum | 200 € par part ; minimum initial de 5 000 €. | Minimum complémentaire de 1 000 €. |
| Jouissance | Premier jour du cinquième mois suivant la validation. | Absence de dividende pendant le délai de jouissance. |
| Risque | 4 sur 7 dans le DIC de juin 2026. | Capital non garanti et risque de liquidité. |
| Horizon | Dix ans recommandés. | Durée juridique de 99 ans jusqu’en 2123. |
| Objectifs | PGA cible 7 %, TRI cible 7 %, TD cible 6,5 %. | Objectifs non garantis sur dix ans. |
| Performance 2025 | TD et PGA de 9,41 %. | Premier exercice atypique et non représentatif. |
| Capitalisation | 120 M€ au 31 mars 2026. | La taille ne garantit pas la liquidité. |
| Patrimoine | 14 actifs, 20 locataires et 44 575 m². | Portefeuille encore jeune et en constitution. |
| Occupation | TOF 99,93 % et TOP 99,73 %. | 5,72 % des loyers sont sous franchise et 0,41 % liés à des revenus non récurrents. |
| Endettement | 0 % ; plafond de 50 % et cible proche de 30 %. | Le fonds peut recourir au levier à l’avenir. |
| Retraits | Aucune part en attente au 31 mars 2026. | Le rachat n’est jamais garanti. |
| Commission d’entrée | 0 %. | Les frais immobiliers et de gestion restent supportés. |
| Sortie anticipée | 6 % TTC avant cinq ans, puis avant six ans à compter du 1er septembre 2026. | Le barème applicable doit être confirmé lors de la sortie. |
| SFDR / ISR | Article 8 et label ISR obtenu en 2026. | Ne garantit ni performance ni capital. |
En 2025, les impôts étrangers supportés par la SCPI ont représenté 17,64 % des revenus bruts distribués. Le traitement en France dépend de chaque convention fiscale.
Dans une unité de compte, les crédits d’impôt éventuels reviennent en principe à l’assureur et non directement au porteur. Les frais du contrat peuvent également s’ajouter.
La forte collecte et l’absence actuelle de dette ne garantissent ni la qualité future du déploiement, ni la stabilité des devises, ni la revente des parts.
La valeur de la part dépend des marchés immobiliers, des devises, des loyers et de la capacité à investir les capitaux collectés dans de bonnes conditions.
Une souscription doit être précédée de la remise du DIC, de la note d’information, du bulletin et d’une analyse de la capacité à conserver les parts pendant au moins dix ans.
Oui. La SCPI est à capital variable et reste ouverte sous réserve de validation de la souscription et de disponibilité chez l’intermédiaire.
Le minimum initial actuellement publié est de 5 000 €. Les souscriptions complémentaires commencent à 1 000 €.
Le DIC de juin 2026 classe Iroko Atlas à 4 sur 7, avec une durée recommandée de dix ans.
Non. Il correspond au premier exercice 2025, dont la société de gestion indique qu’il peut ne pas être représentatif des années futures.
Les parts entrent en jouissance le premier jour du cinquième mois suivant la validation de la souscription.
Aucune part n’était en attente au 31 mars 2026, mais le retrait dépend toujours de l’existence d’une souscription compensatrice. Aucun délai n’est garanti.
La commission de 6 % TTC s’applique avant cinq ans jusqu’au 31 août 2026. À compter du 1er septembre 2026, elle s’appliquera avant six ans.
Non. L’Article 8 est une classification SFDR. Le label ISR est une certification distincte obtenue après audit.
Communication pédagogique et non contractuelle. Iroko Atlas est une SCPI à capital variable exposée notamment aux risques de perte en capital, d’illiquidité, de marché immobilier, de change, de collecte, de locataires, d’endettement, de fiscalité étrangère, de travaux et de durabilité. Les performances passées, le label ISR et l’Article 8 ne garantissent pas les performances futures.
