Les SCPI de rendement sont des produits d’investissement appréciés par les épargnants et les investisseurs. Elles sont une bonne solution de diversification mais également un placement avec un ratio rendement/risque très attrayant.
Pourquoi investir en SCPI de rendement ?
1# Bénéficiez d’une mutualisation du risque
L’investissement en SCPI permet d’investir dans l’immobilier, au sein d’actifs tangibles (bureaux, commerces…) et de réduire les risques liés à ce type d’investissement. L’investissement réalisé est réparti sur plusieurs biens immobiliers, généralement sur différents territoires (national, international) afin de bénéficier d’une mutualisation du risque immobilier et locatif sur plusieurs biens.
L’expression ne pas mettre ses œufs dans le même panier est représentative de la stratégie des SCPI.
2# Investir dans des biens immobiliers généralement non accessibles
Lorsqu’un investisseur particulier souhaite investir dans l’immobilier, ses possibilités sont souvent réduites à l’achat d’un ou plusieurs biens dédiés à la location pour particuliers, et parfois de petites surfaces commerciales. A de rares exceptions limitées à quelques personnes très fortunées, les montants consacrés à ces acquisitions restent limités à quelques centaines de milliers d’euros et le marché des biens évalués à plusieurs millions d’euros est inaccessible aux particuliers.
L’investissement en SCPI permet d’avoir accès à l’immobilier commercial acquis en bloc, bénéficiant de conditions d’achat particulières du « gros », avec des décotes parfois importantes au niveau des prix par m² par. Ainsi, l’investissement en SCPI permet à un particulier l’accès à des biens immobiliers qu’il ne pourrait pas acheter en direct, et que la mise en commun de moyens financiers avec plusieurs centaines d’autres investisseurs permettent d’acquérir (exemple : acquisition d’une tour d’immeubles à Paris loué à une société du CAC 40).
3# Se libérer des contraintes de gestion
L’une des craintes lors d’un achat immobilier à vocation locative est la prise en charge de la gestion locative et les contraintes administratives qui y sont liées. L’investissement en SCPI libère l’investisseur de ces obligations locatives puisque c’est la société de gestion à l’origine qui prendra pleinement en charge la location. Ainsi, l’investissement immobilier est facilité et la location gérée par une équipe de professionnels dont c’est le métier et qui sont parfaitement au fait du droit applicable aux baux locatifs et des procédures de gestion.
4# Percevoir des revenus réguliers
L’investissement étant réalisé dans des biens immobiliers dédiés à la location, les SCPI sont en grande majorité constituées dans l’objectif de distribuer des revenus à leurs associés (certaines SCPI sont constituées dans le but de rechercher une valorisation des parts on parle alors de SCPI de capitalisation). C’est donc un excellent support pour les personnes souhaitant bénéficier d’un complément de revenu, pour préparer par exemple leur retraite et compléter la pension qui leur sera versée si elle paraît insuffisante.
5# Profiter d’un rendement supérieur
La force des SCPI réside dans leurs performances annuelles, avec un taux de rendement moyen de l’ordre de 4% à 5%. Elles affichent un rendement supérieur à l’immobilier de logement détenu en direct, dont le rendement annuel dépasse rarement les 3% net.
Comment choisir une SCPI ?
Nous vous présentons tous les critères de choix à connaître pour investir en SCPI.
6# L’investissement est facilité
L’achat d’un bien immobilier en direct peut être fastidieux. En effet, il convient de se renseigner sur l’état du marché, de visiter plusieurs biens, de constituer un dossier bancaire fastidieux avec des engagements financiers sur de nombreuses années, de signer une documentation très importante chez le notaire….
Via une SCPI, l’investissement est facilité tant au niveau administratif que financier. En effet, la souscription se fait au moyen d’un bulletin de souscription relativement succinct, et l’investissement financier est très accessible avec des tickets d’entrée fixés à quelques milliers d’euro seulement. La diversification du patrimoine est également bien plus accessible puisqu’il existe plusieurs dizaines de SCPI en France et qu’il est possible très facilement de constituer un portefeuille de SCPI.
7# Utiliser le levier du crédit
Il est tout à fait possible d’utiliser le levier du crédit pour investir en SCPI et ainsi utiliser sa capacité d’endettement avant que les taux ne remontent, afin de bénéficier d’un effet de levier financier et fiscal.
Au niveau financier, cela permet de faire travailler l’argent prêté par la banque à un taux souvent proche de 1% sur un support bénéficiant d’un rendement de l’ordre de 5%. Ainsi l’enrichissement du particulier s’accélère en utilisant le levier du crédit puisqu’il lui permet de souscrire un montant plus important que son seul apport.
D’un point de vue fiscal, le fait de souscrire un crédit permet de constater une dette déductible au regard de l’IFI, ce qui permet donc de ne pas augmenter sa base taxable, et d’augmenter la charge d’intérêts déductibles des revenus fonciers et donc de limiter la taxation des revenus fonciers via la déduction de ces intérêts.
A noter qu’il peut être intéressant de souscrire un prêt in fine pour la souscription des SCPI. En effet, l’échéance de prêt sera moins importante puisque limitée aux intérêts d’emprunt et sera totalement déductible des revenus fonciers. Attention toutefois il faudra prévoir le remboursement du capital au terme, ce qui sera souvent constitué par la mise en place d’une épargne régulière, à un taux souvent plus intéressant que le taux du crédit, via la mise en place d’un contrat d’assurance-vie performant.
8# Souscrire en démembrement de propriété
L’investissement en SCPI peut être réalisé en usufruit ou en nue-propriété. En effet, le démembrement de propriété est facilité puisqu’il suffit pour les SCPI qui le prévoient de préciser dans le bulletin de souscription que l’on souhaite investir sur ce mode de détention. Il est alors possible de souscrire en nue-propriété seul et/ou de répartir l’usufruit et la nue-propriété entre les membres de sa famille et/ou ses sociétés.
Connaissez-vous le démembrement ?
Nous vous invitons à découvrir les avantages de l’investissement en SCPI via le démembrement.
Les avantages de souscrire une SCPI en usufruit peuvent être d’utiliser un « stock » de déficit foncier en report avant son extinction (10 ans), générant ainsi un revenu net d’impôts.
La nue-propriété elle permettra d’acquérir les biens avec une forte décote en vue de la constitution d’une plus value future lorsque l’usufruit s’éteindra, tout en sortant le bien de l’IFI entre temps.
9# Investir en SCPI depuis un contrat d’assurance-vie
Certains contrats d’assurance-vie permettent d’investir dans l’immobilier via des SCPI de rendement. C’est le cas des contrats : Diade Evolution, SereniPierre, Netlife etc.
La souscription de SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie permet de bénéficier d’une garantie de liquidité par l’assureur, ce qui efface l’inconvénient principal des SCPI qui est la faible liquidité. De plus, les SCPI souscrites en direct génèrent des revenus fonciers, qui seront inexistants pour des SCPI souscrites via un contrat d’assurance-vie. Seuls la quote-part plus-value dégagée lors des rachats est taxée comme des revenu d’assurance-vie, avec la possibilité d’opter pour le taux préférentiel de 7,5% après 8 ans. Avant 8 ans, vous avez le choix entre le PFU de 12,8 % + 17, 2%, soit 30% au global, soit le barème progressif de l’IR (en option globale).
Ainsi il existe un vrai intérêt de souscrire en SCPI via un contrat d’assurance-vie : bénéficier d’une imposition beaucoup moins lourde que de l’immobilier en direct.
10# Bénéficier du cadre des conventions fiscales internationales
Depuis quelques années, un nouveau type de SCPI a vu le jour avec les SCPI investies à l’international. Ces SCPI offrent un double avantage : celui de bénéficier d’une diversification extra-territoriale, le plus souvent en Europe, mais également du cadre des conventions fiscales internationales dont certaines offrent des conditions fiscales particulièrement favorables.
Les SCPI de rendement sont des produits reconnus pour leur rendement, et attirent les investisseurs pour leurs nombreux avantages. Cependant, l’unique critère de rentabilité n’est pas le seul critère dans le choix d’un investissement en SCPI. Ce type d’investissement comporte des risques et nécessite un accompagnement personnalisé.
Obtenez plus d’informations sur les SCPI de rendement
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