FPCI Bruxelles Invest – 123 IM

Un club deal concentré sur deux actifs hôteliers bruxellois

Le fonds investit dans une opération unique : l’acquisition des murs et des fonds de commerce de deux hôtels complémentaires, situés au nord et au sud de Bruxelles. La création de valeur recherchée repose sur la reprise de la gestion par SomnOO, un programme de rénovation de 2,8 M€, l’amélioration de l’expérience client et l’optimisation des performances opérationnelles.

Cette concentration rend la stratégie lisible, mais elle limite fortement la diversification. La performance du fonds dépendra directement de l’exploitation de ces deux établissements, du coût des travaux, du financement bancaire et des conditions de sortie.

• Chiffre d’affaires combiné 2025 attendu : 5,347 M€.
• EBITDA avant frais 2025 attendu : 1,146 M€, soit une marge de 21,4 %.
• Programme de travaux : 2,8 M€, dont 1,8 M€ pour l’Atomium et 1 M€ pour l’hôtel Sud.
• Objectif opérationnel : porter progressivement la marge d’EBITDA avant frais vers 27 % environ en fin de plan.

Deux hôtels Ibis aux positionnements complémentaires

Ibis Bruxelles Expo Atomium

L’établissement bénéficie de la proximité du parc des expositions Brussels Expo, de l’ING Arena, de l’Atomium, de Mini-Europe et du stade Roi Baudouin. Son activité est exposée à la clientèle affaires, événementielle et de loisirs, avec une saisonnalité liée aux grands événements organisés sur le plateau du Heysel.

Ibis Budget Bruxelles Sud Ruisbroek

L’hôtel est positionné sur le segment économique. Il profite de l’accès au ring de Bruxelles, de la gare de Ruisbroek et de pôles d’activité accueillant notamment des entreprises industrielles, logistiques et technologiques. Le programme de rénovation doit traiter les principaux axes d’amélioration identifiés dans l’expérience client.

Les moteurs de création de valeur recherchés

1. Mutualiser les fonctions d’exploitation : l’intégration des deux établissements dans la plateforme SomnOO doit améliorer le pilotage des coûts et l’absorption des charges fixes.
2. Rénover les chambres et les parties communes : l’enveloppe de 2,8 M€ vise un repositionnement des actifs sans fermeture complète des hôtels.
3. Revaloriser le prix moyen : les travaux et l’amélioration de la qualité de service doivent soutenir une progression du prix moyen, prévue à environ 2 % par an dans le scénario central.
4. Développer la clientèle BtoB : SomnOO prévoit de renforcer les relations avec les entreprises situées dans les zones de chalandise des hôtels.
5. Préparer la liquidité : la sortie peut prendre la forme d’une reprise des titres par SomnOO ou d’une cession des actifs à un tiers, sans garantie sur le calendrier ni sur le prix.

SomnOO, partenaire hôtelier historique de 123 IM

Fondé en 2014, SomnOO exploite un portefeuille multi-franchises principalement positionné sur l’hôtellerie 2 à 4 étoiles. La documentation de juillet 2026 présente un groupe de 65 hôtels, environ 4 500 chambres, plus de 100 M€ de chiffre d’affaires et 30 M€ d’EBITDA.

Le partenariat entre 123 IM et SomnOO remonte à 2015. Il porte historiquement sur 19 portefeuilles, 46 hôtels et 3 156 chambres. Dix opérations avaient été débouclées entre 2021 et 2026, avec un TRI brut moyen annoncé de 10,43 % et un multiple brut moyen de 1,86x. Ces performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Une acquisition financée par des fonds propres et de la dette bancaire

La valeur d’entreprise consolidée annoncée pour les murs et les fonds de commerce est de 11,9 M€. En intégrant les droits, les frais et le programme de travaux, le coût total de l’opération est présenté à environ 15,1 M€.

• Valeur des titres et fonds de commerce : 8,8 M€.
• Remboursement des comptes courants historiques : 3 M€.
• CAPEX : 2,8 M€.
• Droits et frais : environ 0,5 M€.
• Dette bancaire prévue : 9 M€, soit un levier global annoncé autour de 55 %.

Une holding d’acquisition doit détenir les sociétés propriétaires des murs et des fonds de commerce. Les fonds gérés par 123 IM représenteraient environ 95 % des apports de l’opération et le partenaire opérateur environ 5 %. L’endettement augmente le potentiel de rendement, mais aussi le risque en cas de baisse d’activité, de hausse des coûts ou de retard dans le plan de rénovation.

Un TRI net cible de 9 % pour les parts A1, sans garantie

Dans le scénario central présenté par 123 IM, le chiffre d’affaires consolidé atteindrait environ 6,2 M€ en 2032 et l’EBITDA avant frais environ 1,7 M€. La valeur d’entreprise de sortie est estimée à 18,2 M€, conduisant à une valeur des titres de 13 M€ en fin de plan.

Le TRI est un taux actuariel calculé à partir des flux et de leurs dates. Il ne correspond pas à un coupon annuel. Un retard de cession, un dépassement de travaux, une baisse du taux d’occupation ou un prix de sortie inférieur aux hypothèses peut réduire sensiblement la performance, voire entraîner une perte.

Caractéristiques du FPCI Bruxelles Invest

Le mécanisme de partage de la plus-value prévoit notamment un seuil de rendement et une part de surperformance revenant aux parts de carried interest. Son fonctionnement exact doit être lu dans le règlement du fonds.

Remploi d’apport-cession : une éligibilité à sécuriser au cas par cas

Le FPCI est présenté comme structuré en vue de l’éligibilité au dispositif de remploi prévu par l’article 150-0 B ter du Code général des impôts. Cette mention ne garantit pas à elle seule le maintien du report d’imposition.

La chronologie de l’apport et de la cession, le montant effectivement remployé, les modalités de souscription, les appels de fonds, les quotas d’investissement et la durée de conservation doivent être vérifiés avec les conseils fiscaux et juridiques de l’investisseur. Les règles peuvent évoluer et l’administration fiscale peut remettre en cause l’éligibilité si les conditions ne sont pas respectées.

Les principaux risques à connaître

• Perte en capital : le remboursement du capital n’est pas garanti.
• Illiquidité : les titres ne sont pas cotés et aucune sortie anticipée n’est assurée.
• Concentration : le fonds est exposé à deux hôtels situés dans une même agglomération et à un seul secteur.
• Exploitation hôtelière : taux d’occupation, prix moyen, coûts de personnel, réputation et concurrence affectent directement les résultats.
• Travaux : retards, dépassements de budget ou perturbations de l’activité pendant la rénovation.
• Endettement : la dette accroît la sensibilité aux performances opérationnelles et aux conditions de financement.
• Valorisation et sortie : la valeur de cession peut être inférieure aux hypothèses et le calendrier peut être prolongé.
• Dépendance au partenaire : l’exécution du plan repose en partie sur les compétences et la situation de SomnOO.
• Risque fiscal : remise en cause possible du régime de remploi 150-0 B ter.
• Risques spécifiques : catastrophes naturelles, atteinte à la réputation, évolution réglementaire et chocs affectant le tourisme ou les déplacements professionnels.

Notre lecture du FPCI Bruxelles Invest

Le projet présente une stratégie identifiable, adossée à deux actifs déjà exploités et à un partenaire disposant d’un historique commun avec 123 IM. Le programme de rénovation, la mutualisation des fonctions et le potentiel d’amélioration de la marge constituent les principaux leviers du dossier.

En contrepartie, le fonds est très concentré, utilise de la dette et dépend de la bonne exécution d’un plan opérationnel sur six ans ou davantage. Le TRI net cible de 9 % doit donc être analysé avec l’illiquidité, le risque de perte, le niveau de frais et l’absence de garantie sur la sortie.

Pour une présentation éditoriale de l’opération, consultez aussi notre article : 123 IM et SomnOO investissent dans deux hôtels Ibis à Bruxelles.

FAQ sur le FPCI Bruxelles Invest

Sources

• 123 Investment Managers, présentation commerciale « FPCI Bruxelles Invest », juillet 2026.
• AMF — article 423-49 du règlement général.
• Légifrance — article 150-0 B ter du CGI.