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Conseil en investissement & défiscalisation
Programme Malraux Mis à jour en juillet 2026

Programme Malraux : investir dans l’immobilier ancien rénové et réduire son impôt

Le programme Malraux permet d’investir dans un immeuble ancien situé dans un secteur patrimonial protégé, avec des travaux de restauration encadrés. En contrepartie, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux éligibles.

Programme Malraux Loi Malraux Réduction d’impôt 22 % ou 30 % Travaux éligibles 400 000 € sur 4 ans Immobilier ancien Secteur protégé
22 % ou 30 % réduction d’impôt possible selon le secteur patrimonial de l’immeuble
400 000 € plafond de travaux éligibles sur une période de 4 ans
Hors niches le dispositif Malraux n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales
Simuler mon Malraux Lire la FAQ Programme Malraux
Guide complet

Qu’est-ce qu’un programme Malraux ?

Un programme Malraux est une opération immobilière portant sur un immeuble ancien situé dans un secteur patrimonial protégé. L’objectif est de restaurer le bien dans le respect des règles architecturales, puis de le louer selon les conditions prévues par le dispositif.

L’investisseur bénéficie d’un avantage fiscal calculé sur les travaux éligibles. Le taux dépend de la localisation et du niveau de protection du secteur : il peut atteindre 22 % ou 30 % selon les cas.

Patrimoine ancien immeubles situés dans des secteurs protégés
Travaux restauration encadrée et suivie selon les règles applicables
Fiscalité réduction d’impôt calculée sur les travaux éligibles
Réduction d’impôt

Un avantage fiscal de 22 % ou 30 %

La réduction d’impôt Malraux est calculée sur le montant des travaux éligibles. Le taux dépend du secteur patrimonial dans lequel se situe l’immeuble : 22 % ou 30 % selon le niveau de protection applicable.

Travaux

Un plafond de travaux élevé

Les dépenses de travaux éligibles sont retenues dans la limite de 400 000 € sur une période de 4 ans. Ce plafond permet de structurer des opérations patrimoniales importantes avec un impact fiscal significatif.

Hors niches

Un dispositif hors plafonnement global

La loi Malraux n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales. Elle peut donc être étudiée par des contribuables ayant déjà utilisé d’autres avantages fiscaux sur la même année.

Patrimoine

Un investissement dans l’immobilier ancien rénové

Le dispositif permet d’investir dans des immeubles de caractère, souvent situés dans des centres-villes historiques ou des zones à forte valeur patrimoniale.

Fiscalité

Comment fonctionne la réduction d’impôt Malraux ?

L’investisseur acquiert un bien immobilier éligible, puis finance des travaux de restauration encadrés. La réduction d’impôt est calculée sur le montant des travaux éligibles payés, dans la limite du plafond prévu par le dispositif.

Le taux applicable dépend du secteur patrimonial. Il peut atteindre 22 % ou 30 % selon la localisation et le cadre de protection. Le montant optimal de travaux doit être calibré selon votre impôt, le calendrier de décaissement et votre capacité à utiliser la réduction d’impôt.

Réduction d’impôt de 22 % ou 30 % Calculée sur les travaux éligibles Plafond de 400 000 € sur 4 ans Hors plafonnement des niches fiscales Bien situé en secteur patrimonial protégé Location nue à respecter après travaux
Fonctionnement

Comment investir dans un programme Malraux ?

L’investissement consiste à acquérir un bien ancien éligible, généralement dans le cadre d’une opération encadrée, puis à financer une quote-part de travaux de restauration. Les travaux doivent respecter les règles propres au secteur patrimonial et au dispositif fiscal.

Les opérations peuvent être structurées selon différents montages, notamment en ASL ou en VIR. Avant de souscrire, il faut vérifier la localisation, le taux applicable, le calendrier des travaux, le budget, les frais et les conditions de location.

Objectif

Un placement fiscal et patrimonial

Le Malraux vise à combiner optimisation fiscale et constitution d’un patrimoine immobilier ancien rénové. Il est particulièrement adapté aux contribuables qui disposent d’un impôt important et recherchent un dispositif puissant hors niches fiscales.

L’objectif doit rester équilibré : réduire son impôt, investir dans un bien de qualité, respecter un horizon long terme et vérifier la cohérence globale de l’opération.

Points de vigilance

Un dispositif puissant, à analyser avant tout engagement

Le programme Malraux peut générer une économie d’impôt importante, mais il repose sur des conditions précises : éligibilité du secteur, nature des travaux, calendrier de paiement, engagement de location et respect des obligations déclaratives.

Comme tout investissement immobilier, il faut aussi analyser l’emplacement, la qualité du bâti, le prix d’acquisition, le budget travaux, les frais, la demande locative et le potentiel de revente à long terme.

Secteur éligible l’immeuble doit se situer dans un périmètre patrimonial compatible
Travaux encadrés la restauration doit respecter les règles du dispositif
Calendrier fiscal la réduction dépend du paiement des travaux éligibles
Location à respecter le bien doit être loué selon les conditions prévues après travaux
Profil investisseur

À qui s’adresse un programme Malraux ?

Forte imposition contribuable avec un impôt important à réduire
Patrimoine immobilier investisseur souhaitant acquérir un bien ancien rénové
Horizon long terme épargnant capable de conserver le bien plusieurs années
Qualité d’emplacement profil attentif à la ville, au quartier et au potentiel locatif
Vous souhaitez mesurer votre avantage fiscal ?

Simulez votre réduction d’impôt Malraux

Le simulateur Malraux permet d’estimer l’économie d’impôt potentielle selon le montant des travaux, le taux applicable, le calendrier de décaissement et votre impôt disponible.

Accéder au simulateur Malraux
Questions fréquentes Taux de 22 % ou 30 %, plafond de 400 000 €, travaux éligibles, secteurs protégés, location, déclaration et points de vigilance : retrouvez les réponses détaillées dans la FAQ dédiée au programme Malraux.
Accéder à la FAQ Programme Malraux
Quiz rapide

Le programme Malraux est-il adapté à votre profil ?

Cochez les affirmations qui vous correspondent. Ce quiz est indicatif et ne remplace pas une analyse personnalisée.

Résultat indicatif : Si plusieurs affirmations vous correspondent, un programme Malraux peut mériter une étude personnalisée. Avant d’investir, vérifiez le secteur, le taux applicable, le montant de travaux, le calendrier fiscal, les frais, le marché locatif et la qualité patrimoniale de l’opération.
Tester mon avantage fiscal

Ces informations sont fournies à titre pédagogique et ne constituent pas un conseil fiscal, juridique, financier, immobilier ou patrimonial personnalisé. L’investissement en programme Malraux s’inscrit dans une logique de défiscalisation et de constitution patrimoniale de long terme. Il comporte notamment un risque immobilier, un risque locatif, une durée de détention à respecter, des travaux encadrés, des frais et des conditions fiscales précises. Les avantages fiscaux dépendent de la réglementation en vigueur, de l’opération sélectionnée, du calendrier des travaux, de votre situation personnelle et du respect des conditions applicables.

Pour en savoir plus sur la loi Malraux, nous vous invitons à regarder notre vidéo consacrée à ce régime de défiscalisation : 

Soyez bien conseillé et accompagné

Pour en savoir plus, n’hésitez pas à contacter l’un de nos conseillers spécialisé.

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Estimez l’impact fiscal potentiel de votre opération Malraux selon le montant des travaux, le taux applicable de 22% ou 30%, votre impôt et le plafond de dépenses éligibles de 400 000 € sur 4 ans.

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