À Rognes, dans le Pays d’Aix, le Domaine de Cabanes fait l’objet d’un projet de réhabilitation patrimoniale au sein d’un ensemble provençal composé d’un château et d’une bastide. Le programme prévoit des appartements du T1 au T3, ainsi qu’un loft patrimonial, et s’inscrit dans les cadres fiscaux Monument Historique et Déficit Foncier selon les lots, les travaux effectivement éligibles et la situation de chaque investisseur.
Un domaine provençal protégé au titre des Monuments historiques
Le Château de Cabanes est protégé au titre des Monuments historiques. Les façades et toitures ont été inscrites en 1976, puis la protection a été étendue en 2015 à plusieurs parties de la bastide et de ses aménagements, notamment le corps de logis, des terrasses, jardins, la chapelle et des éléments bâtis anciens. Cette protection est répertoriée par le ministère de la Culture.
L’ensemble conserve les codes d’une bastide provençale : pierre, toitures en tuiles, cour, jardins, terrasses et environnement boisé. Le projet vise à préserver cette identité patrimoniale tout en créant des logements adaptés à un usage résidentiel contemporain.
Les appartements du Domaine de Cabanes
La programmation communiquée à ce stade prévoit 27 logements. Les typologies vont du T1 au T3, avec un loft patrimonial, pour des surfaces allant d’environ 21,10 m² à 75,50 m².
- T1 : petites surfaces au sein du domaine ;
- T2 : plusieurs configurations intermédiaires ;
- T3 : logements familiaux de plus grande surface ;
- Loft patrimonial : une typologie spécifique d’environ 74,90 m².
Selon les logements, le projet prévoit des éléments de caractère tels que des poutres apparentes, des espaces extérieurs privatifs et des vues sur le château ou sur le paysage environnant. Les caractéristiques exactes doivent être vérifiées lot par lot avant toute réservation.
Les prix définitifs, la ventilation foncier/travaux définitive et le calendrier contractuel de livraison ne sont pas précisés avec un niveau de certitude suffisant à ce stade. Nous les confirmons systématiquement avant toute décision d’investissement.
Monument Historique et Déficit Foncier : deux cadres à distinguer
Le programme est présenté avec des possibilités d’investissement sous les régimes Monuments Historiques et Déficit Foncier. Ces mécanismes répondent à des règles différentes et ne doivent pas être assimilés à une réduction d’impôt automatique.
La protection Monument Historique de l’immeuble ne suffit pas, à elle seule, à rendre toutes les dépenses fiscalement déductibles. Le traitement dépend notamment de la nature des travaux, du mode de détention, de l’usage du bien et des conditions prévues par la réglementation. De même, le Déficit Foncier suppose des dépenses déductibles et un cadre locatif répondant aux conditions applicables. Une analyse fiscale individualisée est donc nécessaire avant engagement.
Rognes, entre Aix-en-Provence et le Luberon
Le Domaine de Cabanes se situe à Rognes, dans les Bouches-du-Rhône, au nord d’Aix-en-Provence. La commune bénéficie d’un environnement provençal marqué par les paysages de la Trévaresse, les vignobles et la proximité du Pays d’Aix. Le domaine est implanté chemin départemental 14c, dans un environnement paysager et patrimonial préservé.
Points à vérifier avant d’investir
- le lot disponible, sa surface et ses annexes éventuelles ;
- le prix définitif et la ventilation foncier/travaux contractuelle ;
- le calendrier des travaux et la date de livraison ;
- la nature exacte des travaux fiscalement éligibles ;
- les obligations de conservation, de location ou d’usage liées au montage retenu ;
- les prescriptions patrimoniales applicables et les autorisations nécessaires ;
- les charges de copropriété, la gestion locative éventuelle et le niveau de performance énergétique du lot livré.
Notre analyse
Le Domaine de Cabanes se distingue par la qualité de son cadre patrimonial et par une protection officielle au titre des Monuments historiques. Le projet peut répondre à des investisseurs recherchant un actif immobilier de caractère et disposés à accepter les contraintes propres à une réhabilitation patrimoniale. Nous recommandons toutefois de raisonner à partir du lot réellement disponible, du coût total de l’opération et du traitement fiscal effectivement applicable, sans présumer d’un avantage fiscal garanti.
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