Créée en 2019 et gérée par Novaxia Investissement, NEO est une SCPI à capital variable sans commission de souscription. Son patrimoine est aujourd’hui très majoritairement composé de bureaux en France, aux Pays-Bas, en Espagne, en Irlande et en Allemagne.
L’opération supprimant le délai de jouissance jusqu’au 30 juin 2026 est expirée. À défaut d’une nouvelle offre documentée, le délai standard redevient le premier jour du quatrième mois suivant la souscription.
NEO reste ouverte à la souscription et accessible dès une part. Cependant, la collecte nette du premier trimestre 2026 était nulle et 125 194 parts demeuraient en attente de retrait. L’absence de commission d’entrée ne doit donc pas être assimilée à une sortie immédiate.
La note d’information autorise une stratégie diversifiée et des opérations de transformation. Dans les faits, le portefeuille du premier trimestre 2026 est composé à 94 % de bureaux, avec une exposition principale à la France et aux Pays-Bas.
94 % du portefeuille, occupés par des entreprises privées et des acteurs publics.
4 % du patrimoine, notamment en Espagne et en Allemagne.
1 % du portefeuille, avec une logique de rendement et de diversification.
1 % du patrimoine, correspondant à des actifs éducatifs spécialisés.
Le portefeuille totalise 226 969 m². La France représente 53 % de l’allocation, dont 36 % en Île-de-France hors Paris, devant les Pays-Bas à 29 %, l’Espagne à 8 %, l’Irlande à 7 % et l’Allemagne à 3 %.
Première exposition géographique, fortement concentrée en région parisienne.
Deuxième marché, avec plusieurs bureaux loués à des locataires de premier plan.
Durée moyenne d’endettement de 1,50 an, impliquant un risque de refinancement relativement proche.
Le taux de distribution a diminué par rapport aux 6,01 % de 2024. La société de gestion indique viser plus de 5 % en 2026, sans garantie. Au premier trimestre, 1,80 € nets de fiscalité étrangère ont été versés par part.
Au premier trimestre 2026, les souscriptions et les retraits exécutés représentaient chacun 0,55 M€, soit une collecte nette nulle. En parallèle, 125 194 parts restaient en attente de retrait.
Les demandes sont inscrites chronologiquement et ne peuvent être exécutées que s’il existe une contrepartie. Une fois compensé, le règlement intervient dans un délai maximal de deux mois.
Cette file d’attente ne signifie pas une perte certaine, mais elle montre que la sortie peut prendre du temps. La SCPI ne garantit ni le retrait, ni la revente, ni le remboursement.
Le modèle économique repose sur des commissions de gestion, de transactions immobilières et de suivi des travaux. Ces coûts sont supportés par la SCPI avant la distribution aux associés.
Commission de gestion prélevée sur les produits locatifs et les autres produits encaissés.
Commission sur le prix d’acquisition ou de cession des actifs immobiliers.
Commission de suivi et de pilotage appliquée aux travaux concernés.
NEO applique une démarche « Best-in-Progress » visant à améliorer la performance énergétique et carbone des actifs. La cession du data center de Nanterre a notamment réduit l’empreinte énergétique du portefeuille.
| Élément | Information actualisée | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Statut | SCPI à capital variable ouverte aux souscriptions. | Souscription soumise à la réception d’un dossier complet et des fonds. |
| Gestion | Novaxia Investissement — agrément GP-14000022. | L’agrément ne protège pas contre les pertes. |
| Visa | Note d’information AMF n°19-13 du 14 juin 2019. | Documentation actualisée en janvier et février 2026. |
| Prix / minimum | 187 € par part ; minimum d’une part. | Prix supérieur d’environ 5,8 % à la valeur de reconstitution au 31 mars 2026. |
| Commission d’entrée | 0 %. | Frais de gestion, transactions, travaux et retrait anticipé en supplément. |
| Jouissance | Premier jour du quatrième mois après souscription. | La promotion sans délai s’est terminée le 30 juin 2026. |
| Distribution | Mensuelle ; 1,80 € nets au T1 2026. | Montant variable et non garanti. |
| Risque | 4 sur 7 dans le DIC du 12 février 2026. | Le niveau a été relevé par rapport aux anciens documents à 3 sur 7. |
| Horizon | Au moins dix ans recommandés. | La durée juridique de la SCPI est de 99 ans. |
| Capitalisation | 427,9 M€ au 31 mars 2026. | Ne garantit pas la liquidité des parts. |
| Patrimoine | 38 actifs, 128 locataires, 226 969 m² et 537 M€ de valeur. | 94 % du portefeuille en bureaux. |
| Occupation | TOP 90,4 % ; TOF 90,6 %. | Vacance et franchises de loyer significatives. |
| Distribution 2025 | 5,50 %. | Performance passée non garantie. |
| Prévision 2026 | Supérieure à 5 %, non garantie. | Distincte de l’objectif de gestion de 6 % figurant dans la note. |
| Endettement | LTV nette de 32,8 % ; plafond de 40 %. | Durée moyenne de dette de 1,50 an. |
| Retraits | 125 194 parts en attente au 31 mars 2026. | 5,5 % des parts totales ; aucun délai de sortie garanti. |
Les revenus immobiliers sont généralement imposés dans le pays où se trouve l’immeuble. La convention fiscale prévoit ensuite en France un crédit d’impôt ou l’application du taux effectif selon le pays.
La quote-part immobilière des parts doit en principe être prise en compte pour l’IFI des contribuables concernés. La fiscalité des plus-values dépend aussi de la détention et du pays.
Le prix de la part, les revenus et la date de sortie ne sont pas garantis. La forte exposition aux bureaux et l’échéance proche d’une partie de la dette accroissent la sensibilité au marché locatif et aux conditions de refinancement.
Elle représentait 5,5 % des parts au 31 mars 2026. Un nouvel investisseur peut souscrire, mais il doit accepter que la revente puisse être longue ou nécessiter une décote.
Une décision doit s’appuyer sur le DIC actuel, la note d’information, le dernier reporting et une capacité à conserver les parts pendant au moins dix ans.
Oui. La SCPI à capital variable reste ouverte, sous réserve d’un dossier complet et de l’acceptation de la société de gestion.
Une part, soit 187 €, sans commission de souscription.
L’opération publiée allait jusqu’au 30 juin 2026. À défaut d’une nouvelle offre, le délai standard est le premier jour du quatrième mois suivant la souscription.
Le DIC mis à jour le 12 février 2026 classe la SCPI à 4 sur 7, et non plus à 3 sur 7 comme certains anciens documents.
Non. Il correspond à 2025. La prévision 2026 est supérieure à 5 %, sans garantie.
Les retraits sont principalement exécutés grâce aux nouvelles souscriptions. Lorsque celles-ci sont insuffisantes, les demandes s’accumulent dans l’ordre chronologique.
Elle s’élève à 6 % TTC pour les parts détenues depuis moins de cinq ans, sauf exceptions prévues par la note d’information.
Elle est répartie dans cinq pays et auprès de 128 locataires, mais demeure très concentrée sur les bureaux, qui représentent 94 % du patrimoine.
Communication pédagogique et non contractuelle. Novaxia NEO est une SCPI à capital variable exposée notamment aux risques de perte en capital, d’illiquidité, de marché immobilier, de concentration en bureaux, de locataires, d’endettement, de taux, de change, de travaux, de fiscalité étrangère et de durabilité. Les performances passées, le label ISR et l’Article 9 ne garantissent pas les performances futures.
Les acquisitions sont tournées vers des actifs immobiliers (bureaux et hôtels) situés dans les pays de l’OCDE (Europe et Amérique du Nord).
Au 30/06/2022 :
La SCPI NEO est la première SCPI du renouvellement urbain à obtenir le label ISR.
La stratégie d’investissement de NEO vise à investir au sein d’actifs immobiliers tout en améliorant leur évaluation ESG durant la phase de gestion : amélioration de la notation environnementale, sociale et de gouvernance (ESG) pour tous les actifs en portefeuille.
Conformément à la notation imposée par le label et les critères ESG qui la composent, la SCPI NEO appuie ses investissements sur les indicateurs suivants :
De plus, la SCPI NEO s’engage également à communiquer aux investisseurs un reporting ESG. Découvrez le reporting ESG 2020.
Novaxia Investissement est une société de gestion de portefeuille agréée AMF sous le n°GP14000022 depuis le 8 juillet 2014. Le credo de Novaxia est d’identifier des actifs urbains obsolètes, qui ne répondent plus aux normes, en vue de les faire acquérir à des investissements particuliers, pour les revaloriser.
En 2018, Novaxia Investissement est élu 1er gestionnaire en investissement direct par le Palmarès des fournisseurs Gestion de Fortune.
