Le FPCI Remploi Lécluse, géré par 123 Investment Managers, vise l’acquisition de 73 % de la société détenant les murs et le fonds de commerce de l’hôtel Rendez-Vous Batignolles, un établissement trois étoiles de 47 chambres situé dans le 17e arrondissement de Paris.
La performance dépend essentiellement d’un seul actif hôtelier, de son exploitation et de sa valeur de cession. Le produit doit donc être analysé comme un club deal hôtelier à forte concentration.
Le fonds vise à investir dans la société propriétaire de l’établissement et de son fonds de commerce. Cette structure expose simultanément l’investisseur à la valeur immobilière et à la performance opérationnelle de l’activité hôtelière.
Un établissement trois étoiles de 47 chambres situé dans le quartier des Batignolles, avec une exposition concentrée à un seul actif et à un seul modèle d’exploitation.
La documentation publique accessible ne détaille pas un plan d’affaires complet. Les leviers ci-dessous décrivent les facteurs usuels d’une opération de murs et fonds hôteliers, sans préjuger de leur réalisation.
La progression du chiffre d’affaires dépend du taux d’occupation, du tarif moyen, de la saisonnalité et de la concurrence parisienne.
Salaires, énergie, distribution, entretien et investissements de renouvellement influencent directement la rentabilité opérationnelle.
La valeur des murs dépend notamment des taux, des rendements immobiliers, de l’état de l’actif et de l’appétit des acquéreurs.
Le TRI final dépend du prix, de la date et des frais de cession, ainsi que du niveau de dette restant au moment de la sortie.
Les objectifs publiés par Pams sont des hypothèses de performance et non des taux contractuels. Leur réalisation dépend de l’exploitation de l’hôtel, des frais, du financement et du prix de sortie.
Pour les cessions de titres apportés réalisées à compter du 21 février 2026, le texte prévoit notamment un remploi d’au moins 70 % du produit dans un délai de trois ans. En cas de souscription à un fonds, les engagements doivent être appelés et versés dans les délais prévus, et les quotas du véhicule doivent être respectés.
Les titres sont apportés à une société soumise à l’IS contrôlée par le contribuable.
La holding cède les titres apportés dans les trois ans suivant l’apport.
Au moins 70 % du produit doit être réinvesti dans le délai légal applicable.
Les actifs et titres concernés doivent respecter les durées de détention prévues.
L’exploitation d’un hôtel peut constituer une activité opérationnelle, mais la seule détention ou gestion de patrimoine immobilier est exclue par le texte. La structure exacte doit être examinée.
Le FPCI doit respecter les quotas fiscaux et les formes d’investissement prévues. Une attestation spécifique et actualisée est nécessaire.
Les cessions antérieures à l’entrée en vigueur des nouvelles règles peuvent relever d’un régime différent. L’analyse doit donc commencer par la chronologie exacte.
| Élément | Information publiée | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Statut | Ouvert à la souscription, avec closing lorsque l’enveloppe est remplie. | La disponibilité peut changer rapidement et doit être confirmée le jour de l’étude. |
| Société de gestion | 123 Investment Managers. | FPCI réservé aux investisseurs avertis selon la réglementation applicable. |
| Actif sous-jacent | 73 % de la société détenant les murs et le fonds de l’hôtel Rendez-Vous Batignolles. | Exposition concentrée à un seul actif hôtelier parisien. |
| Taille cible | 4,6 M€. | Montant cible de l’enveloppe, susceptible d’être rapidement rempli. |
| Horizon recommandé | 7 ans. | La sortie peut intervenir plus tard et dépend de la cession de l’actif. |
| Ticket minimum | 100 000 €. | À calibrer au regard du patrimoine global et des besoins de liquidité. |
| TRI net cible A1 | 7,6 %. | Objectif non garanti ; vérifier les hypothèses et les frais inclus. |
| TRI net cible A2 | 8,5 %. | La part A2 peut comporter des conditions d’accès distinctes. |
| Risque | Classification 6, présentée comme un risque élevé. | Confirmer l’échelle 6 sur 7 dans le DIC actualisé. |
| Frais de gestion A1 | 2,70 % de l’engagement des parts A1. | Vérifier la durée d’application et les autres coûts. |
| Frais de gestion A2 | 1,80 % de l’engagement des parts A2. | Comparer l’ensemble des conditions des deux parts. |
| Partage de performance | Priorité investisseurs jusqu’à 1,3x net, puis rattrapage 90/10 et partage 85/15. | Le calcul détaillé doit être lu dans le règlement et les documents de souscription. |
| Fiscalité annoncée | 150-0 B ter, exonération d’IR ou d’IS sous conditions, parts annoncées hors assiette IFI. | Chaque régime doit être validé séparément et selon les textes applicables à l’opération. |
Le niveau de risque annoncé est élevé. Le rendement et le remboursement du capital dépendent de l’exploitation d’un établissement unique et de sa capacité à être cédé dans de bonnes conditions.
Une baisse d’occupation, une hausse des coûts, des travaux imprévus, un changement réglementaire ou une cession défavorable peuvent affecter fortement la valeur du fonds.
L’étude doit confirmer l’enveloppe disponible, la part proposée, le DIC, les hypothèses de l’hôtel, les frais, le calendrier de sept ans et la conformité de l’opération au 150-0 B ter applicable au client.
La page Pams le présente comme ouvert, avec un closing dès que l’enveloppe est remplie. La disponibilité doit donc être vérifiée immédiatement avant toute étude ou souscription.
Non. L’objet annoncé est l’acquisition de 73 % de la société détenant les murs et le fonds de commerce d’un seul établissement, l’hôtel Rendez-Vous Batignolles.
Non. Ils constituent des objectifs nets annoncés pour les parts A1 et A2. L’exploitation, les frais, le financement et la sortie peuvent produire un résultat inférieur ou une perte.
La page Pams indique un horizon de sept ans. Cette durée n’est pas une échéance de remboursement garantie et une sortie peut être retardée.
Il s’agit d’un niveau élevé. L’investisseur doit pouvoir supporter une perte importante, voire totale, et une immobilisation prolongée. Le DIC actualisé doit confirmer cet indicateur.
Non. Depuis février 2026, les conditions de remploi ont évolué. L’activité hôtelière, la détention des murs, les quotas du fonds, les délais et la date de la cession doivent être analysés précisément.
La page Pams annonce une priorité aux investisseurs jusqu’à 1,3 fois net, puis un rattrapage réparti à 90 % pour les investisseurs et 10 % pour le carried, avant un partage 85 % / 15 %. Le règlement doit être lu pour connaître le calcul exact.
Le DIC de la part, le règlement, la documentation juridique, le bulletin de souscription, le plan d’affaires hôtelier, le financement, le détail des frais et l’attestation fiscale 150-0 B ter.
Communication informative et non contractuelle. Le FPCI Remploi Lécluse est un produit professionnel, non coté, concentré et illiquide. Il présente notamment des risques de perte partielle ou totale du capital, d’exploitation hôtelière, de concentration, de valorisation immobilière, de financement, de sortie, de frais et de remise en cause fiscale. Les objectifs de TRI ne sont pas garantis. Toute décision doit reposer sur l’examen du DIC, du règlement, de la documentation juridique et de l’attestation fiscale applicable.
