Tout sur la loi Pinel neuf
En synthèse :Le dispositif de défiscalisation Pinel concerne tous les investissements dans un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement réalisés entre le 1er Septembre 2014 et le 31 Décembre 2024. En 2023 et 2024, la loi de finances 2023 prévoit une baisse du taux de réduction d’impôts et la mise en place du Pinel + aux taux actuels de 12%, 18% et 21% sur 12 ans.
La loi Pinel : le principe
Les contribuables Français domiciliés en France qui font l’acquisition d’un logement neuf à usage locatif pourront bénéficier d’une réduction d’impôts codifiée à l’article 199 novoviciès du code général des impôts connue sous le nom de « loi Pinel ».
Cette réduction d’impôts s’applique pour les logements neufs ou en VEFA, situés dans les zones A et B entre le 1er Septembre 2014 et qui doit être achevé dans les 30 mois qui suivent la déclaration d’ouverture de chantier. A noter que cette réduction d’impôts s’applique aussi aux SCPI Pinel, qui à la différence de la SCPI Duflot, permettra une réduction d’impôts calculée sur 100% du prix de la souscription contre 95% pour la SCPI Duflot.
Le bénéficiaire de la réduction d’impôts Pinel doit s’engager à mettre le bien en location nue à une personne en faisant son habitation principale dans une durée de 12 mois suite à l’achèvement du bien, et ce pour une durée de 6 à 9 ans au libre choix du bénéficiaire.
Le locataire ne peut pas être un membre du foyer du bénéficiaire de la réduction d’impôts mais peut, pour les investissements immobiliers réalisés à compter du 1er janvier 2015, être un ascendant ou un descendant.
La réduction d’impôts du Pinel
En contrepartie de l’acquisition d’un logement neuf ou en VEFA dans les conditions vues précédemment, le contribuable pourra bénéficier d’une réduction d’impôts modulable en fonction de la localisation du bien et à la durée d’engagement de mise en location.
Ainsi, la réduction d’impôts Pinel sera la suivante jusqu’au 31 Décembre 2022 :
- pour un bien situé en métropole et pour lequel l’engagement de location sera de 6 ans, la réduction d’impôts sera de 12% du montant de l’investissement.
- pour un bien situé en métropole et pour lequel l’engagement de location sera de 9 ans, la réduction d’impôts sera de 18% du montant de l’investissement.
- pour un bien situé en métropole et pour lequel l’engagement de location sera de 12 ans, la réduction d’impôts sera de 21% du montant de l’investissement.
A compter de 2023, pour profiter de ces taux, l’investisseur devra réaliser un investissement éligible au Pinel + ou Super Pinel.
A compter du 1er Janvier 2023, les taux de réduction d’impôt pour les Pinel classiques sont de :
- 10,5 % pour un engagement de location de 6 années
- 15 % pour un engagement de location de 9 années
- 17,5 % pour un engagement de location de 12 années
La baisse de réduction d’impôt se poursuit en 2024 avec les taux suivants :
- 9 % pour un engagement de location de 6 années
- 12 % pour un engagement de location de 9 années
- 14 % pour un engagement de location de 12 années
Le Pinel + :
Instauré au 1er Janvier 2023 jusqu’en Décembre 2024, le Pinel + reprend toutes les caractéristiques du Pinel classique et garde les taux historiquement connus pour le Pinel.
Le Pinel + est un dispositif qui s’applique aux logements collectifs situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou respectant un niveau de qualité élevé en matière de performance énergétique, d’usage et de confort.
Pour être éligibles au Pinel +, les logements devront respectés les normes de confort suivantes :
- avoir une surface d’au moins 28m² pour un T1, 45m² pour un T2, 63m² pour un T3, 79m² pour un T4 et 96m² pour un T5
- avoir un espace extérieur privatif ou la jouissance privative (balcon ou jardin) d’une surface d’au moins 3m² pour un T1 ou T2, 5m² pour un T3, 7m² pour un T4 ou 9m² pour un T5
- avoir au moins une ouverture sur l’extérieur (fenêtre, porte-fenêtre) sur au moins deux façades d’orientation différentes pour les T3, T4 et T5
- respect du label « E+C- » et classe énergétique A si le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2022
- respect de la norme RE2020 si le permis de construire a été déposé après le 1er janvier 2022
Les taux de réduction du Pinel Outre-mer sont également abaissés mais reste plus attractifs que le Pinel classique.
Pour un bien situé en outremer, la réduction d’impôts Pinel sera de 23%, 29%, et 32% pour des durées d’engagement de mise en location de respectivement 6,9 et 12 ans.
A noter que la loi Pinel ne permet de bénéficier de cette réduction d’impôts que dans la limite de deux biens acquis par an (les parts de SCPI Pinel n’étant pas pris en compte pour ce plafond) et dans une limite de 300.000 € de budget annuel et dans une limite de prix de 5.500 € du m².
Cette réduction d’impôts sera comprise dans le dispositif de plafonnement des niches fiscales.
Pour bénéficier de cette réduction d’impôts, il conviendra de respecter des conditions de plafonnement de loyers et de ressources des locataires fixées par décret.
Les étapes de l’acquisition d’un bien en Pinel +
Vous profiterez de la réduction d’impôt dès que le bien sera livré (fin de construction). Le montant de la réduction dépend de la durée de votre engagement de location.
Les avantages et inconvénients du Pinel
AVANTAGES | INCONVÉNIENTS |
Réduction d’impôt | Engagement de location de 6 ans minimum |
Possibilité de louer le logement à votre enfant, s’il n’est pas rattaché à votre foyer fiscal | Plafond de revenus du locataire et plafond de loyer selon la localisation du logement |
Perception de revenus complémentaires (loyers) | Donation impossible pendant votre engagement de location |
Achat en société possible | |
Exemple d’investissement en Pinel +
Monsieur et Madame TOUTCOMPRIS sont mariés et propriétaires de leur maison à Tours. Ils souhaitent investir dans l’immobilier.
Objectif : louer le logement qu’ils vont acheter pour rembourser le crédit et profiter ensuite de revenus complémentaires ou y loger leur enfant.
Ils payent 4 000 € d’impôt sur le revenu et sont très intéressés par une réduction. Après recherches, leur choix s’arrête sur un appartement de 2 pièces, 43m² dans une résidence en construction à Reims. Le prix de l’opération, commissions et frais de notaire dans le neuf inclus, s’élève à 176 500 €.
Souhaitant maximiser leur opération Pinel, ils optent pour un engagement de location de 12 ans, soit une réduction de 21 % du prix de leur investissement répartie par année :
- 2 % par an les 9 premières années, soit 3 530 € par an de réduction d’impôt,
- 1 % par an les 3 dernières années, soit 1 765 € par an de réduction d’impôt.
Au total, ils profitent d’une réduction d’impôt totale de 37 065 €.
Nos conseils avant d’investir en Pinel
La localisation est le critère primordial d’un investissement immobilier. Vous devez vous renseigner sur les transports, les commerces, les écoles à proximité.
Il faut vous assurer que le marché locatif est suffisamment porteur pour vous permettre de trouver un locataire de qualité.
Si vous envisagez cet achat à crédit, il faudra contacter votre banque pour vérifier le montant que vous pourrez emprunter.
Vous devez calibrer le montant de la réduction d’impôt par rapport à l’impôt que vous pensez devoir acquitter au cours des 10 années à venir. Attention à ne pas dépasser le plafond des avantages fiscaux (tous vos crédits et réductions d’impôt ne doivent pas dépasser 10 000 € par an et par foyer).
Cette limitation n’est pas applicable pour le Pinel Outre-Mer qui dispose d’un plafond de niches fiscales élargi à 18 000 euros.