Défiscalisation immobilière · Nouveau dispositif 2026
Dispositif Jeanbrun / Relance logement : comprendre l’amortissement fiscal des logements locatifs
Le dispositif officiellement appelé « Relance logement », également connu sous le nom de « Jeanbrun », a été créé par la loi de finances pour 2026. Il permet, sous conditions, de déduire un amortissement des revenus fonciers pour certains logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif, neufs ou anciens avec travaux. Les acquisitions éligibles sont prévues du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
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Relance logement est un mécanisme d’amortissement applicable à certains investissements locatifs réalisés par des particuliers. Contrairement à une réduction d’impôt calculée directement sur le prix d’acquisition, l’avantage prend la forme d’une déduction au titre de l’amortissement dans la détermination des revenus fonciers.
Le dispositif couvre le logement neuf et certains logements anciens avec travaux, à condition qu’ils se situent dans un bâtiment d’habitation collectif et qu’ils soient loués nus comme résidence principale pendant au moins neuf ans.
Le texte vise les logements situés en France dans un bâtiment d’habitation collectif, acquis neufs ou en état futur d’achèvement, ainsi que certains logements que le contribuable fait construire.
Le régime peut s’appliquer à certains logements anciens faisant l’objet de travaux concourant à un immeuble neuf ou de travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition et répondant aux critères de réhabilitation lourde prévus par le texte.
Le logement doit être loué de manière effective et continue comme résidence principale du locataire.
Le dispositif s’applique aux acquisitions réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, avec des règles particulières pour les constructions.
Pour le neuf, l’amortissement porte sur le prix d’acquisition net de frais, hors valeur du foncier. La loi estime forfaitairement la valeur du foncier à 20 % du prix d’acquisition net de frais : cette fraction n’est donc pas amortissable.
Pour l’ancien éligible, la base repose sur le prix d’acquisition net de frais, hors foncier, majoré le cas échéant du montant des travaux entrant dans la base d’amortissement selon les règles du dispositif.
| Type de logement | Location intermédiaire | Location sociale | Location très sociale |
|---|---|---|---|
| Neuf éligible | 3,5 % par an | 4,5 % par an | 5,5 % par an |
| Ancien éligible avec travaux | 3 % par an | 3,5 % par an | 4 % par an |
Le niveau de location retenu détermine également les plafonds de loyer et de ressources applicables. Le choix ne doit donc pas être effectué uniquement en fonction du taux d’amortissement.
La somme des amortissements Jeanbrun prévus pour le neuf et l’ancien est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal.
Ce plafond est majoré de 2 000 € ou de 4 000 € lorsque 50 % au moins des revenus bruts issus des logements bénéficiant de ces amortissements sont affectés respectivement à la location sociale ou à la location très sociale. Le plafond peut donc atteindre 10 000 € ou 12 000 € dans ces situations.
Le plafond s’apprécie au niveau du foyer fiscal pour l’ensemble des logements concernés. Il ne faut pas confondre ce plafond de déduction avec le plafonnement global de certaines réductions et crédits d’impôt.
Le propriétaire doit s’engager à louer le logement pendant une durée minimale de neuf ans, nu, comme habitation principale, de manière effective et continue. La mise en location doit intervenir dans les douze mois suivant l’achèvement du logement ou des travaux, ou l’acquisition si elle est postérieure selon le cas.
Les plafonds de loyer et de ressources sont déterminés selon la localisation du logement et son affectation intermédiaire, sociale ou très sociale.
L’option pour l’amortissement est irrévocable pour le logement considéré. La location ne peut pas être consentie à un membre du foyer fiscal ni à un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus. Le démembrement est également encadré, avec une exception spécifique en cas de décès d’un conjoint dans les conditions prévues par la loi.
L’amortissement constitue une charge calculée venant diminuer le revenu foncier imposable dans les limites du dispositif. Il s’ajoute aux autres charges déductibles selon leurs propres règles.
La mécanique doit être modélisée avec les loyers, les intérêts d’emprunt, les charges réelles, les travaux et les autres revenus fonciers du foyer. Le résultat peut varier fortement d’un contribuable à l’autre.
Le micro-foncier n’est pas le cadre adapté à l’utilisation de cet amortissement : le dispositif s’intègre au calcul réel des revenus fonciers.
La loi de finances pour 2026 a également modifié l’article 150 VB du Code général des impôts. Pour la détermination de la plus-value immobilière, le prix d’acquisition est en principe minoré du montant des amortissements admis en déduction au titre du dispositif Jeanbrun, sous réserve des exceptions prévues par le texte.
Cette règle peut augmenter la plus-value brute calculée lors de la cession par rapport à une situation sans ces amortissements. Elle doit donc être intégrée dès l’origine dans l’analyse d’un projet, avec les abattements pour durée de détention et les autres règles applicables au moment de la vente.
| Dispositif | Logique fiscale | Bien concerné | Point central |
|---|---|---|---|
| Jeanbrun / Relance logement | Amortissement déductible des revenus fonciers | Neuf collectif ou ancien éligible avec travaux | Location nue 9 ans et plafonds de loyer/ressources |
| Denormandie | Réduction d’impôt sur le revenu | Ancien avec travaux dans une zone éligible | Travaux ≥ 25 % du coût total |
| Déficit foncier | Déduction de charges des revenus fonciers et, sous plafond, du revenu global | Location nue au réel | Nature fiscalement déductible des charges et travaux |
Un même projet ne peut pas cumuler librement tous les régimes. Le texte Jeanbrun prévoit notamment des incompatibilités pour un même logement avec plusieurs dispositifs fiscaux immobiliers. Il faut donc choisir le cadre à partir de l’opération réelle.
Le non-respect d’un engagement peut entraîner la réintégration des amortissements déduits, sous réserve des exceptions légales.
Le plafonnement des loyers, la vacance et le niveau de demande doivent être intégrés au plan de financement.
Le prix du logement peut évoluer et la revente peut être plus lente ou moins favorable qu’anticipé.
Les amortissements déduits peuvent diminuer le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value.
Oui. « Relance logement » est l’appellation officielle utilisée par le ministère de l’Économie ; « Jeanbrun » est l’appellation couramment employée.
Le texte vise les logements situés en France, sans reprendre une liste de communes éligibles comparable au Denormandie. En revanche, les plafonds de loyer et de ressources dépendent de la localisation et du niveau de location.
Le taux annuel est de 3,5 % en location intermédiaire, majoré à 4,5 % en location sociale et 5,5 % en location très sociale, sous les conditions correspondantes.
Parce que les amortissements admis en déduction minorent en principe le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value immobilière, sous réserve des exceptions prévues par l’article 150 VB.
Nous pouvons vérifier l’éligibilité du logement, la base et le taux d’amortissement, les plafonds locatifs et l’impact à long terme avant toute décision.
Les informations présentées sont générales et ne constituent pas un conseil fiscal, juridique ou immobilier personnalisé. Le dispositif est récent ; ses modalités d’application et la situation du contribuable doivent être vérifiées au moment de l’investissement.
