123 Investment Managers et SomnOO préparent une nouvelle opération hôtelière à Bruxelles : l’acquisition des murs et des fonds de commerce de deux établissements sous enseignes Ibis et Ibis Budget. Le FPCI Bruxelles Invest prend la forme d’un club deal réservé aux investisseurs répondant aux conditions applicables aux fonds professionnels, avec un ticket minimum annoncé de 100 000 € pour les parts A1.
La stratégie associe deux actifs déjà exploités, un programme de rénovation de 2,8 M€ et la reprise de la gestion par SomnOO. Le TRI net cible des parts A1 est fixé à 9 % sur un horizon de six ans, sans garantie. Pour retrouver les caractéristiques, les frais, les scénarios de sortie et la liste détaillée des risques, consultez notre fiche complète du FPCI Bruxelles Invest.
Une nouvelle étape dans le partenariat entre 123 IM et SomnOO
Le partenariat entre 123 Investment Managers et SomnOO remonte à 2015. La documentation commerciale de juillet 2026 fait état de 19 portefeuilles menés ensemble, représentant 46 hôtels et 3 156 chambres.
Dix opérations avaient déjà été débouclées entre 2021 et 2026, toutes par reprise des actifs par SomnOO selon les informations communiquées par la société de gestion. Elles ont généré un TRI brut moyen annoncé de 10,43 % et un multiple brut moyen de 1,86x. Ces données illustrent un historique de coopération, mais elles ne garantissent en rien le résultat du FPCI Bruxelles Invest.
SomnOO exploite 65 hôtels principalement positionnés sur les segments 2 à 4 étoiles. Environ 63 % de son portefeuille est sous franchise Accor. Cette connaissance des enseignes économiques et milieu de gamme constitue l’un des fondements du projet bruxellois.
Deux hôtels, 204 chambres et deux zones de chalandise
L’opération porte sur deux établissements complémentaires totalisant 204 chambres.
L’Ibis Bruxelles Expo Atomium
Cet hôtel 3 étoiles compte 81 chambres. Il se situe au nord de Bruxelles, à proximité de l’Atomium, de Brussels Expo, de l’ING Arena, de Mini-Europe et du stade Roi Baudouin. Son emplacement l’expose à la fois à la clientèle d’affaires, aux congrès, aux salons et au tourisme de loisirs.
Le chiffre d’affaires 2025 attendu est de 2,589 M€, pour un EBITDA avant frais de 0,551 M€. L’établissement bénéficie d’un prix moyen supérieur à celui de l’Ibis Budget, mais son activité est plus sensible au calendrier des grands événements organisés sur le plateau du Heysel.
L’Ibis Budget Bruxelles Sud Ruisbroek
Le second actif est un hôtel 2 étoiles de 123 chambres situé à Sint-Pieters-Leeuw, au sud de Bruxelles. Il est accessible depuis le ring et se trouve à proximité de la gare de Ruisbroek, qui permet de rejoindre le centre de la capitale en train.
La zone accueille plusieurs pôles d’activité industriels, logistiques et technologiques. L’hôtel affiche un prix moyen économique et doit bénéficier d’un programme de rénovation destiné notamment à améliorer les chambres, la propreté perçue, le petit-déjeuner et les espaces communs.
Son chiffre d’affaires 2025 attendu est de 2,758 M€, pour un EBITDA avant frais de 0,595 M€.
Pourquoi viser le marché hôtelier bruxellois ?
La thèse d’investissement repose en partie sur la diversité de la demande bruxelloise. La capitale combine institutions européennes, sièges d’entreprises, congrès, salons, événements culturels et tourisme international.
Selon les données reprises dans le mémorandum de 123 IM, Bruxelles-Capitale a enregistré 9,8 millions de nuitées en 2024, dont 7 millions dans les hôtels. Le taux d’occupation moyen des établissements bruxellois a atteint 72,7 % cette même année. Au premier semestre 2025, il est présenté à 71,5 %, avec un prix moyen de 132,50 € et un RevPAR de 94,50 € à l’échelle du marché.
Ces statistiques régionales ne préjugent toutefois pas des performances des deux actifs. Leur résultat dépendra de leur positionnement, de leur réputation, de la concurrence locale et de l’efficacité de la gestion.
Un programme de rénovation de 2,8 M€
La création de valeur recherchée ne repose pas uniquement sur la croissance du marché. Elle suppose une amélioration concrète des établissements.
Le budget de travaux annoncé s’élève à 2,8 M€ :
- 1,8 M€ pour l’Ibis Bruxelles Expo Atomium ;
- 1 M€ pour l’Ibis Budget Bruxelles Sud.
Les hôtels doivent rester ouverts pendant le chantier prévu en 2027. Ce choix permet de préserver une partie du chiffre d’affaires, mais il crée aussi un risque de perturbation de l’exploitation et de l’expérience client.
Après travaux, 123 IM et SomnOO visent une progression du prix moyen, le développement de contrats avec les entreprises locales et une meilleure absorption des charges fixes. Le scénario central retient une hausse du prix moyen d’environ 2 % par an, tandis que le taux d’occupation resterait globalement stable avec une saisonnalité plus marquée pour l’hôtel Atomium.
Des marges à normaliser grâce à l’intégration dans la plateforme SomnOO
En 2025, les deux hôtels devraient générer ensemble 5,347 M€ de chiffre d’affaires et 1,146 M€ d’EBITDA avant frais, soit une marge de 21,4 %.
La société de gestion considère cette marge comme inférieure aux standards d’actifs comparables. L’objectif est de la rapprocher progressivement de 27 à 28 % grâce à l’optimisation des achats, des fonctions de direction et des coûts de personnel, ainsi qu’à la hausse du chiffre d’affaires post-rénovation.
Dans le scénario central, le chiffre d’affaires consolidé atteindrait environ 6,2 M€ en 2032 et l’EBITDA avant frais environ 1,7 M€. Ces chiffres sont des hypothèses de business plan, non des engagements.
Une opération financée avec un levier bancaire significatif
La valeur d’entreprise consolidée annoncée pour les murs et les fonds de commerce est de 11,9 M€. Le coût total, droits, frais et travaux compris, est estimé à environ 15,1 M€.
Le financement prévoit 9 M€ de dette bancaire, soit un levier global présenté autour de 55 %. Le solde doit être apporté par les fonds gérés par 123 IM et par SomnOO.
L’endettement peut amplifier la performance si les résultats progressent et si les actifs sont cédés dans de bonnes conditions. Il peut aussi accentuer les pertes si le chiffre d’affaires ou la valeur de sortie déçoivent. Le business plan présente un ratio de couverture de la dette supérieur à 1, mais cette trajectoire dépend de la réalisation des hypothèses d’exploitation.
Quel objectif de rendement pour les investisseurs ?
Le fonds annonce un TRI net cible de 9 % pour les parts A1 et de 9,6 % pour les parts A2. L’horizon cible est de six ans, auquel peuvent s’ajouter deux prorogations d’un an.
Dans le scénario central, la valeur d’entreprise de sortie est estimée à 18,2 M€ fin 2032. Le multiple net cible est de 1,71x pour les parts A1 et de 1,76x pour les parts A2.
Ces objectifs ne sont ni garantis ni contractuels. Le TRI dépend du prix de cession, du calendrier de sortie, du service de la dette, du niveau des frais et de l’ensemble des flux reçus par le fonds. Il ne doit pas être interprété comme un rendement annuel distribué.
Le ticket minimum annoncé est de 100 000 € pour les parts A1 et de 500 000 € pour les parts A2. Les frais comprennent notamment un droit d’entrée pouvant atteindre 5 % HT, une commission de gestion de 2,70 % pour les parts A1 et de 1,80 % pour les parts A2, ainsi que d’autres frais de constitution, d’investissement et de fonctionnement.
Une enveloppe commerciale à confirmer dans les documents contractuels
Les informations transmises pour la mise en commercialisation mentionnent une enveloppe de 5,4 M€. Le mémorandum de juillet 2026 indique par ailleurs une taille cible de 5,9 M€ et un apport de 5,338 M€ pour le FPCI Bruxelles Invest dans la table de capitalisation.
Cette différence doit être clarifiée avant toute souscription. Le règlement, le DIC et le bulletin de souscription sont les seuls documents permettant de confirmer le montant de l’enveloppe, la part proposée, les frais et le calendrier de collecte.
Un véhicule présenté pour le remploi 150-0 B ter
Le FPCI Bruxelles Invest est structuré en vue de l’éligibilité au remploi d’apport-cession prévu par l’article 150-0 B ter du Code général des impôts.
Cette présentation ne suffit pas à sécuriser le report d’imposition. Le calendrier de l’apport et de la cession, la fraction du produit remployée, les modalités de versement, les quotas du fonds et la durée de conservation doivent être vérifiés selon les règles applicables à l’opération de chaque investisseur.
Le régime 150-0 B ter n’est pas une réduction d’impôt. Il permet, sous conditions, de maintenir le report d’imposition d’une plus-value d’apport. Une analyse juridique et fiscale individualisée reste indispensable.
Quels sont les principaux risques ?
- Perte en capital : aucun remboursement minimal n’est garanti.
- Illiquidité : aucune revente rapide des parts n’est assurée et l’horizon peut être prolongé.
- Concentration : le fonds dépend de deux hôtels dans la même agglomération et d’un seul secteur.
- Risque d’exploitation : occupation, prix moyen, coûts, réputation et qualité de service influencent directement la rentabilité.
- Risque de travaux : dépassement du budget, retard ou perturbation de l’activité pendant les rénovations.
- Risque lié à la dette : le service des emprunts doit être assuré même si l’activité est inférieure aux prévisions.
- Risque de sortie : la reprise par SomnOO ou la cession à un tiers ne sont pas garanties au prix attendu.
- Risque fiscal : le maintien du report d’imposition peut être remis en cause si les conditions du 150-0 B ter ne sont pas respectées.
Notre analyse du FPCI Bruxelles Invest
Le dossier présente plusieurs atouts : des actifs existants, des emplacements complémentaires, un programme de travaux défini et un partenariat opérationnel déjà éprouvé entre 123 IM et SomnOO. L’acquisition simultanée des murs et des fonds de commerce offre également davantage de maîtrise sur les actifs que l’achat du seul fonds d’exploitation.
La contrepartie est une forte concentration. Le fonds n’est pas diversifié entre plusieurs villes, plusieurs opérateurs ou plusieurs secteurs. Le résultat dépendra donc très directement de la capacité de SomnOO à améliorer deux hôtels précis et à organiser une sortie dans de bonnes conditions.
Le TRI net cible de 9 % doit être mis en regard du levier bancaire, des frais, de l’illiquidité et du risque de perte. Ce type de club deal peut répondre à une logique de remploi ou de diversification en non-coté pour un investisseur averti, mais il ne convient pas à un besoin de disponibilité du capital ou de revenu garanti.
Consulter la fiche détaillée du fonds
Notre fiche FPCI Bruxelles Invest reprend la structure de l’opération, les caractéristiques des parts, les frais, les scénarios de rendement, la fiscalité visée et les principaux risques.
La disponibilité commerciale peut évoluer. Pour vérifier la part encore ouverte, les documents contractuels, le calendrier de remploi et l’adéquation du produit à votre situation, vous pouvez contacter Reduction-Impots.fr.
Avertissement : investir dans le FPCI Bruxelles Invest présente un risque de perte en capital et d’illiquidité. Les objectifs de rendement, de durée et de valorisation ne sont ni garantis ni contractuels. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Cette présentation ne remplace ni le règlement, ni le document d’informations clés, ni un conseil juridique, fiscal ou patrimonial adapté.
